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安全拿到绿卡与投资回款EB-5知识——退出机制的重要

安全拿到绿卡与投资回款EB-5知识——退出机制的重要

 

 

退出机制Exit Strategy

另一个投资人关心的问题是拿回投资资金的问题。这个问题完全取决于项目的退出机制Exit Strategy。关于回款的问题,根据 EB-5的相关法规,投资人的投资资本必须暴露在风险之下。这是一个重要标准。

什么叫做暴露在风险之下呢?投资有风险,入市需谨慎。也就是说,投资人有可能会损失部分或者全部的投资资金。

再有就是要把获得”永久绿卡”和”回收投资资本”这两个“投资回报”分开来看,也就是说,

拿得到绿卡,不代表能拿回全部的投资资金。

能拿回投资资金,也不代表能拿到绿卡。


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由于EB-5尤其是区域中心法案的历史不长,加上漫长的申请过程,只有极少数的区域中心在这个行业里有足够的历史能够提供成功回款的案例。可喜的是,能够提供成功回款的区域中心越来越多了。由于EB-5的普及时间不长,加上至少5年才能获批永久绿卡,许多项目现在渐渐进入回款期。

清晰明确的退出机制的重要。

在投资人做尽职调查的过程中,一项衡量项目的重要指标就是这个项目是否有清晰明确的退出机制。所谓的退出机制,简单的来说,就是在投资人获得永久绿卡,移民申请已经完成了之后,如何拿回投资资金,何时拿回投资资金,以及拿回多少投资资金的问题。

一般来说,回款期都是5年以上,因为现在要加上排期的时间。大部分投资人在获得永久绿卡资本金不需要再满足“暴露在风险下”的要求。如果投资人的资金是作为债务投资的,那么债务就有到期期限; 如果投资人的资金是作为股权投资,那么回款的方式就是投资人做尽职调查的时候一个必须弄清楚的问题——是通过股东分红?还是项目销售?。不管是哪种注资方式,项目方都需要获得一定的资金流动性才能有资金回款的可能,项目要不就销售回流资金,或者项目有其他获取资金的方式。

退出方式Repayment

项目方在获得投资人的投资资金之后,将资金投入项目运营并且创造就业。在一定的时期之后,项目方需要创造现金流来支付投资人的退出资金。

· 营业利润:虽然项目在5年之内积累的营业利润不大可能完全支付投资人的退出资金,但是项目创造的营业利润在扣除税金之后可以存入一个资金池用来作为退出资金的一部分。这一部分资金可以减小支付的风险。

· 再融资:有些项目可以靠再融资来退出投资人的资金。比如说,在一些酒店运营良好和稳定之后, 可以通过再融资来偿还贷款和EB-5投资人的资金。当然这必须建立在项目运营得好的基础上,才能够获得利息较低的再融资资金。

· 项目销售:有许多项目是销售型项目。在项目的销售过程中自然会产生回本和获得利润的过程。在偿还了偿债权优先于EB-5投资人的贷款人之后,剩余的部分自然可以用于投资人的资金退出。

· 上市:最不可能的一种资金退出方式。EB-5项目能上市的机率微乎其微。


名词解释:再融资Refinance

再融资是一家公司在原有债务基础上,使用新的融资方式偿还旧债。再融资的原因和动机很多,有可能是原有的债务到期,或者是因为可以使用比原债务更低的利率。在房地产开发的过程中使用利率较低的贷款偿还先期贷款是很普遍的做法。在房地产开发的早期阶段利率较高,在项目完工进入运营阶段往往可以找到利率低的贷款。

*文章内容均来自Susan Feltner周潇晨。

安全拿到绿卡与投资回款EB-5知识——退出机制的重要

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