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避坑指南|在纽约购买新房的五个建议

避坑指南|在纽约购买新房的五个建议

【摘要】

在纽约购买新房时在以下方面有隐形成本需要格外注意:转让税、大楼管理员、总体规划/建筑平面图、预计完工日期以及每月共同费用和房地产税。


美国购房指南: 

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美国买房资金准备美国房贷申请

美国房屋管理美国房产税费

美国的城市建设较为成熟,一个城市大兴土木建新楼盘是很少见的。在美国购房,一般都默认购买的是二手房。然而纽约市算是一个例外,纽约市新楼盘的建设数量在全美的城市中都是数一数二的,这一部分是出于国际买家对于新楼盘的需求。很多中国人赴美购房都喜欢购买新房,而纽约是很多人的首选目的地。但是很多人不知道在纽约市购买新楼盘有诸多隐形成本,今天优投房就为大家整理在纽约购买新房时,需要考虑的重要事项。

# 转让税

在购买新房时需要注意的是转让税通常由买方支付,这与购买二手房时转让税由卖方支付的情况相反。

在纽约市,转让税可以占到总销售价格的1.825%:
房价在$50万美元及以下时:纽约市征收1%的转让税;
房价超过$50万美元时,纽约市征收1.425%的转让税;

对于所有房产,纽约州都会征收额外0.4%的转让税。

那么,对于转让税可以讨价还价吗?

答案是可以的。根据市场和新开发的状况,对转让税讨价还价比直接要求房价折扣要好,因为有时开发商想要维持销售价格。转让税是买家在提出报价时需要注意的首要隐藏成本。

# 楼内管理员

纽约的很多公寓大楼里都有住在楼内的管理员。如果购买的公寓楼内住有管理员的话,通常业主需要共同支付并购买管理员所住的房间,成本在15,000美元到65,000美元之间,具体取决于建筑物的大小和单元数量。

可以讨价还价吗?

可以,也不可以。可以咨询房屋经纪人,通过“收盘信贷”(closing cost)协商抵消这些费用,不同大楼之间有很大不同。但是如果大楼内住有管理员的话,所有买家都有义务支付购买管理员所住的房间。

# 总体规划/建筑平面图

在购买新房时,最重要的事情之一就是仔细查看新开发项目的总体规划。在早期阶段购买新开发项目时,由于建筑物无法进入或建筑物尚未建成,买家有时并没有真正亲眼看到项目完工时的样子。在这样的情况下,关注总体规划尤为重要。

用一个例子来说明这一点更容易。以下是翠贝卡(Tribeca)一个新开发项目的平面图,有华丽的大堂,设施,饰面和布局。但是,当查看主平面图时,会注意到某些单元位于建筑物比较尴尬的位置。当你看到这个H形建筑时,你会注意到该单元呈一个一个隧道视图。这对投资意味着什么?这意味着所住单位内不会像邻居一样欣赏美景。在花费超过400万美元之后,这并不是你所期望的。

# 预计完工日期

新开发项目几乎总是推迟完工,我们虽然不希望这种情况发生,但有时是不可避免的。当决定购买新开发项目时,要做好多等3-6个月的准备。有很多事情可能会推迟完工日期,包括天气、许可证、融资和销售进度等,要留有余地提前规划何时搬入新家。

# 每月共同费用和房地产税

现金流是王道。每月支付的共同费用(common charges)和房地产税金额将影响房屋的升值。请注意,所有常见费用和房地产税都是纯粹的估算值,可以在建筑物完工和评估后上升或下降。在旧楼改造的情况下,应该询问这些数字是当前还是将来的估算,因为改造后的税有可能更高。(旧楼改造指的是在保持大楼现有外部/结构的同时将内部完全翻新)

事实上,通常新大楼最终的共同费用和房地产税会比估计值高,但有时也会拿到比估计值低的最终费率,捡到便宜。

在考虑购买新开发项目时,以上是需要考虑的清单上的前5项内容。当然,最好的方法是与经验丰富的专业人士合作,避免所有潜在的麻烦和代价。

*文章内容均来自Chuanyung(Jerry) Wang-https://www.thewline.com/。若想加入优投房专栏作家行列,请联系media@utofun.com。


专栏:Chuanyung(Jerry) Wang

Chuanyung(Jerry) Wang是一个资深地产经纪人和地产从业者,在房地产开发、代理和地产科技等方面有多年经验。


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