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美国房产投资的“鱼和熊掌”:资本利得和租金收益

美国房产投资的“鱼和熊掌”:资本利得和租金收益

美国房产投资的“鱼和熊掌”:资本利得和租金收益
Source: Photo by Tierra Mallorca on Unsplash

摘要:

  • 美国房产的价格增速并没有中国大陆市场过去二十年那样快,但是租售比相对较高
  • 房产投资中,资本利得的基础其实就是卖出手上这套房子最后拿到的钱,和当初投入的钱之间的差值。但如果要精确计算,在收入项和支出项上都要注意一些事项
  • 租金收益一般指租金净收入和房产购买总支出的比值,但是计算租金净收益的时候需要将一些容易被忽视的成本纳入考虑
  • 无论是计算资本利得还是租金收益时候,您都需要根据是否有房贷来分情况讨论,同时各自对应的收入税也需要仔细考量

引论:

房产的投资者中,大家的财富基础,投资需求和计划投资期限都不一样,但大致可以分为“追求资本增值型”和“喜好稳定租金收益型“两种。

当然,在提供稳定客观的租金收益的同时还能实现较快资本增值的房产大家都喜欢。中国大陆重点城市的房产市场在近二十年来,都实现了十倍甚至更多的价格增长,但是平均的租金却只是微弱上涨,导致租金的收益跟房价的上涨比起来简直是九牛一毛。所以一旦房市不景气,很多房产投资者都叫苦不迭,因为微薄的租金根本无法让投资回本。

我们在这篇文章将为大家在房市语境中解读资本增值和租金收益的具体含义,接着跟大家分析投资型房产和租金收益型房产有哪些不同,都各有什么利弊。然后和大家分析下两者到底是正向还是反向关系,影响他们关系的因素又有哪些。最后我们会结合当前的房市走势和信贷政策,在写一篇文章中为不同类型的投资者在这资本增值和租金收益之间的权衡提出建议。

美国房产投资的“鱼和熊掌”:资本利得和租金收益
Source: 优投房 UTOFUN.com

房市背景下的解读:资本利得 & 租金收益

就像在股票市场一样,有的投资者喜欢买单价低且波动大的股票,期待股价大幅上涨,这样自己的资本金就会快速上涨。这里的股价上涨就是资本增值,换句话说:您手里的股票更贵了。那另外有些投资者偏好优质的黄金股,这些股票可能价格不会有那么大的上涨空间,但是分红率可观,即投资者可以定期收到一笔公司的利润分红。这也就是高分红率的房地产信托基金股票在美国受到欢迎的原因。我们可以将这里的分红近似理解为买股票的“租金收益”:您把买来的股票租给了公司,公司定期给您一笔租金。

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Source: Photo by Nick Chong on Unsplash

但是房市这种实体投资还是和金融投资有不少区别。接下来让我们看看这两个概念在房市语境下的含义,以及计算时候需要注意的方面。

資本利得

房产投资中,资本利得其实就是卖出手上这套房子最后拿到的钱,和当初投入的钱之间的差值,可能为正也可能为负。很多人在计算房产的资本升值时候,就是先看下自己房子周边社区最新的每尺卖价,或者评估下自己房产现在的价格,然后减去自己最初投入的钱,包括买价,中介费,以及各种杂项税等。

这是一种在没有房贷情况下的粗略的估算方法。如果你有房贷的话,您的初始净投资就是买房时的总支出减掉您房贷的资金总量,那么卖房的时候您的净收入就是卖房拿到的款项减掉最后还要偿还的房贷余额。在有房贷情况下的资本利得,就大致是这里的净收入减去初始净投资。

资本利得基础公式:

无房贷情况下: 资本利得 = 房屋净卖价(扣除相关交易费用和税费后) – 房屋购买总支出

有房贷情况下: 资本利得 = (房屋净卖价 – 需还清的贷款余额) – (房屋购买总支出 – 房贷初始额)

但以上都还是资本利得的粗略估算方法,如果您想要得到一个精确的计算,在收入端和支出端都有一些费用成本需要注意,我们为您一一道来:

1-1: 收入项

  • 很多人都用最新的周边房产的交易价格来估算自己房子的价格,但没有两套房子是相同的,投资者还需要根据自己房子的具体情况来进行调整。同时很多时候大家公开渠道看到的都是卖家给的价格(asking price),最终的交易价格可能高或者低于卖家要求的价格,完全取决于有多少买家感兴趣,所以建议您在估算房产当下价值的时候,关注下自己所在社区的房市,现在是卖方还是买房市场。
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Source: Photo by Morning Brew on Unsplash
  • 其次,投资者需要注意到,就像股票投资一样,资本利得只有在卖出股票的时候才能实现,不卖的话增值的部分永远只是镜花水月,并没有产生实际的现金流。房价虽不像股价那样跌宕起伏,但是也存在一定的波动性,所以您需要注意考虑没有变现的资本利得的风险。而且房产的资本利得在变现的时候,投资者会面临直接的一个资本利得税,这个税非常影响最终的资本收益。
  • 根据美国当前的税法规定,对于非居民外籍人士传统意义上的资本利得税的税率是30%。对于居民而言,短期持有1年以内然后出售的房产的情况下,资本利得税等同于个人所得税的税率; 长期持有(一年以上)后出售的房产,资本利得税为15%。另外还需要考虑一些杂项税和中介费用,这些费用还是会给实际到手的资本利得带来不小的折扣。
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Source: 优投房UTOFUN.com

1-2: 支出项

股票的购入成本非常明晰,房子的投资成本则需要更加复杂的计算。基础项当然是成交价格,然后还要加上交易费用和过户过程中的各种税费,最终的结果才是买入的价格。此外,房产投资还有很多持有成本,有的是显性成本,有的则是隐性的,这些在计算资本利得的时候都需要加入支出项:

  • 房贷成本:首当其冲的就是房贷成本。购房初期的房贷税和贷款费用,每年要偿付的利息,以及再融资时候利率变动带来的利息和融资成本(比如prepayment penalty: 贷款提前偿付罚款等)的变化都应该算入房产投资的支出。   房贷往往是房屋购买款项中很大的一部分。
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房贷往往是房屋购买款项中很大的一部分 /Source: Photo by Precondo CA on Unsplash

 

  • 运营成本:第二个就是房产持有过程中的运营和维护成本,这也是持有实体资产和虚拟资产的一大不同。持有房产一般都需要缴纳房产税,同时房产的日常维护也需要一定的费用,缺乏良好维护的房子很难在卖出的时候得到好价钱。这些支出比较零碎,但最好还是在计算自己最后到底赚了多少钱的时候算上。
  • 机会成本:第三个则是隐性的机会成本。投资一套房产的钱,本可以是用来做一些无风险投资的,比如美国国债,所以这笔投资的机会成本最好也要算上。而且房产的流动性显著低于股票,所以在出售时候面临流动性风险,由此带来更大的机会成本和风险。这部分隐形成本建议您根据买房投入的资金量,算下同样这笔钱在从买房到卖出房产这个时间区间内本可以挣到多少国债利息,用这个来近似机会成本。给您举个例子,比如您用50万美元买入一套房产,五年后卖出,这时候您就可以看下现在5年期的国债利率是多少,那么50万美元国债五年内可以获得国债利息,就大致是您做这笔房产投资的机会成本。
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美国不同期限的国债利率/Source: https://www.treasury.gov/

租金收益

这个概念相对好理解一些,就是通过出租房产拿到手的租金。但由于房产价值不一,大房子更贵,但租金收入也高。所以为了可以更有效地和其他竞品比较,投资者一般喜欢计算租金收益率,也就是投资出租型房产的收益率。

这里的计算也要分成无房贷和有房贷两种情况。如果您是自己全款买房的话,租金收益率就是每年到手的租金总收入减去一些运营成本,然后除以买房时候的总成本。若是您有房贷的话,则需要把扣除运营成本后的租金收入再减去每年要还的贷款数量(amortization payment),这样才是净租金收入,然后除以当时买房总成本中您的自付额度,这样才是您得到的租金收益率。

除了在资本利得计算中提到的房产税和房屋运营管理维护成本外,投资者在准确计算租金收益率的时候,还需要考虑哪些点呢?

租金收益基础公式:

无房贷的情况下:租金收益率 = 年净房租收入 / 购房总支出

有房贷的情况下:租金收益率 = (年净房租收入 – 年贷款偿付额) / ( 购房总支出 – 初始贷款金额)

2-1: 空置成本

旧租约结束和新租约开始之间往往有一个时间差,特别是疫情期间,租房市场面临很大的挑战。这个时间段内房子就是空置的,不产生租金收入,所以您在估算租金总收入的时候最好扣除一些潜在的空置成本。另外租客滞纳租金这一风险因子最好也要算进去。

美国房产投资的“鱼和熊掌”:资本利得和租金收益
美国出租房产空置率趋势/Source: FRED

2-2: 居住费用

租约也分成很多种类,就是我们经常听到的:gross lease和net lease。区别就在于租客产生的水电气网等费用,究竟是房东还是租客自己承担。这些费用细水长流,容易被忽视,您在计算租金收益的时候可别忘记了。                

2-3: 税收

和资本利得税一样,租金收入也需要交税。但是美国税法将房产所产生的收入等同于与美国有关联的贸易收入,所以无论你是不是本国投资者,租金收入都只需要按照相对应的美国个人所得税收入缴纳。

结语

无论您是追求资本利得,还是偏好稳定租金收益,抑或想大满贯,两者兼得,UTOFUN都可以为您提供最可靠的市场信息和投资建议。相信文章看到这里,您对这两种房产投资模式的概念,计算方法,和对应房产的特征,已经有了一个较为全面的认识,对自己的投资战略也有了一个更清晰的思路。

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