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良心原创|EB5投资移民风险- 为什么EB-5可以不是赌博

良心原创|EB5投资移民风险- 为什么EB-5可以不是赌博

摘要

业界良心说:

1 项目能开工、完工、并使用EB-5资金

2 确定资金结构里的顺位

3 确认开发商自己到底出了多少钱

4 确认项目建成的价值高于造价就能保证投资移民不是赌博


美国购房指南:

 

美国投资移民

Photo by Michał Parzuchowski on Unsplash

 

 

我们上回说了EB-5的还款风险高于绿卡风险,回复5002查看文章。许多朋友问这个风险是不是就无法防范,应该怎样防范?

答案是,完全可以防范。业内人士只需要花几个小时看文件,就基本可以判断还款的可能性。具体方法如下:

 

第一:项目能开工、完工、并使用EB-5资金。在这方面需要主要核查以下几点:

  • 项目其他资金都到位;
  • 项目方已获得地块控制和政府批文;
  • 项目方有过往记录,有能力完成项目。
  • 开发商和区域中心签署了正式EB-5资金使用协议,以防开发商违约

 

第二:   确定EB-5资金在资金结构里的顺位。顺位越高,风险越小。许多投资人不理解,常常错误地以为高顺位EB-5资金因为占出资比例高而不好。需要知道,开发商、EB-5资金、其他资金在还款时的顺序是不一样的。并不是象我们平时几个哥们凑份子入股投资,到时候按投资比例分红。在地产投资中,分钱的规则是:第一顺位的贷款人首先单独入场,控制袋子里的钱,把该还他的钱先取走。然后,第二顺位的投资人(通常是EB-5)入场,单独控制袋子里的钱,看看袋子还有没有钱。如果有就取走。最后,才是股权投资人。

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资金顺位的决绝性在于,低顺位的投资人永远无法插队和高顺位的投资人分钱。作者在美国长期从事房地产工作,在上一次(2008-2010)的次贷危机后经历的许多收购银行不良资产的案例。第一顺位的贷款不管多少,都能收回一些。但是第二贷款,基本一分都收不到。当然,这儿只针对不良资产。我们并不是说第二顺位贷款或更低顺位的股权投资在危机时就一定会收不回投资。如果项目经营好,低顺位也可以收回投资。只不过风险大了许多倍。

下面的两张图显示了同等情况下,第一顺位和第二顺位EB5贷款能收回多少本金的两种情况对比。假设项目在还款时,项目只剩原来总投资50%的钱。如果是第二顺位贷款,EB5贷款没有任何回收。如果是第一顺位,EB5贷款收回100%投资。

Screen Shot 2015-12-02 at 8.50.02 PM

 

第三:确认开发商自己到底出了多少钱。正因为资金顺位的关系,如上图所示,开发商出的越多,和投资者的利益越一致。需要注意的是,并不是开发商说他们出了多少,就是多少。项目方经常会夸大。

我们在做尽调时,必须分清资产(asset)和股权(equity)之间的差别。如图所示,在计算开发商投入股权时,必须将债务除去。有的时候债务大于资产,也即资不抵债时,开发商非但没有带来任何股权,反而扔出了一个大包袱。

下图显示了一个开发商实际出资额为所说的一半,和资不抵债的情况。

Screen Shot 2015-12-02 at 8.50.10 PM

开发商在购置土地的时候,很少会用100% 现金购买,但更多的是贷款。所以在计算开发商投入股权时,应该只算投入的现金,不能包括贷款。另外,开发商有时还会故意提高开发管理费,将开发管理费作为股权投资。结果,开发商实际的投入很可能为零。更有甚者,开发商将土地加价变相卖给开发项目,开发商不但没有任何实际投入,反而利用土地加价而提前盈利。导致的后果是: 开发商提前实现利润,对项目本身何时收回成本不再关心。

下图总结了开发商抬高入股数额的方法:

开发商和EB5基金公司夸大股权投入的常见手法

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第四:确定项目在还款时,钱袋里有多少钱。对于地产项目来说,还款时所剩的钱取决于项目在还款时的市场估值。通常,项目方都有提供估价报告。我们要做的,就是看看估价报告是否合理。如果高估,高估了多少。

在确定钱袋里的钱之后,我们就可以根据资金顺位,确定轮到EB-5投资人分钱时,到底有多少钱可以拿了。

感兴趣的投资人, 请找具有相关专业人士咨询。

 

信息来源:Eric Yao、优投房原创

图片来源:优投房原创、网络、Eric Yao

 

作者简介:

Eric Yao Headshot

Eric Yao
美国太平洋地产投资咨询顾问公司总裁兼首席顾问(PACIFIC PROPARTNERS)

美国威斯康辛州立大学房地产工商管理硕士
英国雷丁大学房地产学硕士
中国人民大学经济学硕士
曾任美国区域中心协会“投资美国IIUSA”协会投资人市场理事会委员
美国加利福尼亚州和威斯康辛州的独立房地产经纪人执照。

Eric Yao为美国太平洋地产投资顾问公司总裁兼首席顾问。他自2001年起定居美国,并一直从事房地产开发、投资和中介工作。曾创立美国百合溪地产和贷款经纪公司,担任美国万嘉尔德地产开发投资集团资本市场总监、中天嘉华集团美国哥伦比亚资产管理公司首席投资官、美国梦基金美国区域运营经理等职。十多年来,共参与了12亿美金的一手实地地产投资和开发项目,主要负责项目前期可行性评估和尽职调查。

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