[科普] 安全拿到绿卡—投资移民关于区域中心與项目的重要

优投房专栏作家


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区域中心和项目Regional Centers and Projects

在投资人投资项目的时候,经常会听到有些项目是模范项目Exemplar Project, 那么区域中心旗下的项目都是怎么来的?项目之间又有什么区别呢?

[科普] 安全拿到绿卡—投资移民关于区域中心與项目的重要
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项目Projects

EB-5投资人都明白自己的投资是投资一个“项目”,那么“项目”具体是什么?一般来说,区域中心的“项目”也是由区域中心建立的,这样的项目有可能是一个房地产开发项目,也有可能是一个需要持续营业的公司,比如餐馆或者加工制造企业。投资人的EB-5投资资金注入这些“项目”之后,创造10个全职工作岗位。这就是“项目”。

一般来说,在EB-5行业里面绝大多数都是地产开发项目,具体的项目门类包括:

· 商业综合体(商住两用)

· 酒店

· 大型体育馆

· 赌场

· 大型公寓

· 会展中心

· 办公大楼

在EB-5行业发展到今天,越来越多房地产项目使用EB-5融资,投资人也越来越青睐房地产开发项目。因为房地产开发项目成本容易估算,投资的可行性可以通过当前同类产品的市场状况来预测。是相对其他行业来说一种相对可预知的产业。

I-924区域中心的申请 I-924 Application

区域中心要通过移民局的申请,必须向移民局递交I-924表并且获得审批。这是获得区域中心“牌照”的先决条件。同时,有一些现有的区域中心可能需要修改地理区域和组织结构,或者要递交项目的预审, 都需要递交这份I-924表格。I-924的申请主要需要满足一下几个要求:

· 区域中心必须在某些地理范围之内

· 区域中心必须能够证明能够为每一个投资人创造至少10个就业岗位。

· 过往或者现在的宣传和市场报告

· 区域中心必须能够证明该中心将完全遵守EB-5的相关法律法规

· 区域中心必须能够证明该中心会促进地方经济增长

同时,区域中心也必须递交一份关于项目的资料,区域中心的项目可以是假设项目Hypothetical Project, 实际项目Actual Project或者是模范项目Exemplar Project。对于实际项目和模范项目,区域中心需要递交的具体文件资料多一些,尤其是商业企划书Matter of Ho Business Plan; 一份能够通过移民局审核的完整商业企划书包括以下几个重要部分:

· 商业企划概要

· 商业结构和目标

· 目标市场分析

· 管理层经验

· 所需要的营业执照和运营牌照

· 聘请人员的计划

· 职位描述

· 预算以及财务规划

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假设项目Hypothetical Projects

一些区域中心在申请的时候还没有具体的项目,所以递交的是假设项目。这样的项目申请是最简单的,因为对于假设项目不需要递交详细的商业企划书,只需要递交简单的说明,说明本区域中心的项目“有可能”促进本地区的经济发展,提高就业和吸引投资。就可以了。但是同时,这样的假设项目对于投资人的申请也是最困难的。由于在区域中心申请的时候所有的项目都是“假设“的,所以投资人在递交I-526申请的时候:

· 所有的投资人,即使投资同一个项目,移民局都将每一个申请人的项目看作全新的项目。也就是说,以往的投资人判例不可以用作后续投资人的参考,即使前面的投资人通过了,后面的投资人也有可能不通过。而且由于每一个新递交的案子都是重新审批,时间会比较长。

· 假设项目即使递交了组织和交易文件,也不可以要求移民局进行合规复查Compliance Review。而模范项目Exemplar Project是可以要求合规复查的。

实际项目Actual Projects

如果区域中心的项目已经进入前期阶段,项目已经基本确定下来了,但还是有可能在未来产生一些商业运营上的变更,所以要预留一些项目灵活性的话,那么区域中心会申请该项目为实际项目Actual Project。这个项目有可能即刻动工,马上就会为目标地理区域带来就业和经济效应。移民局对于实际项目的判例和决定可以用于后续投资人I-526申请中项目的审查。也就是说,如果移民局对于实际项目前期的投资人做出利好的判例,那么此判例可以应用在后续投资人的申请之中,这样一来可以预测I-526的申请状况。同时,如果实际项目发生了一些非实质性的变更,也可以在I-526申请阶段加入商业企划书和支持文件。总的来说,实际项目是介于假设项目和模范项目之间的项目,即可以运用以往判例也可以保持一定的商业运营灵活性,也可以节省申请该项目的时间和申请程序。

模范项目Exemplar Projects

对于已经对项目非常有信心,并且希望在投资人递交申请的时候保证项目审核的最高通过率的区域中心,会将项目递交模范项目申请Exemplar Approval。模范项目是最高一级的项目申请模式,也是最麻烦,最耗时的一种。需要在递交I-924申请的时候附上一份I-526申请的模版,其中投资人的个人信息,如资金来源证明等全部留白。模范项目可以得到合规复查Compliance Review,可以要求移民局对于组织和交易文件进行EB-5法律法规的合规性复查。模范项目也是三种项目申请中最复杂的一种,因为移民局既要对项目进行可行性审查,又要在移民的角度去考核项目,考察这个项目是否能够支持投资人的申请。所以市面上的模范项目不多,再加上模范项目没有灵活性,一旦经过审批必须一直沿用已经审批的商业计划书。所以只有非常成熟的项目才会使用模范项目。

模范项目的优点是,该项目已经完全通过移民局的审核,在未来的投资人递交申请的时候,不需要也不能够补充任何资料。因为该项目已经完全通过了EB-5所需要的法规要求。这个项目已经递交了Matter of Ho商业企划书,最详细的内容已经在移民局存档。对于投资人来说,投资模范项目有百利而无一害。

不是任何区域中心在递交I-924的时候都能够递交模范项目的申请,所以模范项目还是少数。由于大部分区域中心都无法预知项目的具体情况,就算有项目也会为项目预留一定的灵活性。另外基于模范项目的严格标准,一旦认定模范项目之后在I-526申请阶段投资人仅仅是再补充投资人的个人资料而已,所以也可以看出能够成为模范项目的项目都是高度稳定,在可预见的未来不会发生商业模式变更的项目。这样的项目在盈利模式,组织构成和商业模式上已经是稳定的,成熟的,可持续的项目。


名词解释:合规复查Compliance Review

针对个别案件,移民局会对移民申请人是否符合移民条件进行核查。核查的过程包括查阅政府系统的信息,公共纪录和案件证据,与申请人面谈等。必要时候,移民局会进行现场考察。

*文章内容均来自Susan Feltner周潇晨。


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