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出租/投資/自住-房屋抵稅小技巧:輕鬆降低年度稅費

出租/投資/自住-房屋抵稅小技巧:輕鬆降低年度稅費

摘要

出租房、投資房和自住房的抵稅技巧


美國購房指南: 

美國購房操作流程|美國選房技巧 

美國買房資金準備|美國房貸申請 

美國房屋管理|美國房產稅費 

在美國,每年的各類房屋稅費是不小的一筆費用支出。但一些相關政策,往往會幫助部分房主抵扣不少費用。房產根據不同的用途,抵扣費用的適用範圍和形式會有所不同。下面,就讓我們梳理一下相關信息,幫助大家找到最適合的抵扣辦法。

 不同房產的哪些費用可以抵稅?

1. 出租房:

如果作為出租用途,即使是國際買家(非美國稅務居民),只要每年填報非美國稅務居民的稅單和Schedule E表格來申報租房收入,就可以同時抵扣和出租房相關的費用,包括但不限於(保險費,管理費,物業費,中介費,清潔費,維修費,房東支付的水電費,垃圾清理費,地產稅費,房屋貸款利息,由於該房事宜而產生的差旅費,由於要申報出租收入而產生的會計師費,等等)。買房的成本需通過折舊費抵扣。裝修或新傢具的費用,單筆賬單或單件低於$2500美元的費用可在當年抵扣,高於$2500美元的裝修和新傢具費用第一年可抵扣50%,剩餘部分需按預計可使用的年限分攤通過折舊費來抵扣。(任何維修或裝修費用都可按上述規則抵扣。)

若非美國稅務居民(外國人)不申報所得稅稅單來報告租房收入,如果稅務局通過其他途徑知曉,將不允許再補報稅單,而是直接按照30%的固定稅率,就房租收入徵收稅費,不可扣抵任何費用。

2. 投資房:

如果購買的房產既不出租也不自己住的話,無論是否為美國稅務居民,每年沒有可以抵扣的費用。但是可以通過申報個人所得稅稅單來披露每年關於這棟投資房產的花費。將來在轉賣時,便可將累積的披露過的花費計入房產成本,以此來降低增值收益。如果不申報稅單或者歷年沒有披露花費,轉賣房產時只可按房產的買價作為成本。(任何維修或裝修費用都可按上述規則披露後累積作為日後再售出的成本。)

3. 自住房:

如果是作為家或是度假房的話,美國稅務居民每年可以抵扣地產稅和房貸利息,其他費用均不可以抵稅。非美國稅務居民沒有可以抵扣的費用。(無論是否為美國稅務居民,自住房的裝修和維修費都不可抵稅。)

出租房選擇折舊,可以降低稅費么?

雖然稅法上並未強制規定出租房產每年必須選擇折舊,但實際上出租房產都會選擇折舊。之所以這樣解釋的原因在於,稅法規定,無論是否在每年申報所得稅稅單時選擇扣減折舊費來抵消收入,在賣出這棟出租房產之時,都必須將累計過的或是可以累計的折舊費加回到收益中去計算稅費(recapture tax)。也就是說,無論之前選擇折舊與否(可以選擇不折舊),在賣房計算收益時,累計折舊的等值金額都將會被加回,且被課稅。因此,如果選擇每年不報折舊,不但在出租過程中沒有稅務抵扣,而且在房產售出時仍需要為“累計折舊”這個字面上的金額交稅,稅率為25%(即,1250 property depreciation recapture tax)。

除上述明文規定以外,選擇每年折舊的好處還在於,可以在當年抵扣收入,降低當年稅費,有利於提升短期現金流。省下的稅費雖然在將來賣出房產時需要變相交回,但是在當下可用作其他投資,進而創造更高的價值或取得投資回報。

出租房產的折舊年限為27.5年。在計算折舊時,僅就房產的建築物價值進行折舊,土地部分不可折舊。

作者:倪霽瑤

 

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