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投資房出租或者Airbnb如何報稅抵稅?

投資房出租或者Airbnb如何報稅抵稅?

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投資房出租

在美國做房東產生租金收入,其中可以抵減收入部分的項目有很多。具體如下:

1. 折扣費用

一般住宅按照27.5年折扣,商用地產按照39年折舊。

2. 貸款利息及貸款點數

如果房產有銀行貸款利息支出的話,那麼是可以全額遞減收入的,為了貸款低利率而額外付出的點數費用同樣可以抵減收入。

3. 房屋保險金

房屋相關的任何保險支出都可以全額抵扣收入。包括房屋保險,貸款保險,水災火災保險等等。

4. 房產稅

房產稅一般為房屋價值的1%-3%左右不等,房產稅金支出可以沖減收入。

5. 房屋維修費用

比如修理門窗,水管,地板,家用電器,門鎖,車庫門等等。

6. 為打理房產出租而產生的必要差旅費用

比如火車地鐵機票等等。

7. 水費電費等

如果租戶自己不負擔稅費電費煤氣等支出的情況下,房主可以在自己的稅單裡面抵減收入。

8. 如果房主以出租房產為生且在家辦公的話,辦公的租金支出或折舊支出也可以考慮抵減租金收入部分。

9. 廣告費用

例如在報刊雜誌社交媒體平台等媒介產生租房廣告支出的話,這些費用均可以沖減房租收入。

10. 如果僱傭專業公司或個人協助自己打理租房事宜,那麼付給專業機構或個人或其他第三方服務人員的支出可以抵減收入。

11. 法律支出

如果聘請律師起草租房協議,或者其他律師專業服務產生費用,相關法律及會計師等第三方服務機構或個人費用可以沖減收入。

12. 意外損失及失竊等

如果房屋產生任何意外比如颶風,地震,失竊等不利事件,那麼相關損失扣除保險機構理賠的部分外可以抵減房租收入。

13. 如果房主聘請中介機構支付傭金等,那麼佣金費用可以沖減收入。

最後,總的原則是針對房屋出租產生所有必要的支出都是可以在租金收入裡面抵減的,但是需要準備好相應支出憑證以備將來稅務局可能的檢查。

Airbnb

Airbnb 在華人群體中近年來逐漸升溫,尤其在華人聚集的城市越來越普及。關於稅務申報的問題,通常在Airbnb官方網站註冊後,Airbnb會在年終或第二年初的時候給所有的房東出具1099的報稅表格。上面會註明該年度,房東一共從Airbnb平台獲得了多少房租收入。然後房東就可以拿着這個表格去註冊會計師那裡進行稅務申報。出租房屋相關的費用(維修,工具,稅金,物業費等等)也可以用來抵減房屋出租收入。 此外以下幾點值得關註: 首先,短租全年低於14天可以不用交稅。 如果該房屋一直是您個人或家庭主要居所或者是度假屋的話(每年自己居住使用超過14天),那麼如果一年內你出租少於14天的話,就可以無需申報這筆租金收入。但由於Airbnb是會給房東出1099表格的,也就是說,不僅您個人,國稅局同時也會收到一模一樣的1099表格。這種情況下,您不用在您的個人稅表上申報短於14天的出租收入,但是有可能會收到IRS的來信。因為國稅局只知道您有一筆房租收入,並不知道您是否滿足短於14天的標準,所以如果您不想收到國稅局的信那最好將您的1099表格帶給會計師,讓會計師幫您進行妥當的處理,既不用交稅也不用收信。 第二,到底應該報出租(Schedule E)還是主動營業(Schedule C) 首先,要看您是否有為房客提供客房服務(SubstantialServices)。如果您有接待房客(門房服務),提供食物,整理房間,和換洗床單這些類似酒店才會提供的服務的話,那其實就已經算是客房服務(SubstantialServices)了。畢竟如果您只是將房屋長租出去的話,是不需要額外給房客做這些事情的。如果您提供了這些服務,那麼您就需要將出租行為報成自營業(ScheduleC)。報成出租還是自營業區別在哪裡呢?這兩項其實在收入和費用的申報上,其實並沒有很大差別。最大的差別是,如果您有提供服務(Substantial Services)報稅需要用自營業的稅表(ScheduleC)的話,您這部分的盈利需要額外交一份自雇稅(Self-EmploymentTax),這其實就是W2上社會保障和醫療保險稅(SocialSecurity and Medicare tax。但如果您沒有提供上面提到的這些服務項目,那麼您的收入就可以算作是出租收入,報在ScheduleE上。這一部分收入就不會被徵收自雇稅了,而是算作投資收入出現在您的稅表上。 最後總結一下,Airbnb的租金收入需要申報美國個人所得稅單。短租少於14天可以不用繳稅,租金收入會從Airbnb那邊收到1099報稅專用表格,剩下的交給註冊會計師協助申報即可。


專欄作者:梁恩澤

麥楷博平會計師事務所董事(美國十大會計師事務所之一),專為中資赴美”上市”與”購併”服務, 專業知識領域涵蓋金融、房地產、醫藥和教育等行業。更為各種不同行業的高凈值客戶提供高質量的財務及稅務籌劃的專業服務,紐約州遺產規劃委員會和家族辦公室委員會現任委員。執業美國註冊會計師


資料來源:優投房、網絡

圖片來源:優投房、網絡

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