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房子变身提款机,这是什么操作?

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摘要

什么是现金再融资?

在什么情况下适合现金再融资

现金再融资与房屋净值贷款的区别

现金再融资的缺点

现金再融资申请机构推荐


美国购房指南:
对于很多家庭来说,房产是大额的一次性支出。房产看上去是不动产,在很多人的理解中除非卖出很难变现。实际则不然,即便是在有房屋贷款的情况下,也可以通过很多方式来“提现”,把不动产变成可动产。今天我们就为大家来科普把不动产变成可动产的一种方式-现金再融资(Cash Out Refinance)。通过这种方式,房子通过再融资变身“提款机”,可以马上“取”出现金,满足资金需求。下面我们就来一起了解下吧!

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图片来源:Nick Pampoukidis/Unsplash

 

◆ 什么是现金再融资?

现金再融资(Cash Out Refinance) 就是把一个已有房贷的房子净值(equity)作为抵押,通过申请更高数额贷款的方式拿出现金。再融资是指用新的抵押贷款代替现有的抵押贷款的过程,而新的抵押贷款通常会向借款人提供更优惠的条件,比如减少每月的抵押贷款付款额、协商较低的利率、重新协商贷款的年数(或期限)等等。现金再融资是再融资的一种选择,其中新抵押的金额大于现有贷款的金额,以便将房屋净值转换为现金。

我们首先来看什么是房屋净值(home equity)呢?房屋净值或者房产净值,是房产市值与待还按揭房贷之间的差价,也可以视为个人在房产中的所有权占比。下面我们通过一个例子来看看。

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图片来源:优投房utofun.com

 

如果房子的市值是100万美元,还需还贷款20万美元,那么这个房产的净值就是:100-20=80万美元。此时房主可以通过现金再融资的方式,把80万美元的房屋净值的一部分转换为现金。

如果要想转换5万美元的房屋净值,可以通过贷款总计25万美元来进行再融资。新的抵押贷款将包括原始的20万美元贷款剩余余额加上可以提取的5万现金。换句话说,您可以假设有25万美元的新抵押贷款,还清了第一笔抵押贷款所欠的20万美元,还有5万美元的现金余额。

通过计算房产当前的现有贷款与价值的比例(LTV),银行等金融机构可以为现金再融资确定最高贷款额。比如继续上面的例子(假设房屋净值为80万美元,并且贷方将最大LTV设置为80%),80%的LTV意味着新贷款的最高金额为64万美元(80万美元*80%)。偿还初始抵押贷款20万美元后,您将可以使用44万美元(64万美元-20万美元)现金。

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图片来源:Webaroo/Unsplash

 

◆在什么情况下适合现金再融资

如果您需要大量资金,相比其他类型的贷款产品,使用现金再融资有很多优势。使用现金再融资一般有下面几个原因:

1 获得较低的抵押贷款利率

这是大多数人进行传统再融资的常见原因,这对于现金再融资也很有意义,因为您将获得更大的贷款并降低了利息成本。如今美联储刚刚宣布大幅降息0.5%,房贷利率也创下历史新低,很多房主基于此正在考虑再融资。

2 对房屋进行增值的房屋装修或维修

对这类项目使用现金再融资的房主可以从其税收中扣除抵押贷款利息。另外,现金再融资也比个人贷款或信用卡等其他形式的融资便宜。

3 合并并偿还高息债务

如果可以降低主要抵押贷款的利率并充分利用所提取的资金,现金再融资将是有益的。

4 帮助支付孩子的大学学费

如果您的成年子女需要帮助支付大学费用,如果学生贷款利率远高于现金再融资,那么通过现金再融资支付学费更加划算。

 

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图片来源:Rupixen/Unsplash

 

◆现金再融资与房屋净值贷款的区别

现金再融资和购房抵押贷款有什么区别?对于现金再融资,您可以还清当前的抵押贷款并订立新的抵押贷款。而房屋净值贷款意味着您将在原始抵押贷款的基础上再抵押第二笔抵押贷款,这意味着您的房产可能有两个单独的债权人。

通常,房屋净值贷款的结算成本要比现金再融资的成本低,因此,如果您需要大量资金用于特定目的,则可以采用这种方法。但是,如果您可以通过现金再融资获得较低的利率,并且计划长期留在家里,那么再融资可能更有意义。但是,在这两种情况下,请务必确保您有还款的能力。

房屋净值贷款分为两种,一种是固定利率贷款(点击查看往期文章:如何解锁您房子里的资产?“房屋净值贷款”了解下),另一种是房屋净值信贷额度(HELOC)(点击查看往期文章:房主们看过来,您有一张隐藏的“信用卡”- 房屋净值信贷额度)。

 

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图片来源:Alexander Mils/Unsplash

 

◆现金再融资的缺点

1 利息费用您将重新开始处理所有住房债务,因此会有可能增加您的最终利息费用。要了解这对您有何影响,请查看现有贷款和新贷款的摊销表。

2 结算成本:抵押贷款需要前期结算成本。无论您将这些费用存入贷款余额,现金支付还是提高利率,都始终需要支付这些费用。要结算贷款,您将花费几百到几千美元。

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图片来源:janjakubnanista/Unsplash

 


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