资本利得和租金收益的利弊

摘要

适合可观资本利得或者稳定租金收益的房产在房屋结构和地理区位上各有特点,这两种投资模式也各有利弊

要想找到资本利得和租金收益双丰收的房产,投资者需明晰影响两者关系的几个关键因素

上一个文章给大家解释了这两种房产概念和计算时候需要注意的方面,现在给大家分析下在实操过程中,资本利得导向和租金收益导向这两种投资模式有什么不同,各有什么优劣呢?

1. 资本利得 vs 租金收益:各有优弊,看人下菜碟

1-1 投资者特点的不同

追求房产资本升值的投资者一般比追求租金收益的拥有更高的风险容忍度,后者的投资态度更为保守。另外前者也需要花费更多时间在房产市场研究上,随时可以拿到更为即时和准确的资讯。这是因为房产价格比租金更容易随着宏观和区域经济形势变化而波动,而且想要买到价格有较大上涨空间的房产需要比找到一个能够产生稳定租金的房产要难很多。

 

资本利得和租金收益的利弊
Source: Photo by Harmen Jelle van Mourik on Unsplash

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“资本利得”型投资者更多是房产市场的短线投资者,一般买卖周期都比较短,利用市场价格的起伏去低买高卖,希望获取较大收益。而“租金收益“型投资者则是房产市场的长线投资者,偏好长期持有。

 

1-2 房产类型和区位特点

比较完投资者的特点,符合这两种投资模式的房产,在自身特点上各自到底有哪些不同呢。

1-2-a: 适合追求资本利得的房产

  • 房屋结构:房间数要满足目标客户类型的需求,但不应该有过多让潜在买家觉得无用的房间,另外要保证足够的公共空间。举例来说,如果当地活跃的买家主体是千禧一代,则小户型容易卖上价。但如果当地买家主体是中年家庭,则房间比较多和面积较大的户型会比较受欢迎。房屋位置朝向和窗户结构带来的采光效果,都会是影响升值潜力的因素。比如在长岛市,自从2015年以来,新建了很多高层住宅,大多数都是中小户型,比较受到年轻白领和家庭的喜爱。很多在曼哈顿金融和科技行业工作的白领涌入长岛市买房,也使得那里的房价一直在稳步上升。根据交易数据,我们可以看到,长岛市一座中高端一室一卫的住宅,在2019年初的价格在90万美元左右,但到了今年年中,价格就已经上升到了98-100万美元左右,年资本升值率竟然高达9%。
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  • 房屋设施: 一个美观又很有私密性的花园,泳池,设计合理的停车空间,和屋内智能现代化的家用设施,都会使得您的房子未来带来更大的资本利得。

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    Source: Photo by Sylvain Cleymans on Unsplash
  • 地理区位:这里要分康斗和独栋住宅两种房产类型考虑。升值前景良好的康斗一般位于基础设施日益完善,商业经济和就业快速发展,公共交通网络稳步完善的区域。另外一些地方政府重点支持,出台了一系列优惠政策的社区,也会是理想的康斗投资区域。比如大华府地区的Reston地区,由于新地铁线的延伸,被纳入了华盛顿一小时交通圈,地铁也带动了商业活动的兴盛,周边设施日益完善,房价也是一路飙升。
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Source: Photo by Sara Cottle on Unsplash

对于独栋住宅来说,学区好,自然环境好,安全性高是取得较大资本利得的大加分项。另外房地产开发和土地政策严格,新房供给紧张,但教育资源好和人均收入高的区域值得重点关注,这类社区内的房产往往能够保持较快的资本升值,在危机中也有更强的价格刚性。比如麻省的莱克星顿,拥有全美最好的学区之一,同时住房供给十分紧张,新建房屋数量很少,房价一直保持快速上涨。

1-2-b: 适合追求稳定租金收益的房产

  • 房屋结构:比较多的房间数量,同等面积的房产,卧室数量越多,往往可以获得更高的租金。公用面积适度不浪费,房间和房间之间有较好的私密性。比如我们观察到法拉盛一座2017年落成的康斗住宅,三室两卫的户型价格大约比两室两卫的户型贵10-12%,但是前者的租金却是后者高了差不多20%,原因就是多了个房间。这一点在两室两卫和一室一卫上的体现更为明显。
  • 房屋设施:一般不用添置过多的服务于生活品质的增值设施,如景观花园,高级家用设备和家具等,这些东西会给租客带来超过预期的居住成本
  • 地理区位:主要都位于较为繁华的城区内。目标租户是白领的房产一般靠近商业区,若定位学生租客,房产一般位于大学校园附近。比如波士顿的ALLSTON地区,一直以来都是波士顿大学,东北大学,和哈佛大学学生偏爱的居住地,各种超市和餐馆云集,地铁和公交线路发达,虽然那里的房子普遍比较旧,但是租金一直是水涨船高,而且很抢手。所在区域生活便利设施丰富,公共交通便捷,周边各类基础设施发展较为完善。能够马上稳定租金收益的房产一般不会在城市的新发展和改造区域。同时学区的因素对于租金也没有显著影响。

1-3 现金流

就像上文解释资本利得概念时提到的,房子价值增长的那个部分要到卖出时候然后最终实现,不然只是一个预期收益,面临不确定性。但这种房产获得较高资本收入的潜力很大,带来的未来收益可观。但是投入的资金要到卖出的时候才能获得回报,中间的机会成本和流动性成本也需要关注。如果有房贷的话,持有期间现金流的压力就更大了。

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Source: Photo by Sharon McCutcheon on Unsplash

但是租金收益型的房产,可以带来持续稳定额现金流,租金等于是买房投入产生的利息,也可以以租养贷。同时获得的租金也可以进行再投资,产生额外的收益。但是这种类型的房产一般升值潜力不高,产生不了诱人的回报率,同时需要投资者进行长线投资,对于偏好短期交易的投资者来说,这种房产既不符合他们的风险偏好和预期收益,而不符合目标投资周期。

1-3 市场风险

找到未来会快速升值的房产,需要更大功夫的市场研究和精准的投资眼光。而且房价随经济形势的波动性平均来说高于租金的变化。租房市场相对来说刚需更强,也有比较固定的时间周期,但是买卖市场的消费者则更为灵活,刚需的程度没有买房那么强,所以在市场条件急剧变化时候的反应更大。这也意味着投资资本利得型房产的话,需要对市场风险有更高的承受力。

 

2.资本利得 和 租金收益 的关系是什么样的

我们在市场上有时会看到一些升值和租金俱佳的优质房产,说明这里,鱼和熊掌是可以兼得的。但是有时候,我们又发现资本利得和租金收益之间好像是反向关系,被预期有巨大升值潜力的房产,经常租金收益很低,而且不一定能够租出去。而可以提供稳定可观租金收益的房产,房屋价格的增长却低于市场平均。

2-1 房产自身特点

老旧的房屋或许可以提供稳定的租金,但明显的价格上升却很难实现。比较新,内部结构设计和配套设施现代化的房子具备更大的升值潜力,也可能提供较高的租金。

同时房间数很多的房子,租金是比较客观的,但是售卖时候也许就会让买家觉得过多的房间数侵占了公共空间,难以吸引足够数量的对口买家。

养房维护成本和地税低的房子,也具备取得较大资本利得的潜力,因为过高的维护成本和地税,很有可能让买家望而却步。

除了房产本身的设计结构外,房屋所在的区域也是影响两者关系的重要因素。

2-2 区位特征

  • 房子所在的区域究竟是租客为主还是房主自住为主:如果一个区域的居民主体是租客,那么这个区域的出租市场就比较成气候,但是这个区域也会是买家关注较少的区域,购买需求少。同时长时间的出租也会影响到房屋的卖价。比如位于大学附近,主体服务学生租客的房子,可以提供稳定的租金收益,但一般升值不会太快
  • 房子所在的社区是不是经济和就业增长强劲的区域:一般经济增速快的新兴区域,就业机会多,外来人口也多。有稳定的租金需求,同时白领对于租金的支付能力也高。这些人到了一定的阶段,买房定居的需求也比较强劲。所以我们在这类区域往往可以看到房价和租金同时显著增长的情况。

结语

无论您是追求资本利得,还是偏好稳定租金收益,抑或想大满贯,两者兼得,UTOFUN都可以为您提供最可靠的市场信息和投资建议。相信文章看到这里,您对这两种房产投资模式的概念,计算方法,和对应房产的特征,已经有了一个较为全面的认识,对自己的投资战略也有了一个更清晰的思路。

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