在美国买房, 如何办理房产过户?过户步骤

摘要

◆美国买房过户过程为何?
房产的购买金额如何支付?
美国房产过户有哪些费用?

 

优投房特邀安静律师:

在美国买房,如何办理房产过户?
您可能对您的房地产有很大的计划。无论您是想开发它,将其传递给家人,还是只是将其出售给感兴趣的一方,都有一种转移方法可以满足您的需求。当以卖方的名义出售、购买和转让财产到买方的名义时,用于从所有者到所有者的转让过程的法律术语称为产权转让或是房屋过户。
 
财产的转让主要由过户人(专门处理财产的律师,被指定管理转让过程)完成。需要正确理解产权转让/转让过程,并确保从过程开始到以买方的名义转让和登记房产所需的所有文件都井井有条。
 
在美国买房,如何办理房产过户?
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1. 美国买房过户过程为何?

 
美国买房过户的过程会通过契约进行,一个房产契税是一个正式的,所以会藉由法律文件转移一人或其他个人或实体的所有权的实体权利。契约是房地产的官方“转让证明”,可以包括自己的土地或上面有房屋或其他建筑物的土地。
 
每份契约都应包含以下信息:
  • 表明它是一种行为
  • 所涉财产的描述
  • 转让财产的个人或实体的签名
  • 关于谁拥有财产所有权的数据
 
由于契约不需要太多信息,文件本身通常很短。但是,该文件还可能包含其他信息,例如伴随转让而来的条件或保证。每份契约还必须有效地交付给拥有该财产的个人。在大多数情况下,它也应该提交给适当的当局。每次不动产转让都需要使用某种类型的契约。重要的是要对契约使用财产的法律描述,以便准确记录。
 
接下来我们就一起来看看美国买房过户的实际过程有哪些吧!
 
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1-1 开设托管账户 ( Open an Escrow Account)

 
一个托管账户代表买方和卖方之间的中立第三方。由于房屋销售涉及在数周内采取的多个步骤,因此,防止卖方或买方受骗的最佳方法是引入中立的第三方。该第三方可以持有与交易相关的所有资金和文件,直到一切都得到解决。一旦所有程序手续结束,资金和文件就会从托管账户转移到买卖双方,从而保证交易的安全。(注意:纽约州的托管账户,是用律师做监管人,不需要专门开监管账户。)

1-2 产权搜寻和保险(Title Search and Insurance)

 
一个产权搜寻和产权保险可以为您提供法的律保障。他们确保当您购买房产时,没有其他人可以在以后尝试认领。产权搜寻是对公共记录的检查,以确定和确认财产的合法所有权,并查明该财产存在哪些索赔。如果有任何索赔,则可能需要在买方获得财产之前解决。产权保险是一种赔偿保险,可保护持有人免受因财产产权缺陷而遭受的经济损失。它保护房地产所有者和贷方免受因留置权、产权负担或产权缺陷造成的损失或损害。
 

1-3  聘请律师(Hire an Attorney)

 
虽然获得法律援助是可有可无的,但如果您的结案文件可以获得专业的法律意见总是更好。即使对于受过良好教育的人来说,其中的复杂术语也可能难以理解。收取适当的费用,经验丰富的房地产律师的意见可以提供多种好处,包括文书工作中任何潜在问题的提示。
 
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1-4 协商成交费用(Negotiate Closing Costs)

 
从开设托管账户到聘请房地产律师,所有涉及的服务和实体都是需要花钱的。如果您不小心,这些成本会像滚雪球般地变成大量现金。例如,房屋检查和虫害检查对于防止您购买存在隐藏且代价高昂的问题的房产至关重要。但是,许多此类服务通过收取高额费用来利用消费者的无知,甚至合法结账服务的费用也会被夸大。
 

1-5  完成房屋检查(Complete the Home Inspection)

 
一个简单的房屋检查是发现与该财产的任何潜在的问题,如果您在检查期间发现房屋存在严重问题,您将有机会退出交易或要求卖方修理。您也可以让卖家付钱给您修理(只要您的购买报价包含房屋检查应急)。
 

1-6 重新谈判要约(Renegotiate the Offer)

 
即使您的购买报价已被接受,您也可能需要重新协商价格以反映检查发现的任何必要维修的成本。您也可以保持购买价格不变,但尽量让卖家支付维修费用。即使您“按原样”购买房产,询问也没有坏处。如果发现卖方无法或不会解决的重大问题,您仍然可以退出而不会受到处罚。
 

1-7 锁定利率(Lock in Your Interest Rate)

 
利率,包括抵押贷款提供的利率,可能会波动并可能发生变化。利率受多种因素影响,例如地理区域、房产类型、申请的贷款类型以及申请人的信用评分。如果可能,建议提前锁定贷款利率。这可以防止您受到市场波动的影响,这可能会导致您在完成房产购买之前的利率上升。即使加息 0.25% 也会显着增加您的每月付款和偿还抵押贷款所需的时间。
 

1-8 尽量排除意外状况(Remove Contingencies)

 
您的房地产报价应取决于以下五件事:
  • 以不超过您能负担得起的利率获得融资
  • 房屋检查未发现房屋有任何重大问题
  • 卖方充分披露房屋的任何已知问题
  • 虫害检查未显示任何重大侵扰或房屋损坏
  • 卖方完成任何商定的维修
此类意外事件必须在您的购买报价中规定的特定日期之前以书面形式删除,这一过程称为主动批准。但是,在某些采购协议中,意外事件需要被动批准(也称为建设性批准)。这意味着如果您未在指定的截止日期前提出抗议,则认为它们已获批准。买家必须了解审批流程并在规定日期前采取必要措施。
 

1-9 满足资金要求(Meet Funding Requirements)

 
您很可能在签署购买协议时存入了诚意金(earnest money)。诚意金是向卖方支付的押金,表明买方对房地产交易的诚意、认真和真正的兴趣。如果买方退出,定金将作为补偿转给卖方。如果卖家退出,钱将退还给买家。
 
要完成购买,您必须将额外的资金存入托管。由于最初的定金通常用于首付,因此在交易完成之前安排各种其他所需的付款至关重要。如果不这样做,可能会导致销售被取消,诚意金会流向卖家。此外,在交易失败之前,您仍然可能需要为您使用的各种服务付费。
 

1-10 交付钥匙

 
恭喜您已经走到最后一个步骤了!前面我们都已经完成结账签约动作,最后就是要获得您新屋的钥匙,在这边,您还有几点需要完成,也就是Final walkthrough,您需要在转账与转款签字前做最后的检查,也就是进行房屋检查,您可以检查先前条约中讨论的地方是否都有达标,是否有损坏地方、房屋的卫生清洁状况等等,若一切都妥当,那么您就可以获得新屋的钥匙入住了!
 
但若不行,那您可以暂停合约要求屋主完成合约中的条件再进行交屋。
 
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2. 房产的购买价格如何支付?

 
购买价格的支付可以现金或获得保证金的方式进行。销售协议可以规定在某个日期前支付押金。
 
但是,支付定金不是法律要求,而是购买者的善意姿态。当购买者无法支付全部购买价款时,购买者可以获得保证金。购买价格将由银行担保担保。
 
在财产转让之前,必须向转让人提供购买价格或银行担保。根据购买者的要求,该购买价格可存入计息银行账户。通常,只有在契约办公室登记时才能向卖方支付全额购买价格。
 

3. 美国房产过户有哪些费用?

 
购买或出售房屋涉及很多费用。除了
A.支付成交费用、
B.房地产经纪人佣金、
C.律师费外,
D.支付房地产转让税,(这是对财产所有权或契约转让的一种税。)
 
房地产转让税的规则因地点而异。在许多地区,卖方负责付款,但在其他地区,根本不征收转让税。房地产转让税,有时也称为契约转让税,是州或地方司法管辖区对不动产转让征收的一次性税费。通常,这是一种“从价”税,这意味着费用基于转让给新所有者的财产的价格。
 
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3-1 什么是房地产转让税?

 
房地产转让税,有时也称为契约转让税,是州或地方司法管辖区对不动产转让征收的一次性税费。通常,这是一种“从价”税,这意味着费用基于转让给新所有者的财产的价格。
 

3-2 房地产转让税与其他税种有何不同?

 
房地产转让税不同于财产税、遗产税和赠与税,尽管很容易混淆它们。一方面,房产税是对房产征收的,作为地方政府的收入来源,并且是一种经常性税。
 
遗产税是在死者的资产或遗产转移给其继承人时支付的。如果遗产价值超过 1158 万美元(截至 2020 年),则在联邦层面征收遗产税,在某些州层面也作为遗产税征收。
 
另一方面,赠与税是在将任何类型的财产赠与他人而没有偿还的情况下缴纳的,前提是赠与的价值超过某个阈值。
 

3-3 房地产转让税是多少?

 
房地产转让税的成本因州而异,其金额基于被转让财产的价格。同州要支付的费用:
  • 科罗拉多州——50 美元
  • 北卡罗来纳州——1,000美元
  • 纽约 – 2,000美元
  • 佛罗里达 -3,500 美元
房地产转让税被视为房屋销售的成交成本的一部分,并在成交时缴纳。转让税不能从您的所得税中扣除,但“将通过增加财产的基础,从而减少出售时的资本利得税,为买方或卖方提供税收优惠”。
 
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3-4 没有房地产转让税的州

 
虽然许多州在财产所有权易手时征收房地产转让税,但目前有几个州没有:
  • 阿拉斯加州
  • 爱达荷州
  • 印第安纳州
  • 路易斯安那州
  • 堪萨斯州
  • 密西西比州
  • 密苏里州
  • 蒙大拿
  • 新墨西哥
  • 北达科他州
  • 俄勒冈州(大多数县)
  • 得克萨斯州
  • 犹他州
  • 怀俄明州
 

3-5 谁支付房地产转让税?

 
在许多地方,卖方是有义务缴纳房地产转让税的人,但规则各不相同。当然,买卖双方可以协商由谁负责支付房地产转让税,并在房地产合同中对此作出规定。
 
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4. 总结

 
当买方提出购买卖方财产的要约,卖方接受买方的要约时,买卖协议成立,销售协议是一份包含房产销售条款和条件的合同,由买卖双方协商达成,切记,销售协议仅在以书面形式并由买卖双方签署的情况下才有效,口头销售协议不具有约束力的!房屋过户这似乎是一个漫长而令人筋疲力尽的过程,但为了成功出售和拥有新房产而付出汗水是值得的。

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