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在美國買賣豪宅時如何有效避稅?

在美國買賣豪宅時如何有效避稅?

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首先談談買房過程中的稅務問題。

以紐約為例。在紐約購房,如果是購買新房,買家需要承擔過戶稅 (Transfer Tax)。過戶稅是產權轉移時,州政府或市政府向賣家徵收的稅款;不同州,不同城市的的交易稅徵收方式與費用有所不同。紐約州的稅率是房屋售價的0.4%;紐約市的稅率,針對50萬美元以下的房產徵收1%;50萬美元以上的房產徵收1.425%。

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如果購買二手房,過戶稅由賣家支付。另外,即使是購買新房也可以和賣方協商,由賣方來支付過戶稅。

在紐約購買100萬美元以上的房產,買家還需要支付1%的豪宅稅。

相對於買房,賣房的稅務相對複雜。除了上面提到的過戶稅,還需要繳納資本利得稅。資本利得稅是針對賣房所產生的利潤徵稅。資本利得稅會計算在個人所得稅中。應繳稅的利潤部分是賣房的價格減去所有賣房成本。賣房成本包括當時買房的價格,房屋翻新,過戶費,房產經紀人傭金,刊登賣房廣告等,只要是為了賣房而支付的費用都可以算在賣房成本里。另外,買房後翻新改建都要保留好收據,賣房時可以用來當做賣房成本。

如果賣家持有房產一年以下,稅率和個人所得稅率一樣。如果賣家持有房產一年以上,可享受長期資本利得的優惠稅率,一般在15%-20%。建議買家持有房產一年以上以減低稅率。

如果所賣房子能滿足自住房條件,那麼賣房者就能享受單人25萬美元,夫妻兩人50萬美元的免稅額。這裡的2年不一定是連續的時間,可以有間斷,累計起來達到24個月即可。期間即使有短暫外出度假,這段時間仍可以計算在內。自住房通過以下事實來證明:稅單地址,駕照地址,在各處法律文件上填寫的郵寄地址,是否離工作地點近,是否離主要賬戶開戶行近等。滿足以上條件後可享有的免稅增值額為,單身報稅25萬美元,夫妻合併報稅50萬美元。如果是滿足自住房條件,那麼不僅可以享受免稅額,也能適用15%左右的比較低的資本增值稅率。

如果是投資房,可以考慮1031交易延稅條款(1031 Exchange)。當你用一個投資物業交換另一個投資物業,可享延稅福利。也就是說,你賣房之後,如果又買了一套相同種類的房子,那麼是增值稅是可以延後到你下次再賣房的時候。

1031交易延稅條款的具體操作是:在賣出房子之後,所得資金須由第三方中間人保管,直到用來購買新的房產。賣出的45天內,就須以書面通知中間人你想購買的新物業,之後就會有135天來完成交割。也就是說當你賣出房產,只要在45天內把錢再投資到同類的資產(另一處或多處房產),那麼之前賣出資產的利潤可以延後繳納資本利得稅。在金錢快速貶值的前提下,晚交稅就等於少交稅。

1031同類交換要求是新買的資產和賣出的資產必須是同一類型。而且新買的房子價格必須大於或等於之前賣出房子的價格。如果之前的房子以200萬美元賣出,那之後買的房子價格必須高於200萬美元。買一套房不符合要求,買兩套100萬美元的房子也可以。如果新買的房子價格低於之前賣出房子的價格,也可以做部分交換,但中間的差價要繳資本利得稅。

專欄作家-余慧:曾任機械工程系副教授,後成為房地產置業經紀人。現在是Park Avenue International Partners Inc旗下的專業房產經紀人。主要服務範圍是曼哈頓地區的房產投資和託管。

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