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案例分析|全美盈利第一的皇后区购物中心群的辐射效应

案例分析|全美盈利第一的皇后区购物中心群的辐射效应

本期摘要

皇后区购物中心群带动周边经济发展,

周边雷哥公园(Rego Park)、中村(Middle Village) 和艾姆赫斯特 (Elmhurst)社区房价五年增长76.8%

 

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纽约是购物的天堂,不论是在这里落脚的游客,还是常住的居民,都享受着在纽约购物和消费的快感。纽约曼哈顿的第五大道、梅西百货和新世贸中心西田商城(Westfield Mall),还有漫布街头的精品店,都时刻满足着人们的购物欲。与曼哈顿一河之隔的皇后区(Queens),因为地理位置优越、住宅集中,特别是亚裔和华人人口众多,大型商场也纷纷落户,成为购物新宠。

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纽约新世贸中心的西田商城

图片来源:Jeffrey Blum/Unsplash

皇后区是个以住宅社区为主的区域,住宅社区聚集了人气,吸引了大型商场的进驻,商场进驻后又进一步带动社区和周边地区的消费,促进社区进一步发展。

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皇后区购物中心群附近的新项目-62-96 Woodhaven Blvd

图片由项目方提供

今天优投房带大家了解,皇后区的中部的雷哥公园(Rego Park)、中村(Middle Village)和艾姆赫斯特(Elmhurst)交界处,这个吸引了全美盈利最高的商场之一,它的房产市场如何?

点击查看往期文章:华人真实案例-运用互联网思维,让美国商场谷底翻身

1-区位优势

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(62-96 Woodhaven Blvd项目位于商圈和三个社区交界处附近)

图片来源:优投房

皇后区的中部的雷哥公园(Rego Park)、中村(Middle Village)和艾姆赫斯特(Elmhurst)交界的社区,公共交通及其便利:纽约市M/R地铁线路在这里停靠,长岛铁路(LIRR)和8条公交线路经过这里。另外,长岛高速路(Long Island Expy)在此穿过,对于驾车出行的人来说也十分方便。

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红圈部分是皇后区的购物中心群所在地

图片来源:MTA,编辑:优投房

2-人口密集

皇后区的中部的雷哥公园(Rego Park)、中村(Middle Village)和艾姆赫斯特(Elmhurst)交界的社区,本身就是纽约市人口最密集的社区之一,也是除了法拉盛中国城(Flushing)之外皇后区人口最密集的地方,平均每平方英里的人口超过10万,有巨大的潜在市场和住房需求。

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三个社区的交界处是纽约市人口最密集的地区之一

资料来源:U.S. Census

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雷哥购物中心

图片来源:维基百科

 

3-经济发展迅速

我们从皇后区的就业增长看到,雷哥公园(Rego Park)、中村(Middle Village)和艾姆赫斯特(Elmhurst)交界的社区是皇后区就业增长最快的地区之一。从2009年到2017年,附近地区的就业率增长到达20%。

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皇后区各地区2009-2017就业增长,红色圈出部分为购物中心所在区域

资料来源:劳工部,图片来源:OSC

因为区位优势和交通方便,更多其他社区和外州的消费者到此购物,拉动了皇后区中西部社区的商业和经济发展。我们从皇后区的就业增长看到,购物中心群附近的社区是皇后区就业增长最快的地区之一。从2009年到2017年,附近地区的就业率增长到达20%,由此可见这里经济增长迅速。

4-房产市场特点

价格稳定增长,但新楼盘少

中村、艾姆赫斯特和雷哥公园各种类型的房产交易价格都呈现稳定增长的趋势,其中独户/多户住宅(House)的价格水平最高,独立产权公(Condo)次之。从2013年到2017年的五年中,独户/多户住宅的增长率到达76.8%,独立产权公寓(Condo)的增长率也有26.4%。独户/多户住宅的交易部分较为均匀,独立产权公寓和合作公寓的分布比较集中。

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红圈部分为皇后区最大的购物中心群所在区域

资料来源:优投房

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不过,因为在这一地区很少有大片空地或者是废弃的工业用地,虽然需求旺盛,但是新楼盘数量较少。

雷哥公园、中村和艾姆赫斯特在售新建Condo价格

资料来源:优投房

以独户/多户住宅和合作公寓为主

购物中心群附近的社区是住宅为主的社区。在交易的房产中,大多是是独户/多户住宅和合作公寓(CoOp),2017年的交易数量分别为548手和347手,独立产权公寓(Condo)的数量相对较少,2017年的交易数量为86手。

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资料来源:优投房

 

租金优势明显,租房需求旺盛

在中村、艾姆赫斯特和雷哥公园社区生活,交通十分便利。此外,和曼哈顿相比,这里平均每间房的租金在每月1000美元,相比曼哈顿中城单间超过3000美元的房租,有极大的价格优势,加上这里的新楼盘同样提供高品质的居住体验,所以这里的租房市场常常是供不应求。

我们可以从房屋自有率(所住房产是由自己购买所得)看出这里的租房需求,商圈附近的社区大部分地方的房屋自有率都在50%以下,也就是说这里一半以上的居民都选择租房,租房市场巨大。

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资料来源:优投房


项目介绍

62-96 Woodhaven Blvd

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图片由项目方提供

62-96 Woodhaven Blvd项目共6层,提供92单位住宅。整个大楼外观现代,内部装修高质舒适,设施现代齐全:

  • 项目是中村唯一一个享受纽约421-A减税计划的新项目,管理费较低

  • 距离繁华的购物中心群步行约10分钟;

  • 毗邻皇后区核心商圈,步行范围内就可以满足生活便利的需要;

  • 同时又距离商圈有10分钟步行路程,免去交通堵塞的烦恼;

  • 项目坐落于安静的中村(Middle Village)社区,有社区公园;

  • 配备健身房、瑜伽房、儿童活动室和室外庭院等适合家庭居住。

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作为轻奢公寓,62-96 Woodhaven Blvd项目与周边社区其他在售的新建独立产权公寓相比,有明显的价格优势。

62-96 Woodhaven Blvd项目价格表       

户型

面积

(平方英尺)

价格

(美元)

每月房贷

(估计值)

每月可出租价格

(估计值)

单间

466

$348,000起

$1,541

$1,800

一居室

558 – 874

$421,050起

$1,865

$2,200

两居室

851-1,064

$606,800起

$2,687

$3,000

注:每月房贷计算时假设首付比例为30%,贷款是利率为4.5%的15年期固定贷款。

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