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投资美国地产时, 良好税务规划的重要

投资美国地产时, 良好税务规划的重要

优投房专栏作家


投资美国地产时, 良好税务规划的重要

在购买美国房地产之前,外国投资者应与合格的税务顾问进行沟通,谨慎行事,仔细考虑税务影响并评估不同的产权形式和退出策略。对于未做好准备就进行房地产投资的外国投资者来说,忽略考虑税务的影响可能会造成代价高昂的失误。

外国投资者首先要克服的障碍是俗称为FIRPTA的一项法律。按照美国国税局税收法第897节编纂的1980年外国投资房地产税收法(FIRPTA)旨在防止投资美国房地产的外国投资者在出售房地产后并在未缴纳已确认收益所适用的税费前就把收益抽离美国。在该法案确立前,美国对外国投资者在美出售房地产的税项常常是被豁免的。

按照 FIRPTA,外国投资者在转让美国房产利益(USRPI)中所得的任何认可收益都被视为与美国贸易或商务有关的收益,因此必须按照渐进税率缴纳美国联邦所得税。目前个人的最高资本利得税率为20%(高收入纳税人为39.6%),企业资本利得税率统一为35%。按照最近签署的并于2016年2月17日生效的2015年保护美国人免于税务激增法案(PATH),从非美国居民手中购买美国房产利益时若房产售价等于或超过100万美元,要求买家从卖家手中预扣售价的15%(之前是10%)并将此款项上缴至美国国税局(IRS)。若房产售价高于30万美元但未超过100万美元且满足特定居留权要求,预扣税率维持为10%。

尽管欠税的是卖方,美国国税局却将确保征款的责任转嫁给买方,因为几乎没有什么措施可阻止卖方在出售房产后立即离开美国。实际上,FIRPTA要求买方承担税款扣缴义务人,完全承担税款扣缴的责任。

获取税款扣缴证明书

如果从国税局获得税款扣缴证明书,房地产总售价的15%的税款扣缴义务可被减少或免除。若想调整预扣金额,通常卖方或卖方代理必须通过向国税局提交8288-B申请表申请税款扣缴证明书。

8288-B申请表通常包括最高税费计算结果、已签署的转让合同复印件、房产的已调整的基准成本和其他支持性文件。

外国投资者的税务顾问可协助外国卖方准备提交给国税局的FIRPTA申请。国税局申请的目的是证明最大税费低于售价15%的预扣金额从而得到预提税减免。

外国卖方通常更愿意从第三方托管金额中获得立即退款而不是缴纳15%预扣税然后再申请退税。除了明显的现金流优势,大多数外国投资者更希望把现金留在自己口袋里(或者,更准确地说,由第三方托管)而不是把控制权交给国税局。

然而,向国税局提交申请有一些特定的程序和文件合规性要求,总结如下:

  • 买方必须在交易成交后20天以内将预提税连同填好的8288表和8288-A表汇至国税局。
  • 国税局为8288-A表盖章以证明收据并将盖章复印件邮寄给外国投资者。
  • 外国投资者在申报美国联邦所得税时须附上盖过章的8288-A表复印件用以申领预扣金额来冲减所得税负债。

此规则亦有例外:

  • 若在交易交割当时或之前卖方恰当地通知买方税款扣缴证明书已在申请,买方无须缴纳预扣税,但是15%的预扣税须由第三方代管直至收到税款扣缴证明书.

赠与税、地产税和 FIRPTA 

美国房地产赠与可能会具有合法的免税的动机,因此很多外国卖方或许会被诱导通过赠与规避 FIRPTA 预提税。

可是我们建议外国投资者通常应避免直接赠与美国房地产。 

基于赠与税的原因,直接赠与美国房地产通常会导致不利的整体课税后果。

与无形财产赠与不同的是,美国房地产或有形个人财产的任何赠与都须缴纳赠与税。

而且,配偶是 非美国公民:

向配偶赠与的外国赠与人,无法享受无限配偶赠与税减免的优惠,除非配偶是美国公民。

利用外国企业(直接或通过美国子公司)购买美国房地产一个是很受外国投资者欢迎的替代方案。利用这种方式可避开赠与税和地产税。但是,利用外国企业(直接或通过美国子公司)也有弊端, 任何投资出售获益会按最高联邦所得税率 35%课税,而个人投资者若出售房产,资本收益税率仅为20%。此外,直接购买美国房地产的外国企业须负责分公司利得税,此税项旨在折转美国企业支付 给外国人的红利预提税。

税务

良好的税务规划至关重要

FIRPTA 预扣条款非常复杂,未做好准备的外国投资者将面临诸多陷阱。好消息是周密的预先规划 可带来以下积极的结果:

  • 通过利用扣税凭证或税务规划技巧减少或免除预提税。
  • 若最大税费责任少于预提金额,外国转让人有权立即获取所付预提税削减。
  • 确保符合所有 FIRPTA 合规性和报告要求。

*文章内容均来自Marks Paneth LLP 公司专栏作者。若想加入优投房专栏作家行列,请联系media@utofun.com。

专栏:Marks Paneth LLP 公司邱佳恩
邱佳恩(Joanne C. Chiu), 美国注册会计师,Marks Paneth LLP 公司 可就美国工作和生活相关所得税向外国个人提供顾问,也可就国外生活税务事宜向美国个人提供顾问,并协助国内外企业组织美国境内或离岸运营活动。联系方式:微信添加优投房小助手(utofunhelp)获取


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