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买房子出租之后,怎么知道每年自己需要缴纳的税有多少?

买房子出租之后,怎么知道每年自己需要缴纳的税有多少?

摘要

买房出租后申报租金收入更为理性


美国购房指南: 

美国购房操作流程|美国选房技巧 

美国买房资金准备|美国房贷申请 

美国房屋管理|美国房产税费 

非美国居民纳税人(即过去一年在美国居住少于183年或过去三年累计加权少于183天)对于美国房租收入如何上税有以下两种处理方法:第一种,不申报租金收入不报个人所得税。这种情况下,租金收入的30%需要上缴美国国税局(IRS)。如果委托房屋中介代收租金,中介则有义务代扣代缴收入的30% 上报IRS。如果没有中介,屋主有义务自行上缴租金收入30%。总之,不报税的话,30%的收入是要上缴IRS的。

第二种,申报租金收入 申报个人所得税(Form 1040NR – Nonresident)。此种方式可以在租金收入中抵减房产税,贷款利息,修理费用,折旧费用,会计师申报费用等所有相关费用,还可以抵减personal exemption (2017 年为$4,050)。如果所有费用加起来超过租金收入,那么不仅当年不用缴纳任何税金还可以累计亏损在将来出售资产时抵减增值利润。

现实情况是理性的屋主都应该选取第二种方式,这种方式计算下,当年亏损的情况占绝大多数,这些都可抵减将来的收入。当然选取第二种方式的话,需要找CPA 办两件事,第一是填报Form W-8ECI 表格,然后交给房屋中介说明此项房产收入属于美国交易相关收入,屋主会自行申报税单从而避免30%收入代扣的发生。第二是填报Form W-7 表格申请美国税号 (US Tax identification number),税号是缴税和退税的唯一身份识别方式,所以至关重要。非税务居民的纳税截止日是每年6月15日,也可延期6个月到12月15日。

关于每年需要支付的房产税,当地的county 会给您邮寄账单,如果有银行贷款的话,每月支付mortgage payment 还款中,会包含贷款本金,贷款利息以及房产税金。

买房子出租之后,怎么知道每年自己需要缴纳的税有多少?

梁恩泽,麦楷博平会计师事务所董事 (美国十大会计师事务所之一)

专为中资赴美”上市”與”购併”服务, 专业知识领域涵盖金融,房地产,医药,教育等行业。更为各种不同行业的高净值客户提供高质量的财务及税务筹划的专业服务,纽约州遗产规划委员会和家族办公室委员会现任委员。执业美国注册会计师。

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