fbpx

美国投资移民科普文|带你客观了解投资移民(EB-5)的利与弊

美国投资移民科普文|带你客观了解投资移民(EB-5)的利与弊

摘要
美国投资移民存在的风险:
1.项目质量要求更高
2.在还款目标上有利益冲突
3.市场缺乏有效机制筛选项目

美国购房指南:

 

美国投资移民有哪些风险?绿卡风险?还款风险?

美国投资移民

之前的文章我们对美国投资移民EB5做了详尽的总体介绍,回复5001即可查看

本篇文章,我们将介绍美国投资移民都存在哪些具体风险。

 

EB-5是什么?

EB-5(Employment-based Fifth Preference),是美国的一个签证类别代码,为“第五类优先就业型移民签证”的简称。EB-5项目于1990年由美国国会创立,目的是吸引海外投资移民者来美国投资及创造就业机会。

 

EB-5投资有什么风险?

EB-5投资人在申请绿卡时,需要经过两个步骤。

第一,向移民局递交有条件绿卡申请(即I-526)。在I-526申请时,投资人需要通过移民律师向移民局递交投资人资金证明、投资项目商业计划、投资合同、创造就业报告等一系列文件。目的在于向移民局证明:投资人确实投了钱在项目里,并且项目可以产生所需要的就业。移民局在审批I-526时,大部分项目还没有完工和运营,所以项目的就业还没能完成。所以,在这一步时,移民局发放的绿卡是临时或有条件的。条件是将来投资项目能够产生所需的就业。

第二,项目完成并运营、确实产生了在申请临时绿卡时预测的就业后,投资人再报送无条件绿卡申请。也称为永久绿卡或I-829。在这个申请里,投资人需要通过移民律师将项目的实际产生的就业和资金持续投入的证明向移民局展示。移民局在确认后,发放无条件绿卡,或永久绿卡。

流程图

根据移民局最近五年的统计资料,投资人拿不到有条件绿卡的机率为17.6%;拿不到无条件绿卡的机率为5.6%。

有條件綠卡 無條件綠卡

 

为什么还款风险会大大高于绿卡风险?

# 1 项目质量要求更高

能还款,比能满足绿卡,对项目质量的要求要严格得多。许多项目能够满足绿卡,但是不能满足还款。只有高质量的项目才能同时保障投资人的绿卡和还款要求。

通常来说,项目只要能建成,并能达到一定的营业额,就能保证绿卡[1]。然而要还款,项目不仅要建成,而且必须达到预测的营业额。比方说,项目只要建成、并达到商业计划书中所预测的营业额的30%,即可满足绿卡的就业要求。但是,项目必须达到商业计划书中所预测的营业额的90%,才能保证还款。

[1] 从项目满足就业的角度。当然能否获得绿卡还涉及到项目的风险性、持续性,以及投资人资金证明等要求。不过其他这些因素都不如满足就业这么重要,或者取决于投资人自身(资金证明)。

1

我们在下图中看到:项目需要经过立项融资、建设施工、招租经营、退出还款四大过程,才会出尽还款风险。相对而言,项目只需要经过立项融资、建设施工、和招租经营的一半就可以了化解绿卡风险。EB-5资金的顺位、项目在退出时的市场价值是两个和还款风险直接相关的考量因素,但和绿卡无关。

EB5風險過程

 

# 2 在还款目标上有利益冲突

投资人和项目方在绿卡目标上基本没有利益冲突,但在还款目标上有利益冲突。除了个别的欺诈案例,项目方都会建成项目、并创造就业,满足投资人的绿卡要求。但由于项目方和投资人处在资本结构中的不同位置,他们在规避风险时通常会有冲突。

我们在工作中经常看到的是:某些项目方会夸大自身投资额,让EB-5投资人觉得项目方和自己的利益一致。项目方通常使用的方法有两个。第一,混淆项目方的投入“资产 ”(asset)和投入“股权”(equity) 这两个概念 (资产 ”(asset)= 投入“股权”(equity)+债权 )。比方说,项目方说他们前期买地、搞设计方案花了三百万美金。所以他们投入的股权是三百万美金。但实际上,这三百万美金中有二百五十万都是贷款来的,也就是说,项目方有三百万美金的资产而股权只有五十万美金。一旦EB-5到位,这三百万美金将全部由EB-5资金代替。所以,项目方的资金投入实际为零。

如下图所示,开发商前期花费了三百万美金。其中二百五十万美金是贷款借来的,自己出的现金只有五十万。所以开发商的股权投入应为五十万,而不是三百万。

equity

第二种方法是通过内部的土地交易,抬高土地价格。比如项目方实际买地的价格为一百万美金,但通过一个内部交易(即由项目公司花高价从原来的购地公司加价购买,两个公司同属项目方附属企业),把土地价格抬高到二百万美金。

除了夸大项目方自身投入之外,某些EB-5项目的区域中心和开发商是附属企业,造成某些区域中心在控制对项目放款和要求项目还款时难以完全站在投资人的角度。当然,我们不能说独立的区域中心就一定站在投资人的利益上,但至少不会受制于开发商。

 

# 3 市场缺乏有效机制筛选项目

EB-5市场没有一个能够删除经营效益差、还款风险高的项目的有效机制。目前,大部分的EB-5投资人得不到完全代表他们利益,独立的投资顾问的服务。虽然大部分的移民中介在主观上确实希望控制项目风险,但在客观上由于他们和项目方签订佣金合同,必须推广和他们有合同的项目。

对EB-5项目的还款风险的评估,需要有从业经验的专业人士才能完成。而许多中介还没有完全具备这个能力。在评估项目的时候,主要看一些表层高大上的东西,比如项目的所在地、开发商的规模等、产品的包装、市场的追捧等。对于一些深层次、更为重要的细节,比如资金顺位、和项目方利益冲突、项目估价等缺乏透彻地分析。

由于EB-5项目投资周期长,大部分投资人要过几年才能知道能否还款。这也在客观上造成了市场对还款风险控制的愿望不够强烈。

Eric Yao Headshot

Eric Yao
美国太平洋地产投资咨询顾问公司总裁兼首席顾问(PACIFIC PROPARTNERS)

美国威斯康辛州立大学房地产工商管理硕士
英国雷丁大学房地产学硕士
中国人民大学经济学硕士
曾任美国区域中心协会“投资美国IIUSA”协会投资人市场理事会委员
美国加利福尼亚州和威斯康辛州的独立房地产经纪人执照。

Eric Yao为美国太平洋地产投资顾问公司总裁兼首席顾问。他自2001年起定居美国,并一直从事房地产开发、投资和中介工作。曾创立美国百合溪地产和贷款经纪公司,担任美国万嘉尔德地产开发投资集团资本市场总监、中天嘉华集团美国哥伦比亚资产管理公司首席投资官、美国梦基金美国区域运营经理等职。十多年来,共参与了12亿美金的一手实地地产投资和开发项目,主要负责项目前期可行性评估和尽职调查。

更多北美优质房源全方位信息,欢迎访问utofun.com/homes
美国投资移民科普文|带你客观了解投资移民(EB-5)的利与弊

文章版权为“优投房UTOFUN”所有,未经授权,谢绝任何形式的引用与转载。如需媒体、商务、项目合作,请联系media@utofun.com

footnote (2)

原创文章,作者:优投房,如若转载,请注明出处:https://utofun.com/blog/%e7%a7%bb%e6%b0%91%e8%b5%84%e8%ae%af/%e7%be%8e%e5%9b%bd%e6%8a%95%e8%b5%84%e7%a7%bb%e6%b0%91%e7%a7%91%e6%99%ae%e6%96%87%e5%b8%a6%e4%bd%a0%e5%ae%a2%e8%a7%82%e4%ba%86%e8%a7%a3%e6%8a%95%e8%b5%84%e7%a7%bb%e6%b0%91%ef%bc%88eb-5%ef%bc%89/

发表评论

登录后才能评论

联系我们

+1 (917) 593-9580

邮件:utofun@utofun.com

Scroll Up