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出租房和自住房的税务优惠分别有哪些?

出租房和自住房的税务优惠分别有哪些?

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一、自住房产

1) 非美国税务居民在美国持有自住房产,如果没有其他美国收入,则不需要报税单,也就相应的没有税务抵扣。如果有其他美国收入需要报税的话,房产的地产税可以作为税务抵扣,2017年无上限。2018年起,地产税和州所得税的总和上限为1万美元可以抵扣。

2) 美国税务居民持有自住房产,在需要申报个人所得税税单的情况下,房产的地产税可以作为税务抵扣,2017年无上限。2018年起,地产税和州所得税的总和上限为1万美元可以抵扣。房屋贷款利息方面,2017年12月31日及之前取得的房屋贷款,本金的前100万所对应的贷款利息可以抵扣。自2018年1月1日起获得的新自住房房屋贷款,只有本金的前75万所对应的贷款利息可以抵扣。

3)美国税务居民如果在5年内持有和居住在该房满2年的情况下,在出售该房产时,单身报税状态可以有25万美元的增值免税额,夫妻合并报税状态可以有50万增值免税额。

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二、出租房产
1) 外国人在美国持有出租房产,每年需要申报1040NR及Schedule E。

2) 美国税务居民持有自住房产,每年需要申报1040及Schedule E。

3) Schedule E的申报形式简而言之就是,租金收入- 费用=净利润=应税所得

出租房和自住房的税务优惠分别有哪些?

(Photo by rawpixel on pexels)

可抵扣的费用包括全部与出租房相关的费用,例如:保险费,管理费,物业费,中介费,清洁费,维修费,房东支付的水电费,垃圾清理费,地产税费,房屋贷款利息,由于该房事宜而产生的差旅费,由于要申报出租收入而产生的会计师费,等等。买房的成本需通过折旧费抵扣。装修或新家具的费用,单笔账单或单件低于$2500美元的费用可在当年抵扣,高于$2500美元的装修和新家具费用第一年可抵扣50%,剩余部分需按预计可使用的年限分摊通过折旧费来抵扣。

三、投资房产(非自住和出租)
1) 无论是外国人还是美国税务居民持有投资房产,在持有期间,不强制对房产进行申报,但是建议每年披露在该投资房产上的花费(包括所有与这栋投资房相关的花费),以便将来在卖出房产时,可提高房产的成本以减少增值利润。如果不做披露,卖房时的房屋成本只能按当时的买价计算。

作者:倪霁瑶女士(Ms. Vivian Ni),自2011年加入ASAM,LLP,现任经理。活跃于以中美投资为主题的线上交流平台,实时从财务和税务角度,为跨境投资者就国际税务,企业组织结构,及本地化财务管理等问题提供解答。倪女士曾多次应邀作为讲师,代表公司出席商业及社区讲座,主讲海外公司投资,本地化财务管理流程,企业投资结构规划,及投资移民税务等课题。

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