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在美國賣房應該怎樣才能做到儘可能省稅?

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在美國投資及處置房產時通常需要考慮以下幾個方面。 首先,需要考慮投資人個人的身份是否是美國稅務居民以及將來是否有移民計劃。身份不同,面臨投資的稅率以及將來房屋處置都會不同,總的原則是美國稅務居民的稅務負擔要小於非美國稅務居民。美國稅務居民(美國公民,美國綠卡,或者滿足居住天數要求即過去一年在美國居住不少於183天或三年累計加權不少於183天的情況下即為美國稅務居民)的投資收益會和個人其他工資薪金,投資股利利息等全球收入放在一起綜合考慮稅負。非美國稅務居民僅針對美國境內的收入及支出申報納稅。

其次,處置房產時需要考慮是當初購置時時以個人名義持有還是以公司名義持有。如果以自住為主,那麼用個人名義持有比較普遍。個人名義持有房產手續相對簡單,易於管理,節省費用,並且處置時美國稅務居民享受個人$25萬美元,夫妻雙方合計$50萬美元的資本利得處置抵減額。個人持有的弊端包括可能面對的個人無限責任及遺產稅的問題。2018年美國稅務居民的聯邦遺產稅門檻是$1118萬美元。值得說明的是非美國稅務居民不享有上面的資本利得遞減額。如果以公司名義持有房產的話,好處是規避風險,不追究個人資產,管理和分配靈活,保護個人隱私等,比較適合專業投資房產且房源較多的客戶。弊端是費用相對較高,手續較為繁瑣,需要專業人士註冊會計師參與編製財務報表,並且處置時不能享受個人$25萬,夫妻雙方$50萬美元資本利得抵減額。

第三,在處置房產時,可以考慮將出租房屋轉為自住房屋以達到省稅目的。個人在美國投資房產會區分是自住用房和投資用房。在處置自住用房時,如果滿足過去5年累計住滿2年的話,可以享受個人$25萬美元,夫妻雙方$50萬美元的資本利得抵減額。該條款可以反覆利用但是需要注意每兩年中只能使用一次。 出租房屋可以變更為自住,那麼滿足上述條件的話可以適用上面資本利得優惠。對於投資用房而言,雖然不能享受上述優惠,但是美國稅法有一個特別的1031財產置換條款。該條款規定處置投資用房時,只要滿足在45天內鎖定新房源,6個月內完成交割的話,原投資用房處置的資本利得可遞延到新房產上面。該條款可以反覆應用無限次數。同時,財產置換條款允許同時鎖定三個房源,不超過房產原值200%即可。

第四,從稅率方面來看,房產持有時間不用處置時的資本利得稅率也不用。具體來講,如果房產持有時間少於一年,那麼適用短期資本利得稅。短期資本利得稅從10%到37%不等,根據個人收入及家庭狀況不同稅率不同。如果持有時間超過一年,那麼適用長期資本利得稅,一般稅率為15%。 對於低收入家庭而言,長期資本利得稅為零。如果是高收入家庭適用37%的一般性稅率時,資本利得稅為20%。此外,針對部分高收入家庭,聯邦政府還會額外徵收3.8% Net Investment Income Tax 凈投資收入稅。如果是公司名義持有房產,那麼一般適用新的公司所得稅率21%。如果持有時間少於一年的話那麼應當盡量延遲處置時間以享受長期資本利得稅率。

第五,根據投資人身份不同,稅務徵收方式不同。對於國際買家而言,當出售房產時,美國國稅局會預扣房屋賣價15% (注意不是增值額的15%),需要納稅人在第二年初申報個人所得稅單後才能拿回多扣繳稅款。如果納稅人事前沒有申請個人稅號,那麼稅款退回會拖很長時間,少則半年多則數年,需要作為非美國稅務居民的國際買家充分重視,盡量在第一時間通過報稅的方式申請美國稅號。 第六,處置房產時其他稅種還包括房產交易稅(Property Transfer Tax),該稅種由州/地方一級政府負責徵收。以紐約市為例,成交價在50萬美元以下,稅率為成交價1%,如果超過50萬美元,稅率為1.425%,紐約州房產交易稅為成交價0.4%,此稅種通常由過戶時律師協助計算並代扣繳納。房產交易稅可以稅收籌劃的空間不大,當交易價格確定後那麼由過戶律師自動在Closing statement 上面計算清楚。

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專欄作者:梁恩澤

麥楷博平會計師事務所董事(美國十大會計師事務所之一),專為中資赴美”上市”與”購併”服務, 專業知識領域涵蓋金融、房地產、醫藥和教育等行業。更為各種不同行業的高凈值客戶提供高質量的財務及稅務籌劃的專業服務,紐約州遺產規劃委員會和家族辦公室委員會現任委員。執業美國註冊會計師。

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