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拥有美国房产可以享受哪些税务优惠?

拥有美国房产可以享受哪些税务优惠?

关于房产的税务减免多以税务抵扣为主,主要用于抵扣收入。房产作为不同的用途,税务抵扣的适用范围和形式会有所不同。同时,房产持有人的身份不同,税务抵扣规则或方式也有区别。

美国购房指南: 

美国购房操作流程美国选房技巧

美国买房资金准备美国房贷申请

美国房屋管理美国房产税费


出租房

如果作为出租用途,无论房产持有人是何种身份(美国税务居民或外国居民),只要每年填报相应的个人所得税税单和Schedule E表格来申报租房收入,就可以同时抵扣和出租房相关的费用,包括但不限于(保险费,管理费,物业费,中介费,清洁费,维修费,房东支付的水电费,垃圾清理费,地产税费,房屋贷款利息,由于该房事宜而产生的差旅费,由于要申报出租收入而产生的会计师费,等等)。买房的成本需通过折旧费抵扣。装修或新家具的费用,单笔账单或单件低于$2500美元的费用可在当年抵扣,高于$2500美元的装修和新家具费用第一年可抵扣50%,剩余部分需按预计可使用的年限分摊通过折旧费来抵扣。

拥有美国房产可以享受哪些税务优惠?

然而,如果房产持有人是外国居民(非美国税务居民),如果没有申报个人所得税税单来报告租房收入,若税务局通过其他途径知晓,将不允许补报税单,而是直接按照30%的固定税率,就房租收入直接征收税费,且不可抵扣任何费用。

投资房

如果购买的房产既不出租也不自己住的话,无论房产持有人是何种身份(美国税务居民或外国居民),每年在个人所得税税单中没有可以抵扣的费用。但是可以通过申报个人所得税税单的同时披露每年关于这栋投资房产的花费。将来在转卖时,便可将累计的,披露过的,花费计入房产成本,以此来降低房产的增值收益。

如果不申报税单或者历年没有披露花费,转卖房产时只可按房产的买价作为成本。

自住房

如果是作为家或是度假房的话,美国税务居民每年可以抵扣地产税和房贷利息,其他费用均不可以抵税。

非美国税务居民的房产持有人,无论在美国报税与否,均没有可以抵扣的费用。由于川普总统颁布的新税法绝大多数条款自2018年起生效,其中关于自住房产抵扣的部分的变化如下:

1 自住房屋贷款:2017年12月31日及之前取得的房屋贷款,本金前100万所对应的贷款利息可以抵扣。自2018年1月1日起获得的新自住房房屋贷款,本金前75万所对应的贷款利息可以抵扣。

 

2  州税和当地税(包括地产税)的抵扣上限,2017年无上限,2018年起上限为$10,000。 此外,自住房产在出售之时,如果满足以下条件的情况下,可享有一定的增值免税额(适用于任何身份的房产持有人):

在出售“主要自住房”以前的5年内,拥有和居住在这套房产内至少2年。这里的2年不一定是连续的时间,可以有间断,累计起来达到24个月即可。期间即使有短暂外出度假,这段时间仍可以计算在内。

主要自住房通过以下事实来证明:税单地址,驾照地址,在各处法律文件上填写的邮寄地址,是否离工作地点近,是否离主要账户开户行近等。满足条件后可享有的免税增值额为,单身报税$250,000,夫妻合并报税$500,000。


专栏作者: 倪霁瑶

毕业于美国圣托马斯大学,提供跨境投资税务,公司合规管理,企业架构规划;美国个人税,EB-5投资移民,L/B/H类签证税务规划;美国公司经营本地化税务,财务,及审计事项等税务服务。

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