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让外国买家又爱又恨的合作公寓(Co-Op)

让外国买家又爱又恨的合作公寓(Co-Op)

美国购房指南:

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美国房屋管理美国房产税费

摘要:

Co-Op价格相对可负担,房源丰富;

Co-Op在购买、管理和卖出时手续流程复杂。

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在美国购买房屋能够享受房屋的永久产权。但除了这一点外,美国在房屋类型的划分上很中国也很不一样,这一点集中体现在多层住宅大楼上。美国的多层住宅按照产权形式,主要有独立产权公寓(Condo)和合作公寓(Co-Op)两种。

让外国买家又爱又恨的合作公寓(Co-Op)

图片来源:优投房utofun.com

常常有很多人把Condo和Co-Op搞混,傻傻分不清。合作公寓(Co-Op)与独立产权公寓(Condo)从外观上来看并没有什么太大差别,它们的不同集中在产权形式上。合作公寓(Co-Op)一般由大业主或者公司购买下整栋公寓,再将公寓楼内的公寓卖给不同的户主。合作公寓内的户主拥有合作公寓的股份(share),并且拥有所居住单位的使用权。独立产权公寓就相对简单了,购买后将拥有这个公寓的独立产权。

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单从Condo和Co-Op的比较我们就能想象到,在实际买房时,购买Co-Op的手续会更加复杂。外国买家说起Co-Op是既爱又恨。爱的原因在于Co-Op的房产形式在纽约是占很大比例的,而且价格相对便宜,恨的原因正式由于在房产购买、管理和卖出时的复杂手续,下面我们就具体来看看吧!

 优点:相对可负担、房源丰富

我们从曼哈顿的房产销售数据中就可以看到,相比于Condo,Co-Op的房源选择更为丰富,价格应更加便宜。2018年的Condo销售价格中位数达到了153万美元,而Co-Op只有80万美元。2018年曼哈顿出售的公寓中,有57%都是Co-Op。

曼哈顿Condo和Co-Op的交易数量和价格

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图片来源:优投房utofun.com

海外买家是可以购买Co-op的,而且Co-Op房源丰富和价格相对便宜的特点对海外买家是很有吸引力的。

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让外国买家又爱又恨的合作公寓(Co-Op)

 缺点:购买、管理和卖出手续复杂

每个Co-Op都有自己的管理委员会来掌控整个大楼,每个买家必须通过其审核批准。为了维护公寓成员(业主)的最佳利益,管委会拥有制定大楼管理政策的权利和决策权。如果买家能成为好邻居,信誉和财务状况良好,有能力对Co-Op品味上升作出贡献,对合作公寓所有成员都有利,是很受欢迎的。所以在大多数情况下,要得到委员会批准,买家必须在纽约有工作,在美国有良好的财务信誉并出示在美纳税的文件。

没有法律规定管委会需要对买家讲明被拒理由。即使外籍买家得到管委会的批准,仍然有若干利弊因素要考虑,比如:

审批时间。除了批准困难,批准过程也需要较长时间,一般从几周到几个月。

贷款限制。合作公寓对买家房贷额度也有所限制。

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图片来源:Deborah-Cortelazzi/Unsplash

出租限制。购买合作公寓对投资者未必最理想。合作公寓对业主出租房屋有着各种不同的限制,有些可能完全禁止出租,有些则允许业主在住满若干年后转租,但出租期不得超过一年或两年,等等。

使用限制。合作公寓的使用往往有限制,这些限制有可能影响到买方生活的各个方面,例如,可能限制到访客人数,或者限制业主对其自住单位的装修改建。

出售审批。出售或出租(如果允许的话)合作公寓之前,业主需要得到管理委员会的批准。这项要求可能影响到售房的报价以及市场上有兴趣的买家数量。

转手税(FLIP TAXES)。为了防止投机,对出售公寓设有转手税。税额没有统一标准,因楼而异。

每月开支。每月开支包括业主需付的房贷,维护费,水电费,还有大楼的管理费。

综上来看,Co-Op可能不适合投资,但却是很适合自住的。虽然搬入一栋Co-Op公寓楼不简单,但这是这个复杂的挑选过程保障了日后的居住品质。因此,对于有居住需求的海外买家来说,不妨多多考虑Co-Op。

部分内容来自专栏作家-余慧:曾任机械工程系副教授,后成为房地产置业经纪人。现在是Park Avenue International Partners Inc旗下的专业房产经纪人。主要服务范围是曼哈顿地区的房产投资和托管。

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