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购房者的美丽陷阱:Condo公寓管理计划书(Condo Book)

购房者的美丽陷阱:Condo公寓管理计划书(Condo Book)

摘要

◆ 康斗(Condominium)是一种在纽约、尤其是曼哈顿本岛、最普遍的住房类型之一;

◆ 「康斗大厦管理计划书」—Condo Offering Plan,又称为Condo Book 的重要性。


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康斗(Condominium)是一种在纽约、尤其是曼哈顿本岛、最普遍的住房类型之一。对于外国买家来说,康斗除了是一栋大楼、通常有管理公司之外,在买房的过程中最特别的不外是那本(甚至好几本)动辄数百页的「康斗大厦管理计划书」—Condo Offering Plan,又称为Condo Book。

购房者的美丽陷阱:Condo公寓管理计划书(Condo Book)
图片来源:Victor Garcia on Unsplash

 

这本让律师、买家与地产经纪人闻书色变的书,究竟有什么重要性呢?当一栋大楼盖成康斗的时候,就注定了这栋大楼必须要有一本管理计划书(Condo Book),这本(通常很厚的)书是由开发商请律师起草、并且经过检查总长审批通过,裡面通常详细记载了关于这栋大楼的大小细节,包括各单位有几个厕所几平方呎有哪个车位,未来几年的管理费地税预估是多少、大楼会怎样组成管委会(Homeowners Association, HOA)、怎么管理、维修如何进行、责任如何分担等等。因此买新康斗公寓的时候,这本厚厚的书可说是买康斗公寓的圣经也不为过。

 

不过,新楼要看这本书也算合理,为什么连不是从开发商手上买的康斗公寓也要看呢?

 

◆ 案例一◆ 

消失一半的公寓其中一个必须看这本管理计划书的原因,就要从Amendment to Condo Offering Plan (管理计划书修订本)说起了。

最近在纽约市皇后区发生一起官司,一对夫妻在一栋1986年盖的大楼里买了时下流行的复式公寓(Duplex Apartment),一个公寓单位自带两层楼,分别在一楼和地下室。这种公寓一方面能够带给屋主足够隐私,以不同楼层区隔居住单位,但又不用像买一整栋房子一样全是自己打理,因此非常受到欢迎。

没想到,过户一年后管委会突然告知,地下室不属于他们的单位,而是大楼的公共区域。这下事情可不得了,这对夫妻当时买公寓买得当然是两层楼的价钱,要是少了地下室一整层的面积,那么面积会少掉将近一半,花了两倍价钱买到一半房子,这口气当然吞不下去,于是一状告到法院。包括管委会、卖家、卖家当时的房屋经纪人、这对夫妻当时买房的律师、以及康斗大楼的开发商。

 

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图片来源:Charles Deluvioon on Unsplash

 

为什么连律师都告进去呢?根据诉状内容,因为这对夫妻认为律师在做买房前的尽责调查(due diligence)的时候,看了condo book竟然没看修订本,因为大楼早就在修订本里面说了地下室全部收回大楼作为公共储藏空间之用,不再作为私人单位。就因为律师少看了这么一个重要资讯,害这对夫妻花两层楼的价钱买到一层楼的单位,这个亏可吃得太大了,难怪咽不下气!

 

◆ 案例二◆ 

改朝不换代的管委会康斗管理计划书中,也常常会有关于整栋大楼要如何管理的细节,以及如何选拔管理委员会、住户如何决策等流程。最接近的比喻,大楼的住户就像是公司的股东,由于通常户数众多,住户们会选出管理委员会(Condo Board)来管理大楼的日常事务,就像是公司的董事们一样,有权决定要请哪家管理公司、屋顶怎么修、大厅的家具买哪家等等大小事务。

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作为公寓的管委会,当然应该要善尽管理职责,为大楼的住户们管好大楼。但人性的阴影无论何处都存在,当然大楼管委会也不例外——这起事件的起因就是因为大楼管委会滥用权力雇用自己家人开的管理公司,但这个管理公司管理得并不妥当,住户因而多所抱怨,比如维修不及时、该修的不修、维修超预算等等,都引起整栋大楼住户的不满。

 

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图片来源:Parker Johnson on Unsplash

 

这时候终于有住户受不了,决定挺身而出来选新的管委会。这时候就是康斗管理计划书(CondoBook)派上用场的时候了:到底要怎么撤换现任的管委会呢?这位挺身而出的住户A找上了律师,在仔细研读管理计划书之后,住户A与律师拟定的详细的「推翻前朝计划」,包括启动临时住户会议、发出正式通知给所有住户、联合想要动作的住户推出候选人、并且在事前就准备好不能出席的住户必须签字的代理投票(proxyvoting)文件等等,俨然表面风平浪静、背地里风起云涌。终于在临时住户大会上,住户A因为详读计划书并且妥善规划,获得过半票数逼宫已经在管委会位置上做了十几年的前朝管委会,一上任立刻宣布撤换管理公司,由新的管理公司接手大楼事务。当前朝管委会想要找律师反对时,已经为时太晚……

 

◆ 案例三◆ 

踢皮球的爆水管维修康斗管理计划书除了买房时大有用处之外,出了事情也是往往是重要的指标。说穿了,管理计划书就是大楼与住户之间的一纸合约,什么地方责任归属于谁,通常都在管理计划书里面有提到:哪些地方属于私人区域应该由住户负责,哪些地方属于公共区与而该由大楼管委会处理、甚至保险应该怎么买,都有详细规定。尤其越是新的建案、那本管理计划书就内容越「丰富」!动辄几百页已经不够看,有些开发商的管理计划书加上十几本修订案,根本已经「书」比人高,但可不能因为这样就不读「书」呀。

 

其中一个知名的案例当属川普大楼火灾:像是这种火灾发生时,也会同时因为洒水系统造成邻居家具等水损。这样的「水灾」该谁来赔偿呢?

A:火灾的起点住户

B:大楼管委会及大楼保险

C:受灾户的保险

D:受灾户自认倒霉

 

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图片来源:Kevin Butz on Unsplash

 

一旦像是「水灾」这种事情发生,当然第一件事情就是调查起因,然后读「书」澄清责任。例如是墙壁里面的水管造成的漏水,那可是大有学问——到底哪根水管算是大楼的、哪根水管算是住户自己的,而在那些情况下大楼的保险理赔,这都藏在这些厚厚的「书」里面。万一没弄清楚,可能白白赔偿修理费、还有漏水对邻居造成的损失呢。

 

专栏作者-旅美律师蔡璧徽

毕业于美国极具声望的法学院之一纽约大学法学院,并拥有台湾清华大学科技法律硕士学位。为法路通律师楼合伙人,现任纽约台湾青商会秘书长兼理事,北美台湾青商会理事、台湾未来基金会法务长。

 

图片来源:优投房、网络


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