与虎谋皮的智慧: EB-5投资风险控制系列三

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上回谈到，在评估EB-5投资项目时，需要确认开发商自身投入了足够的资金。投资者应看到人性的弱点，牢记英文谚语”skin in the game”中的智慧。但是，光是牢记谚语还远远不够。由于EB-5项目欺诈现象较多，开发商有时会夸大自身投入。作为投资人，需要寻找”魔高一尺，道高一丈“，有着火眼金睛孙悟空，来保驾护航，鉴别皮毛真假。
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告别用钱“买”绿卡的时代

具体来说，开发商作假的方法有以下几种：
1. “金蝉出壳”（后出法）。开发商的自身投入在EB-5资金进入后，即刻撤出。开发商的资金在项目中不再承担风险。例如，开发商在商业计划书中列出的自身投入款为10%，但这10%在EB-5资金进入项目之后全部撤出，所以开发商在项目中的实际投入为零。所以投资人应该多问一句：开发商在EB-5资金进入后，投入的自有资金还剩下多少？

图片来源：Laura Gilchrist/Unsplash

2. “金蝉出壳”（前出法）。开发商将房地产项目的土地和建筑物分割开来，成立两个公司（土地公司和建筑物公司），并通过协议将风险转嫁到建筑物公司上。开发商自己投入低风险的土地公司，让EB-5投资人投入高风险的建筑物公司。建筑物公司需要每年给开发商偿付土地租金。开发商的投入实际存在于土地中，和投资人的利益并不一致。

3. “鱼目混珠”。开发商报告的自身投资中没有除去贷款额。例如，开发商说他们买地花了两百万，他们的投入也是两百万。但实际上自己只出了四十万，有一百六十万是银行贷款。所以他们的实际投入是四十万，而不是两百万。

4. “坐地加价”。开发商利用内部交易抬高土地价格。例如，开发商原先买来的土地价值五十万，过了半年加价到两百万卖给和EB-5贷款合作的项目公司。于是，开发商说他们的自身投入为两百万。而实际上应为五十万。需要注意的是，某些项目没有通过“加价倒卖”的方法，而是通过让估价师估价的方法来增加开发商的投入资本。在上面的例子中，开发商雇佣估价师，把五十万购买的土地估价为两百万。虽然这种操作本身并没有什么错，但是从投资人评估项目的角度来说，开发商在项目中承担的风险就大大降低了。

图片来源：Micheile Henderson/Unsplash

5. “杀鸡取卵”。开发商收取高额开发管理费（development fee）或将加价将项目承包给附属建筑公司。这种做法有些类似国内前些年工程吃回扣。开发商只要上项目，不管项目效益好坏都挣钱。

结语：
其实这些手法并不是只针对EB-5投资人，在美国国内这些事情也发生过。不过，由于语言、专业、和距离的障碍及信息不对称，EB-5投资人不得不更多地面对它们。所以，有一个代表自己利益的专业顾问，对于保护投资款来说尤为重要。美国的许多地产基金公司都有注册投资顾问的执照，就是美国政府为了保护不懂地产的一般消费者而制定的规则。

下一期，我们讲一下EB-5地产投资中的资本结构问题。谢谢阅读。

信息来源：优投房专栏作家 Eric Yao
图片来源：网络

作者简介

Eric Yao

美国太平洋地产投资咨询顾问公司创办人（PACIFIC PROPARTNERS）
美国威斯康辛州立大学房地产工商管理硕士
英国雷丁大学房地产学硕士
中国人民大学经济学硕士
曾任美国区域中心协会“投资美国IIUSA”协会投资人市场理事会委员
美国加利福尼亚州和威斯康辛州的独立房地产经纪人执照。

美国太平洋地产投资顾问公司为客户提供投资性地产和地产类投资移民项目的咨询顾问服务。公司成立于加州洛杉矶，拥有加州注册投资顾问、加州房地产经纪人执照。

Eric Yao为美国太平洋地产投资顾问公司总裁兼首席顾问。他自2001年起定居美国，并一直从事房地产开发、投资和中介工作。曾创立美国百合溪地产和贷款经纪公司，担任美国万嘉尔德地产开发投资集团资本市场总监、中天嘉华集团美国哥伦比亚资产管理公司首席投资官、美国梦基金美国区域运营经理等职。十多年来，共参与了12亿美金的一手实地地产投资和开发项目，主要负责项目前期可行性评估和尽职调查。

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