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在美国卖房应该怎样才能做到尽可能省税?

在美国卖房应该怎样才能做到尽可能省税?

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在美国投资及处置房产时通常需要考虑以下几个方面。 首先,需要考虑投资人个人的身份是否是美国税务居民以及将来是否有移民计划。身份不同,面临投资的税率以及将来房屋处置都会不同,总的原则是美国税务居民的税务负担要小于非美国税务居民。美国税务居民(美国公民,美国绿卡,或者满足居住天数要求即过去一年在美国居住不少于183天或三年累计加权不少于183天的情况下即为美国税务居民)的投资收益会和个人其他工资薪金,投资股利利息等全球收入放在一起综合考虑税负。非美国税务居民仅针对美国境内的收入及支出申报纳税。

其次,处置房产时需要考虑是当初购置时时以个人名义持有还是以公司名义持有。如果以自住为主,那么用个人名义持有比较普遍。个人名义持有房产手续相对简单,易于管理,节省费用,并且处置时美国税务居民享受个人$25万美元,夫妻双方合计$50万美元的资本利得处置抵减额。个人持有的弊端包括可能面对的个人无限责任及遗产税的问题。2018年美国税务居民的联邦遗产税门槛是$1118万美元。值得说明的是非美国税务居民不享有上面的资本利得递减额。如果以公司名义持有房产的话,好处是规避风险,不追究个人资产,管理和分配灵活,保护个人隐私等,比较适合专业投资房产且房源较多的客户。弊端是费用相对较高,手续较为繁琐,需要专业人士注册会计师参与编制财务报表,并且处置时不能享受个人$25万,夫妻双方$50万美元资本利得抵减额。

第三,在处置房产时,可以考虑将出租房屋转为自住房屋以达到省税目的。个人在美国投资房产会区分是自住用房和投资用房。在处置自住用房时,如果满足过去5年累计住满2年的话,可以享受个人$25万美元,夫妻双方$50万美元的资本利得抵减额。该条款可以反复利用但是需要注意每两年中只能使用一次。 出租房屋可以变更为自住,那么满足上述条件的话可以适用上面资本利得优惠。对于投资用房而言,虽然不能享受上述优惠,但是美国税法有一个特别的1031财产置换条款。该条款规定处置投资用房时,只要满足在45天内锁定新房源,6个月内完成交割的话,原投资用房处置的资本利得可递延到新房产上面。该条款可以反复应用无限次数。同时,财产置换条款允许同时锁定三个房源,不超过房产原值200%即可。

第四,从税率方面来看,房产持有时间不用处置时的资本利得税率也不用。具体来讲,如果房产持有时间少于一年,那么适用短期资本利得税。短期资本利得税从10%到37%不等,根据个人收入及家庭状况不同税率不同。如果持有时间超过一年,那么适用长期资本利得税,一般税率为15%。 对于低收入家庭而言,长期资本利得税为零。如果是高收入家庭适用37%的一般性税率时,资本利得税为20%。此外,针对部分高收入家庭,联邦政府还会额外征收3.8% Net Investment Income Tax 净投资收入税。如果是公司名义持有房产,那么一般适用新的公司所得税率21%。如果持有时间少于一年的话那么应当尽量延迟处置时间以享受长期资本利得税率。

第五,根据投资人身份不同,税务征收方式不同。对于国际买家而言,当出售房产时,美国国税局会预扣房屋卖价15% (注意不是增值额的15%),需要纳税人在第二年初申报个人所得税单后才能拿回多扣缴税款。如果纳税人事前没有申请个人税号,那么税款退回会拖很长时间,少则半年多则数年,需要作为非美国税务居民的国际买家充分重视,尽量在第一时间通过报税的方式申请美国税号。 第六,处置房产时其他税种还包括房产交易税(Property Transfer Tax),该税种由州/地方一级政府负责征收。以纽约市为例,成交价在50万美元以下,税率为成交价1%,如果超过50万美元,税率为1.425%,纽约州房产交易税为成交价0.4%,此税种通常由过户时律师协助计算并代扣缴纳。房产交易税可以税收筹划的空间不大,当交易价格确定后那么由过户律师自动在Closing statement 上面计算清楚。

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专栏作者:梁恩泽

麦楷博平会计师事务所董事(美国十大会计师事务所之一),专为中资赴美”上市”与”购并”服务, 专业知识领域涵盖金融、房地产、医药和教育等行业。更为各种不同行业的高净值客户提供高质量的财务及税务筹划的专业服务,纽约州遗产规划委员会和家族办公室委员会现任委员。执业美国注册会计师。

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