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在紐約買房之後,對於所得稅的5個影響

在紐約買房之後,對於所得稅的5個影響

摘要:2018年購買美國房產和以前年度在稅務方面有很多更新。美國總統特朗普於2017年12月推出的《減稅與就業法案》The Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) 是美國近20年以來最大的稅務改革,其中絕大多數稅務條款已於2018年1月1日開始施行,法案條款有效期至2025年12月31日。針對居民納稅人房產投資方面的影響,可以從以下幾個方面考量。

 

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1⃣️自住用房貸款利息(Mortgage interest)抵扣額

由原來$100萬美元本金降低到$75萬美元本金。房屋重貸利息將不能夠抵扣(Home equity debt interest)。 此項調整對於房貸利息通常是個人所得稅中逐項扣除數中佔比較大的支出項目的家庭有一定影響。

 

2⃣️州稅和地產稅合計抵扣上限為$1萬美元。

舉個例子,如果州稅$1.2萬,地產稅$1.3萬,以前年度可以抵扣$2.5萬,新稅法從2018年開始則只可以合計抵扣$1萬美元。前面兩條新的稅務政策對於高房價,高地產稅,貸款金額高的投資人影響較大。當然,需要指出的是自2018年開始,個人的標準扣除數翻倍至個人$12,000美元,夫妻雙方$24,000美元,也就是說納稅人可以綜合標準扣除數或者逐項扣除數兩者選取扣除數高者實現個人稅務最優。

 

3⃣️ 1031房產置換條款仍然有效。

1031條款置換是指對於個人投資性住房而言,在處置房產時只要滿足45天內鎖定新的房源,6個月內完成交割的話,那麼原來房產處置的資本利得稅可以遞延到新房產上,此條款可以反覆應用。舉個例子,比如$100萬購置房產,$200萬出售,滿足上麵條款的要求又購置了一套$250萬房產,那麼之前的$100萬資本利得可以遞延到新的房產上而無需繳納任何資本利得稅金。當然如果之後的房產處置後又購置第三套房產的話,滿足條款要求即可以遞延到新房產上,以此類推可以做到一直遞延繳納資本利得稅。同時,財產置換條款允許同時鎖定三個房源,只要不超過房產原值200%即可。非美國稅務居民即海外買家想利用此項政策的話需要對自身稅務局民身份進行適當籌劃。

4⃣️Section 121條款依然有效。

此條款規定個人自住用房在處置時,只要滿足個人在過去5年中住滿兩年即可以享受單身$25萬美元,夫妻雙方合計$50萬美元的資本利得抵減額,該條款沒有任何變化。

針對居民納稅人房產投資方面的影響數據來源:unsplash.com

5⃣️搬家費用抵減調整。

新稅法取消了搬家費用作為逐項扣除數抵減收入的政策。以前年度規定搬家超過50英里以上則可以抵減搬家相關的交通、住宿、包裝等費用,新稅法取消了這一優惠政策僅對在職軍人保留。

其次對於海外地產買家而言(非美國稅務居民),特朗普新稅法TCJA在購買, 擁有和處置方面有如下影響:

1⃣️購買方面,海外非美國稅務居民買家和本土稅務居民買家在購買方面是基本相同的,新舊稅法沒有明顯變化。當然如果貸款置業的話,通常海外買家利息點數較本土擁有信用記錄和報稅記錄的買家較高,首付比率也相應較高。

 

2⃣️在房產持有階段,如果將房產進行出租,那麼租金收入扣除房產稅,折舊,貸款利息,修理費用及其他必要支出後,適用新的優惠個人所得稅稅率 (個人聯邦所得稅最高一檔稅率由原來39.6%降低到37%)。如果以公司名義持有,那麼適用最新21% 聯邦公司所得稅,此前稅率為35%。如果租金收入減去成本費用後虧損的話可以將來出售資產時沖減增值利潤。

3⃣️在房屋處置方面,非美國稅居民房產在處置時會被徵收房屋銷售收入15% (注意這裡不是增值額,是賣價的15%)。此條款在新稅法中沒有提及,當然也可以理解為繼續沿用以前條款,納稅人需要期後聯繫美國註冊會計師協助申請美國稅號(Tax ID) 以及申報非美國稅務居民所得稅稅單(1040NR)申請拿回多扣繳的稅款。如果納稅人事前沒有申請個人稅號,那麼稅款退回可能會拖很長時間,少則半年多則數年,需要國際買家充分重視。

在紐約買房之後,對於所得稅的5個影響其次對於海外地產買家而言(非美國稅務居民),特朗普新稅法TCJA在購買, 擁有和處置方面有如下影響:圖片來源:unsplash.com

4⃣️對於非美國稅務居民而言,美國境內的所有資產遺產稅門檻目前仍然維持$6萬美元,也就是說如果非稅居民不幸亡故,超過$6萬美元的部分仍然需要被徵收高達40%的聯邦遺產稅,5-10%左右州遺產稅。這一點也需要海外買家格外注意。

其次對於海外地產買家而言(非美國稅務居民),特朗普新稅法TCJA在購買, 擁有和處置方面有如下影響
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圖片來源:unsplash.com

 


專欄作者:梁恩澤

麥楷博平會計師事務所董事(美國十大會計師事務所之一),專為中資赴美”上市”與”購併”服務, 專業知識領域涵蓋金融、房地產、醫藥和教育等行業。更為各種不同行業的高凈值客戶提供高質量的財務及稅務籌劃的專業服務,紐約州遺產規劃委員會和家族辦公室委員會現任委員。執業美國註冊會計師

 

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