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良心原创| 钱和绿卡鸡飞蛋打?投资风险早知道

良心原创| 钱和绿卡鸡飞蛋打?投资风险早知道

摘要
常见投资移民陷阱一览 如何防范免入圈套?
第一:项目方拿钱跑了,或者挪为它用。
第二:项目方缺乏经验,项目开工了,EB-5资金使用了,但开发商没有能力完成。
第三:项目方无法按时筹集所有EB-5资金,项目方不得不终止EB-5合同。

美国购房指南:

 

上篇文章“为什么EB-5可以不是赌博“,我们简要地列举了防范EB-5地产项目投资风险的几个要点:1)确认项目能完工;2)资金结构;3)开发商投入;4)资产价值。我们将在这一期和今后几期中对这些要点做出更为详细的介绍。

在这一期里,我们就项目能否完工这一风险做出论述。对投资人来说,这是最有可能导致“钱卡两空”,危害最大的风险。所以,我们把它放在首位,做出重点论述。

下面,我们就项目不能开工和完工的几种可能性逐一作出分析:

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第一:项目方拿钱跑了,或者挪为它用。

这可能是您平时从媒体中听说的一些极端案例。美国证券会在近几年投诉的几个案例,大多属于这一类极端的欺诈案例。最臭名昭著的案例是芝加哥会展中心项目。在这个案例中,项目方通过伪造文件、夸大开发经验等手段,欺诈投资,并将投资挪用于个人消费和其他生意。万幸的是,由于发现及时,且投资款都在监管账户,所以投资人后来全都收回50万美金的投资本金。但是许多投资人的管理费都收不回来了。因此,这个案例虽然影响很大,但对投资人的危害,并不是最大的。

被美国证券会起诉的一个最新案例是加州的一个养老院项目。项目方用两年的时间筹了两千万美金,结果项目迟迟未能开工,项目方将其中的一千万美金挪为私用。在这个案例里,投资人的损失就比芝加哥项目大的多。

第二:项目方缺乏经验,项目开工了,EB-5资金使用了,但开发商没有能力完成。

这种情况的经典剧情是:开发商从来没有正儿八经做过什么地产项目。项目方通过“包装”,让投资人觉得开发商有许多相关经验。开发商也并没有明显的欺诈行为,而且主观上确实希望能通过“廉价”的EB-5资金,成功完成自己的处女作。作者在美国的区域中心工作负责删选项目时,曾收到大量缺乏经验的“开发商”要求使用EB-5资金的电话。在他们看来,EB-5资金是容易取得的“笨钱(dumbmoney)”,很容易拿到。所幸我们的区域中心老板和我的意见一致,对于这样缺乏资历的开发商一律拒绝。所以,我们的区域中心在保证投资人绿卡上,一直保持着很好的记录。

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Photo by LIBRESHOT.com

从资金结构上看,这种项目的EB-5资金通常顺位较低,较先投入项目开发。区域中心在控制放款时,没有有效的约束。结果,投资人钱进去了,开发商搞了土地平整、排了些管子、挖了个坑,但后面却因为种种原因没法再继续了。最常见的原因是因为其他资金没有落实。所以,我们在选项目的时候,一定要确认项目已经大致具备了开工的所有条件,比如其他资金证明、地块控制、政府批文、酒店连锁文件等。

由于中途停工的项目通常卖不上什么价,所以投资人的投资款基本拿不回来。所以从作者的角度看,这第二类非欺诈案例比欺诈案例更悲剧。欺诈案例还能让美国证券会起诉项目方,强制项目方用它们的其他财产来偿还投资人损失。这第二类烂尾案例,投资人非但拿不到绿卡,还通常颗粒无收,还不容易去告。

看到这里,有读者问:是不是找到有经验的开发商就风险小了? 有经验的开发商控制项目能力强,通常能完成开发过程。所以绿卡风险确实小了许多。但是,还款风险还是要看资金结构,资产价值评估等。有些投资人不在乎能否还款,那么找有经验的开发商就非常重要。

第三:项目方无法按时筹集所有EB-5资金,项目方不得不终止EB-5合同。

由于这一类风险通常被投资人忽视,却经常发生。这类风险通常剧情是:负责销售的区域中心没有能力在开发商期待的时间内筹到钱,项目没法开工,不得不终止EB-5资金合同。

这儿有两种情况:1)开发商和区域中心没有签署资金合同,开发商很容易地终止。2)开发商和区域中心有书面合同,开发商违约。

对于投资人来说,需要做的事情是:1)确认有书面的EB-5资金合同。2)确认区域中心有能力完成EB-5融资。如果EB-5项目太大,项目没有吸引投资人的“优势”,区域中心没有经验。这就要小心。

需要指出的是,项目的“优势”不仅仅包括项目自身资金结构、资产价值等实实在在的优势,还包括一些实际上对项目风险控制并没有太大帮助的“噱头”,例如项目所在地为知名的国际的大都市、有所谓在退出时再融资或购买项目的“意向书”、有I-526获批等。注I-526获批只能说明移民局对于项目假设的框架认可。如果项目不能完工,批了I-526也是没用。

“噱头”虽然不能降低投资风险,但在投资人比较盲目的现阶段,确确实实能帮助项目成功地完成EB-5资金的筹集,让项目顺利开工完工。

对于区域中心的能力,需要看区域中心的组织管理结构,在国内市场是如何筹钱的,正式员工有多少,中介的实力如何,是不是只找了一家中介独销等等。

 

信息来源:Eric Yao、优投房原创

图片来源:优投房原创、网络、Eric Yao

 

作者简介:

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EricYao

美国太平洋地产投资咨询顾问公司总裁兼首席顾问(PACIFICPROPARTNERS)

美国威斯康辛州立大学房地产工商管理硕士

英国雷丁大学房地产学硕士

中国人民大学经济学硕士

曾任美国区域中心协会“投资美国IIUSA”协会投资人市场理事会委员

美国加利福尼亚州和威斯康辛州的独立房地产经纪人执照。

Eric Yao为美国太平洋地产投资顾问公司总裁兼首席顾问。他自2001年起定居美国,并一直从事房地产开发、投资和中介工作。曾创立美国百合溪地产和贷款经纪公司,担任美国万嘉尔德地产开发投资集团资本市场总监、中天嘉华集团美国哥伦比亚资产管理公司首席投资官、美国梦基金美国区域运营经理等职。十多年来,共参与了12亿美金的一手实地地产投资和开发项目,主要负责项目前期可行性评估和尽职调查。

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footnote (2)

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