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城市森林公园+优质学区+和谐社区=皇后区丘园

城市森林公园+优质学区+和谐社区=皇后区丘园

摘要

丘园(Kew Gardens)是纽约皇后区的一个住宅社区,北面是森林小丘(ForestHills),再向东面是牙买加社区(Jamaica)。像它的名字一样,在1950年之前,丘园正是皇后区城市规划的七个花园之一,随着公路和长岛铁路的建设,才逐渐发展为一个住宅社区。如今,丘园依然绿荫密布,这在纽约甚是罕见,丘园中莱佛特大道(Lefferts Blvd)上的喧闹也没有显得格格不入。包容,是丘园最大的特点,这里像皇后区很多其他社区一样有相当数量的移民,可是不论是来自爱尔兰、东欧、南亚或者南美,不管是中国人还是犹太人,在这里都看不到边界,而是和谐相融在一起。因为距离约翰肯尼迪机场(JFK)很近,很多飞行员喜欢在这里落脚,去当地的餐馆和酒吧,这里也被称为“飞行员花园”。今天优投房的小编就带大家探索下这个独具魅力的皇后区社区。

(点击查看相关文章:想搬进纽约市适合华人的中产阶级社区?这里你不能错过”;干货|纽约皇后区社区房产比一比”)城市森林公园+优质学区+和谐社区=皇后区丘园城市森林公园+优质学区+和谐社区=皇后区丘园

(一个典型的丘园住宅)

城市森林公园+优质学区+和谐社区=皇后区丘园

# 便捷的城市交通

丘园虽然身处皇后区腹地,距离曼哈顿11英里,城市交通却很发达。在丘园社区内有三个地铁站,4条纽约城市轨道交通线路从这里经过(E\F\J\Z地铁线),长岛铁路线也在这里经停。此外,丘园还背靠纽约最大的机场-约翰肯尼迪国际机场。便捷的交通和优越的地理位置正是丘园最初从一个花园转型为一个住宅社区的主要原因。

城市森林公园+优质学区+和谐社区=皇后区丘园城市森林公园+优质学区+和谐社区=皇后区丘园(丘园交通便捷)

# 社区环境安逸、人口稳定

和许多依靠交通发展起来的社区不同的是,丘园的流动人口相对较少,社区关系非常紧密,优投房认为,这主要有三个原因,一是丘园本身的社区环境优美,有许多优雅宁静的私人住宅,十分宜居;其次这里的主要房产类型是合作公寓和独户或者多户住宅,因为买卖的限制和转手速度的影响,更适合于自住而不是投资;最后,大部分丘园都在28学区中,而28学区是皇后区最好的学区之一,这也部分决定了丘园稳定的社区环境。

城市森林公园+优质学区+和谐社区=皇后区丘园(纽约28学区)

从下面的丘园近几年的房产交易数量可以看到,大部分交易房产的类型是合作公寓(点击查看往期文章“中美房型大不同”),这类房产在买卖上并不自由不适合投资,其次是独户/多户住宅,这类房产也大多用于自住。但是我们也能明显看到,虽然既方便自住也方便投资的独立产权公寓的交易数量占比并不大,却呈现明显的增加趋势。

2013-2016年丘园小区各房产类型交易数量对比(注:圆圈越大表示交易数量越多)

# 丘园投资需求增加

我们来看下宜居的丘园的房产价格水平如何?丘园的整体房产价格水平高出皇后区的平均水平不少。截止到2017年上半年,皇后区独户/多户住宅的交易价格中位数为62.8万美元,而丘园的独户/多户住宅的交易价格中位数则为80万美元,高出了近20万美元。今年以来,独户/多户住宅的交易价格中位数达到了80万美元,较去年的66.8万美元增长了19.8%,独立产权公寓的交易价格中位数为62.4万美元,较去年的49.7万美元则增长了25.6%,涨幅明显。

同时,最不具有投资性的合作公寓的价格则基本稳定在18万美元左右。这一方面说明大部分用于自住的房产价格相对稳定,从侧面反应了丘园稳定的社区环境。而另一方面,投资类房产的高于皇后区平均水平的增幅,则说明丘园的投资需求正在增加。

2012-2017年丘园房产交易价格中位数

 

# 较地铁线路和城市公园附近的价格较高

从2013年以来的丘园房产交易分布来看,独户/多户住宅交易的分布最为均匀,而合作公寓和独立产权公寓的交易则更多出现在丘园的中东部和中北部。此外,靠近地铁线路和城市森林公园的房产的交易价格总体上较高。城市森林公园+优质学区+和谐社区=皇后区丘园2013-2017年丘园房产交易分布

# 大型出租公寓兴建正在计划中

丘园在建的大型建案并不多,但基本都是出租型公寓大楼和独立产权公寓,已在计划中的包括这个将占据83-61 116th 和116-02 Curzon Road的出租公寓大楼,位于城市森林公园旁边,原来的两层红砖房将被重建为八层的现代出租公寓,提供32单位住宅。

城市森林公园+优质学区+和谐社区=皇后区丘园

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资料来源:优投房独家大数据库、网络

图片来源:优投房、网络

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