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長島市新公寓省稅法寶|教你年省$1萬養房成本

長島市新公寓省稅法寶|教你年省<img class=

摘要

2010年以來長島市新建公寓數量在全美社區中排名第一;

2018年長島市新Condo公寓交易價格中位數為86.3萬美元;

購買公寓後的房產稅和管理費等隱性支出要考慮;

少部分新樓盤享受421-A減稅政策優惠,每年節省近萬美元;

美國長島市Photo by Joe Shlabotnikon Flickr


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        自2010年以來,長島市(Long Island City)新建公寓數量在全美的社區中排名第一:建造了12,533套公寓,分布在41個新樓盤中,遠遠超過排在第二位洛杉磯市中心(Downtown LA)的7,551套新公寓。此外,長島市在2010-2016年建造的新公寓數量佔到現有公寓總量的36%。(資料來源:Rentcafe)

根據社區發展機構Long Island City Partnership的報告,從2006年到2017年底,長島市建成的住宅單位總數達到2萬個。2017年全年商業和投資銷售的總交易量達到約20億元。長島市東河邊的公寓大樓。聽到這個數字,你可能覺得長島市應該在美國某個正在迅速崛起中的城市。然而長島市雖然稱作“市”,但其實就在超級城市紐約,是紐約的一個城中城。長島市在過去20年間可以說經歷了爆髮式的發展。一時間,曼哈頓對岸東河河岸上矗立了一棟棟的高樓,其中有不少都是新建的公寓大樓,有些公寓大樓還享受政府的一些稅收優惠。今天優投房就帶大家來看長島市經歷了怎樣的發展?長島市為什麼有享受稅收優惠的新樓盤?每個月的養房成本有多少?

StarTower新樓盤所在地標註

圖片來源:谷歌地圖;編輯:優投房

工業區成新興商業中心

        長島市是紐約皇后區第一大的社區,也是快速向高檔、貴族化發展的社區之一。因為靠近曼哈頓交通便利,長島市成為曼哈頓上班族和學生的新選擇,如今的長島市高檔新公寓如雨後春筍。

長島市原來是一座獨立的城市,1870年建市,1989年成為紐約市一部分。根據2010年人口普查,長島市總人口近7萬,其中52%為白人,28.6%為西語裔,15.2%為亞裔,10.1%為非洲裔、9%為混合族裔。長島市曾經被工廠、倉庫和麵包店佔據。從上個世紀70年代開始,廢棄的廠房因其開闊的空間和低廉的租金而被藝術家們租住進行創作,逐漸成為紐約藝術活動極為活躍的地區。比如以前的slivercup烘焙廠在80年代改造為影視製作基地,製作了一系列如《慾望都市》等的經典劇集。

長島市的公園 Gantry Plaza State Park

位於長島市的公園 Gantry Plaza State Park

圖片來源:紐約市政府、維基百科

廉價的地皮和租金吸引了大批嗅覺靈敏的投資商和建築商,加上從2001年起紐約市政府大幅更改區劃條例,鼓勵將廢舊廠房改造成為住宅和商業混合用地。2005年,紐約市政府又在長島市成立了商改區,除了鼓勵建設商住混合社區之外,還有美化社區和各項活動聚集人氣。比如長島市龍門廣場州立公園(Gantry Plaza State Park)在2009年的擴建改造後成為一個自然與人文景觀結合的絕佳野餐地點,還有眾多露天的音樂表演。如今的長島市,特別是臨東河的一帶,因為一座座拔地而起的豪華住宅,面貌全新。

我們從長島市的人口增長中也可以窺探長島市的發展。長島市的人口增長速度在紐約市排名前列。

紐約市1990-2010年人口增長

紐約市1990-2010年人口增長

紅圈部分為長島市

圖片來源:The Pratt Center of Community Development

現在的長島市,已經是紐約市曼哈頓以外上班族數量第一的商業中心,有超過7萬人在長島市工作。

長島市工作人員示意圖

圖片來源:The Pratt Center of Community Development

 

新樓盤眾多,部分享受稅收優惠

Star Tower樓盤景觀

Photo by Star Tower

        長島市市場上現在有超過20個新樓盤。2018年新Condo公寓交易價格中位數為86.3萬美元。曼哈頓住宅房產交易價格中位數為99.5萬美元,皇后區則為58萬美元。可以看到長島市新樓盤的價格已經接近曼哈頓整體住宅的價格,但是仍有差距,但是比起皇后區的住宅整體價格高出不少。

長島市新Condo公寓交易價格和面積

圖片來源:優投房utofun.com

在挑選長島市眾多的新建公寓時,除了明碼標註的價格,還要注意Condo公寓大樓每月還需繳納管理費,每年還有房產稅這樣的隱形支出。長島市的一些新樓盤享受紐約市的減稅政策,有的每年能節省超過1萬美元房產稅,是一個極具吸引力的優勢。我們下面就來介紹下紐約的421-A減稅政策具體如何減稅?有能帶來多少優惠?

Star Tower樓盤室內景觀

Photo by Star Tower

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減稅優惠可年省1萬美元

        在購買紐約市內某些特定樓盤時,購房者享有不同程度和年限的地產稅減免優惠。

(在美國擁有房地產的業主一般每個月需要付給政府房地產稅,因為有減稅的樓盤會將每個月的支出降低許多,對投資者是非常有吸引力的。)

紐約市的421A減稅政策要追溯到1971年,當時的紐約市房產市場出現了下滑,大批居民開始搬到郊區。紐約市政府為了鼓勵開發商動工興建樓宇,規定只要是在稅率特區內的未利用或未開發空地上破土動工、興建公寓樓(部分大樓提供可負擔房屋),就有10年-25年不等以及不同比率的減稅優惠。曼哈頓、布魯克林的Greenpoint 和 Williamsburg,、布朗克斯的部分區域,皇后區的長島市、Astoria、Woodside、Jackson Heights以及史丹頓島的部分區域等地區都被劃分到稅率特區。

Star Tower樓盤室內景觀

Photo by Star Tower

隨着建設發展,滿足421-A減稅政策的要求越來越高,在2016年進行了重要的政策調整,421-A減稅政策漸漸淡出視野,取而代之的是“可負擔紐約”住房項目(Affordable New York Housing Program)。現在紐約市場上仍在享受421-A減稅政策的新樓盤是在421-A減稅政策被取代之前就批准,現在才建設好進入市場的,因此421-A減稅新樓盤也越來越少。

紐約州政府網站關於“可負擔紐約”住房項目的消息

紐約州政府網站關於“可負擔紐約”住房項目的消息

圖片來源:紐約州政府

減稅政策的時效性取決於房產本身,而不是房產持有者。如果購買了有10年減稅優惠的新公寓,7年後出售;那麼這套公寓的下一任擁有者只能享有剩餘3年的減稅優惠。具體怎麼減稅?可以參照下面的公式,減稅的金額是由房產增值的數量和減稅比例相乘得到的。

減稅金額 = (現年房產估值 – 基年房產估值)* 減稅比例。

減稅比例圖

數據來源:紐約市財政局

例如,如果公寓享受15年減稅政策,前11年的稅率保持不變,之後每年遞增20%直至與正常稅率相等。我們以享受15年421-A減稅政策的新樓盤Star Tower為例,看看減稅到底能帶來多少優惠?

減稅優惠

我們可以看到,在沒有421-A減稅優惠的情況下,價格在88萬美元的一居室公寓,每月要繳納588美元的房產稅,而在享受減稅優惠之後,每月則只要繳納13美元,一個月就節省了575美元的房產稅,一年下來就節省了6,900美元。對於141萬美元的兩居室來說,一年則能節省超過11,000美元。這對於購房者來說是很有吸引力的。

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管理費有別,需仔細挑選

        除了每年的房產稅之外,大樓的管理費(Common Charges)也是在買房後的固定支出。每棟大樓的管理費由大樓自己設定,因此價格有所差別。我們選取長島市建成單位數在100以上的新樓盤,看看他們的管理費水平在什麼區間。

長島市中心100單位以上新樓盤管理費

圖片來源:優投房utofun.com

我們可以看到,一居室的管理費中位數為每月502美元,兩居室的管理費中位數為每月810美元。之前提到的Star Tower新樓盤一居室的管理費為每月462美元,加上每月13美元的實際房產稅,每月養房費用僅在475美元左右,是長島市新樓盤中養房費用比較低的新樓盤。如果貸款購買Star Tower價格為88萬美元的一居室和價格為141萬美元的兩居室,在首付40%和30年期利率為3.9%的情況下,每月的購房和養房成本如下:

養房成本

我們可以看到,因為有房產稅減免政策,Star Tower新樓盤的一居室每月成本可以減少575美元,兩居室每月的成本可以減少918美元。那我們再來算一筆賬,如果每月願意支出的錢不變,首付金額也不變,而把房產稅節省出來的錢用來支付更多的月供,那麼就可以買到價格更高的房子。

具體的數字我們來看下面的圖:

購房成本與養房成本示意圖

圖片來源:優投房utofun.com

在每月都支出$3,540美元的情況下,因為有減稅優惠,養房成本降低,每月省出的$575可以增加月供的預算,支付更多的貸款。在每月支出不變的情況下,因為減稅政策,購買的房產預算從原來的88萬美元增加到了100萬美元。

購房成本與養房成本示意圖

圖片來源:優投房utofun.com

而在每月都支出$5,759美元的情況下,因為有減稅優惠,在每月支出不變的情況下,購買的房產預算從原來的141萬美元增加到了161萬美元。

 

長島市新樓盤介紹

Star Tower

Star Tower樓盤景觀

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        全新奢華商住大樓Star Tower 位於長島市中心,距離地鐵站步行僅1分鐘,搭乘地鐵5分鐘到曼哈頓中心,十分便利,備受白領一族的青睞。物業優惠,並享受15年421-A減稅計劃 ,性價比高。

Star Tower樓盤景觀1 Star Tower樓盤景觀2 Star Tower樓盤景觀3 Star Tower樓盤景觀4 Star Tower樓盤景觀5 Star Tower樓盤景觀6 Star Tower樓盤聯繫方式 Star Tower樓盤開發商介紹

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