外国人在美如何购房?律师帮您解答

摘要

◆外国人美国购房流程

 

中国买家在国外掀起购房潮早已不是新鲜事。事实上,中国买家已经成为很多海外房产市场的主要外国买家。在外国买家活跃的美国房产市场,也不乏中国人的身影。在美国购房的海外买家中,中国、加拿大、英国、印度和墨西哥的买家人数尤其多,其中,中国从2013年以来连续六年领跑,成为在美购房最大的海外买家。
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资料来源:NAR
中国买家在美购房总额已经从2010年的112亿美元,增长到2018年的304亿美元,增长近2倍。虽然中国人在美购房已经不是新鲜事,但是很多人对于在美国购房的具体流程不甚了解。今天优投房就邀请优投房专家安静律师,带大家了解在美购房的流程以及解答在购房过程中经常遇到的问题。

 

在有了买房的意愿之后,第一步就是需要开始思考自己对于购房有什么初步设想。
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图片来源:优投房utofun.com

 

买房的目的:

首先考虑的是自己买房的目的到底是什么?是为了投资,教育还是自住?不同的目的将决定选择的购房类型和大概区位。如果是为了投资,需要选择一些容易租出去,租金收入可观的区域。还需要考虑房产管理是否方便。如果是为了小孩的教育,则需要选择好学区的房子。如果是为了自住,还要考虑到交通是否方便等等。
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预算范围

其次就是确定自己购房的预算范围。值得注意的是,除了房屋的交易价格之外,购房之后每年还有房产税、保险等费用。如果购买独栋别墅,每年还会有修水管、房顶等等的维护费,独立产权公寓还需要缴纳物业管理费(有关更多美国房产类型,请查看往期文章:中美房产类型大不同-美国房产类型知多少)。
所以建议大家在确定预算的时候,将还贷的月供和其它养房成本加在一起考量。以50万美元的房产为例,交易成本约为6000美元左右,而每年的养房成本也在10000美元以上(具体分项示例见上图)。
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看房:

在明确了自己的初步意愿之后,就可以开始着手买房过程中最耗时的一个环节——看房。
美国购房时,一般需要购房者通过买房经纪人来找房。买家可以通过朋友介绍或者通过房产大数据专家优投房(www.utofun.com)找到一些专业的,又擅长自己偏好区域房产的经纪人。接下来就可以与经纪人一起,挑选在售房屋,联系卖家开始看房之旅。

 

在与卖方见面之前,还有一件很重要的事情,就是取得贷款预准信。购房者可以到银行提供自己的信用分数或者财产证明,获得贷款预准信。预准信并不是正式开始申请贷款,但可以把自己购房的诚意和能力展现给卖方。这样在最后谈判的时候,卖方才有可能优先考虑将房产卖给你。在选中满意的房产之后,买家就需要出价了。如果卖家接受出价,这笔交易就很有可能可以完成了。如果卖家拒接了出价,买家可以选择提高出价,或者再继续寻找其它的房源。
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完成交易

进行到此,终于走到了购房过程的最后一步,就是完成交易。为了保护买家的利益,买家通常会聘请律师,协商合约。比较重要的协商范围包括房屋修缮谁来负责,房屋的土地是否被邻近侵占等等,好的律师能帮你争取到更多的利益。买卖达成协议后,由买方和卖方律师一起合作完成过户,在美国有些州也会由第三方公司公证公司进行过户手续。买方需要将定金(一般订金约为合同价格的2-3%或者10%)存入第三方托管账户或者卖方律师监管账户(Escrow Account)。

 

签署协议之后申请贷款,进行房屋检查

在签署协议之后,有一段时间的保护期,买方可以在这段时间内申请贷款,进行房屋检查。在向银行正式提出贷款申请,并提交各项证明之后,银行会派估价师对房屋估价。在完成了所有文件之后,将会获准贷款。买方在这段时间内也需要对房屋进行检查,如果有需要修理的地方,也可以与卖方继续协商。接下来,买方便可以与第三方公证公司签署贷款文件。

最后一步就是完成过户手续了。

在签署贷款文件之后,买房可以把银行放贷的票据提交给公证公司,银行便可放贷,然后通过产权公司转让产权。产权转让之后,便可以取得钥匙,完成过户。在3-6个月之后,可以收到房产证。漫长的买房之旅也终于完成了!
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在房屋交易完成之后,就是日常的维护和管理。如果是投资性购房,可以选择物业代管,或者通过Airbnb的形式将房屋出租。

 

下面我们就来看看作为经验丰富的房地产律师,安静律师都常常会收到来自买家的哪些疑问吧!
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