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无信用分数别担心?教你如何在美国贷款

无信用分数别担心?教你如何在美国贷款

在美国买房的中国人很关心的一点就是美国当地的贷款条件和流程是怎样的。绝大部分贷款置业者并不是因为拿不出这笔资金,而是对美国超低的贷款利率所吸引,希望能借助资本优势,最大化发挥投资优势。一般来讲,美国房贷利率会根据申请人的综合情况进行浮动,外国身份在美国申请房贷利率会有所上浮,但比较国内的利率仍然低出不少。(点击查看往期文章“购买同等房产,美国房贷竟比中国少还数十万”)我们就用八个问答解释中国人如何在美国贷款买房。


美国购房指南:

美国购房操作流程美国选房技巧

美国买房资金准备美国房贷申请

美国房屋管理美国房产税费

无信用分数别担心?教你如何在美国贷款 (Photo by nattanan23 on pixabay)

什么样的中国人可以在美国贷款买房?

在美国购房的中国人一般处于这两种身份,一种是无有效签证,无美国收入,无美国信用;一种是具有以下美国签证(H1B, F1, H1C, H4, G1-G4, E1-E3, L1A, L1B, L2, P1, R1, TN, O-1)。

对于无有效签证,无美国收入,无美国信用的外国人购买房产,普遍的美国零售银行是不接受贷款的,因为贷款给这类型的外国人风险比较高,房地美等房屋贷款政府机构也不会购买这类型的贷款,所以只有小部分Portfolio Lender愿意接受这款类型的房贷。对于有美国有效签证的中国人来说,是可以很方便在美国贷款的。

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在美国贷款买房有什么好处?

(1)利用了杠杆作用,是一种高效率的操作;

(2)机会成本低,可把剩余现金投入另外高回报的项目;

(3)银行和个人共同承担风险,万一情况不妙,可以屁股走人,只损失头款;

(4)享受利息免税的好处;

(5)通胀是你的朋友。

你的实际贷款利率 = 账面贷款利率 * ( 1 – 免税率) – 通胀率。

假如贷款利率 6% ,通胀率为 3% ,利息免税回报为 30% ,你的实际贷款利率只有 1.2% 。这是一条千金难买的秘密公式,切记。注意,要减去通胀率而不是加上通胀率。如果贷款利率=通胀率的话,你就等于白借钱了,这个道理很多人不明白。

 

什么样的中国人可以在美国贷款买房?

(1)购房时间拖长;

(2)如果所购房产用于出租有时不容易获得正现金流(并不代表没有盈利,这个不在这里讨论)

 

如果我选择现金买房,有什么好处?

(1)可以快速成交过户,有利于谈判时压低房价;

(2)如果所购房产用于出租可以容易获得正现金流(并不代表有盈利)。

 

现金买房又有什么坏处呢?

(1)没有利用杠杆作用,是一种低效率的操作;

(2)机会成本太高,把大量现金捆绑进不动产,失去投入另外高回报的项目的机会;

(3)所有风险自担,没有拍屁股走人的可能;

(4)没有享受利息免税的好处;

(5)捆绑进不动产的现金要与通胀赛跑,通胀是你的敌人。如果通胀率为3% ,你进不动产的现金损失是每年 3% ,需要房价每年增长3% 来让你的进不动产的现金与通胀持平。

 

以外国人身份贷款买房需要付多少首付,贷款额度多少?

外国人贷款项目是根据外国公民的情况而设置的,无需社会安全号以及信用记录。需要提供收入证明。

  • 首付金:最低40%
  • 贷款额度:30万美元~1500万美元
  • 利率区间:4.25%~5.125%
  • 无抵押金

 

中国人贷款需要哪些申请材料?

  • 收入证明:如果在公司任职:公司证明信+最近一个月的工资单;如果自己经营公司:需要会计师提供证明信
  • 银行推荐信:任何有信用卡或者银行账户的银行都可以开具
  • 身份证明:护照和签证
  • 资金证明:有足够支付首付金的资金在美国的银行账户里

 

转账美国银行账户需要注意什么?

购房贷款,银行会要求审查申请人在美国银行账户近两个月的bank statement。这两个月期间的大笔资金流入,需要追溯来源。所以,并不是一定要提前2个月,只是在这两个月期间的转账需要您准备好所有的转账记录以及账户信息。

 

作者:刘宇盛(Ron Liu)

资料来源:Ron Liu 优投房原创

图片来源:优投房原创


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