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购屋贷款前必读:美国房贷利率的预测与解读

购屋贷款前必读:美国房贷利率的预测与解读

[摘要]

房贷利率的上下浮动可能会影响按揭购房者每月还房贷的数额所以关注房贷利率的走势锁定最低的利率是投资的秘诀。理解房产利率浮动的逻辑其实很简单

  1. 美联储联邦基础利率上升房贷利率上升
  2. 房贷利率走势与债券利率 (收益) 相同
  3. 经济预期差的时候投资者青睐债市所以债券利率 (收益) 因需求量增大而降低, 房贷利率减少
  4. 经济预期好的时候投资者转向股市从而债券利率 (收益) 因需求量减少而升高房贷利率升高
  5. 美联储可以通过购买或抛售MBS (抵押贷款支持证券)从影响供求面而操控房贷利率。大量购买时房贷利率升高大量抛售时房贷利率降低。

 

#房产抵押利率的逻辑其实很简单

购屋贷款前必读:美国房贷利率的预测与解读

房贷利率是怎么决定的?

通过一个简单的Google搜索你会发现有很多不同的贷款公司提供的房贷抵押利率。

不过这一堆数据并不能真的告诉你房贷利率为什么要设置在这个区位或者这个房贷利率是否真的适合你。很多房产拥有者只是依从他们的银行或者房产经纪人提供的现成利率从来没有自己独立的做过研究。

一般来讲房产抵押利率以0.125%或者0.25%为尾数变动幅度在1/8中。

“3.75% 3.875% 4% 4.125% 4.25% 4.375% 4.5% 4.625%…”

当你看到广告中的利率不以上面的尾数结尾时比如说4.86%那这里的利率指得一定是APR (Annual Percentage Rate)了。APR涵盖了为了拿到贷款人们所需要的所有成本与费用。

但是如果你以为广告中宣传的利率是你实际上可以拿到的利率那你就想得过于简单了。在实际操作中我们还要考虑到个人的信用积分。信用积分越高贷款利率越低每个月所需要付的房贷也越低。另外利率的高低也与首付的多少有关首付越多利率也就越低每个月需要支付的房贷也越少。

# 房贷利率往哪里走

房贷抵押利率是非常受经济活动影响的就像国库债和其它债券一样。

也正是因为这个原因每当主要经济指标发布的时候房贷抵押利率会相应得上下波动。主要的经济指标包括

  1. 美国就业报告 (Employment Report)
  2. 非农就业数据 (Non-Farm Payrolls)
  3. CPI (居民消费价格指数)
  4. GDP (国民生产总值)
  5. 房屋销售数据 (New Home Sales)
  6. 消费者信心指数 (CCI)

总得来说悲观的经济新闻会使抵押利率降低而乐观的经济新闻会驱使利率升高。

# 美联储时间 (“Fed Minute”)

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在考虑房贷利率的变动时千万不要忘记“美联储” (Federal Reserve) 的主导地位。美联储 (Federal Reserve) 作为美国的中央银行除了有保障就业的基本作用之外另外一个重要作用就是通过调节联邦基础利率来控制经济的热度。

如果你关注最近的新闻的话就会意识到美联储在考虑上调利率的最佳时间。上调利率的直接作用就是增加了借款的成本。美联储调控的联邦基础利率的上浮会影响市场上大大小小的利率的走势而房贷利率就是其中一个。

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在2008年次贷危机后的十年中美联储一直把联邦基础利率设置在接近0%的位置上采用了宽松的货币政策。而随着经济的逐步回暖各个经济体的逐步复苏美国宏观经济数据和各项经济指标的渐好上调联邦储备利率和缩减美联储的资产负债表变成了耶伦 (美联储现任主席) 的工作目标。

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美联储联邦基础利率

近期美联储的利率上调的直接影响就是带高了房贷利率。虽然未来美联储上调利率的时间点还未可知, 但是市场对于美联储在未来会上调利率的预期是一致的。也就是说长远来看房贷利率会在联邦利率上调的决定下逐步上升。

#房产抵押利率的历史低点

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房产抵押利率的历史低点发生在2012年年底和2013年年初固定抵押利率降到历史低点。举例来说三十年抵押利率根据房地美跟踪的数据降到历史最低点在2012年11月21日降值达3.31。这之后房产利率一直在稳步上升。

大多数宏观经济学家并不认为未来房产抵押利率会再降回历史低点。所以对于有意向买房的人来说在房贷利率的低点锁定利率汇市一项明智的投资决定。

# 房贷利率和债券市场

按揭买房的房贷通常会被拆分成十年期的房贷所以房贷利率与十年期美国国债收益 (利率) 的走势相同。

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如图所示。

当债券利率或者债券收益上升的时候房贷利率也会上升。

当十年期债券利率 (收益)下降时房产抵押利率也会下降。

但是不能把债券利率 (收益) 和债券价格搞混。债券利率 (收益) 与债券价格是负相关的。

债券利率高的时候债券价格会比较低。

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经济形势不好的时候投资者一般会选择债券作为避险投资 (因为债券的风险比股票低债券的收益率也比股票低。买债券的人也会相应增多债券收益和利率不必为了吸引投资者而升高。所以债券收益或者债券利率也会相应下降房贷利率也会下降。

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(美国财务部— Treasury Department)

而当经济预期变好时投资者更倾向于投资收益与风险都更高的股票。受到冷落的债券价格受需求量减小而下降。债券收益和利率也因需要吸引购买者而升高。

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美股的交易中心纽约证券交易所(NYSE)

#房贷利率的其它影响因素: 贷款量的供求

如果市场在短时间内能有很多贷款发放那么贷款的供应量就会扩大。供求作用下房贷利率就会下降以吸引更多的贷款者。

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纽约美联储分行

相反的如果美联储在市场上大量收购MBS (抵押贷款支持证券那么市场可以提供的贷款就会减少。供求作用下房贷利率会升高。

这也解释了为什么金融危机后当美联储买掉了大量的MBS(抵押贷款支持证券)房贷供应量增多房贷利率被压低。

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