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想在北美做房东,你需要知道的房市指标-长租

想在北美做房东,你需要知道的房市指标-长租

摘要:

  1. 以长租为例,房东需要知道的重要的指标
  2. 比较旧金山,洛杉矶等十大城市的指标的不同

说起当房东你最先想起来的是什么?是香港电影里的“包租婆”? 还是想到了自己的房东?随着时代与经济的发展,有越来越多的人加入当房东的大军。最近微博上比较流行的就是房东吐槽自己的租客,租客吐槽自己的房东,再加上捣乱的路人,简直就是大型的欢乐聚集会。其实,自古以来,做房东都不是一件容易的事,简直可以用操碎心来形容啊!


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出租房屋主要分为长租与短租,我们这篇文章首先会讲长租。那么对于长租来讲,在北美做房东,你知道最重要的房市指标是什么吗?你知道在华人聚集的各大城市做房东又有什么不同呢?今天,优投房就为你来解读一下。

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图片来源:Photo by Morning Brew on Unsplash

 

1.人口总数

对于想要出租房屋的房东来讲,人口总数是其中一个比较重要的指标,因为一个城市人口数量的多少决定了这个城市中可能会有多少潜在的客户。大家都知道在经济学中我们总是讲到供给与需求,这在租房市场也同样适用。如果人口基数大的话,证明其潜在的租房需求就会比其他人口基数小的城市要多得多。

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由于2020年疫情的原因,该数据源尚未更新2020年数据 数据来源:United Nations – World Population Prospects 图片来源:优投房utofun.com

根据数据我们可以看出,这几年洛杉矶,旧金山,西雅图等地区的人口基数的变化趋势,根据图表我们可以先比较人口增长率。这十大城市自2000年以来,人口数量一直呈增长的状态直到2018年。

 

从2015年到2018年以来,休斯顿以及达拉斯人口增加的百分率比较高,可以达到2%到2.5%。这说明从2000年以来,有大批人口涌向休斯顿和达拉斯地区。如果你在这两大城市有房子,那么恭喜你,因为你的潜在客户一直在增加。除了这两个城市以外,其他城市的人口也都以1%左右的速度增加。

 

除此之外,我们还看到了从2018年到2019年所有城市增长速率都有所下降,其中旧金山和洛杉矶地区更是出现了负增长,这说明由于人口过于密集,部分人开始搬离这两个城市。如果你是房东的话,那么你就要密切关注一下2020年全年的数据,如果2020年人口增长还是为负的话,那么就说明这可能成为未来的趋势,而不是短期的波动。

 

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由于2020年疫情的原因,该数据源尚未更新2020年数据 数据来源:United Nations – World Population Prospects 图片来源:优投房utofun.com

 

看完年份的比较,我们来看一下城市间的比较。根据图表可以看出纽约的人口基数最大,远远比其他几个城市的人口基数大得多。除纽约外,洛杉矶和芝加哥地区的人口基数也比较大,分别处于第二和第三的位置。至于剩下的7个城市,其人口数量基本都处于相似的水平,虽然有增加的趋势,但是相比纽约,洛杉矶地区,还是存在很大的增长空间。

 

总体来讲,大城市的优势就是在于人口基数,即使纽约的人口增加没有达到最高,但是由于基数比较大,其潜在的需求仍有很大。如果你在这几个城市均有房子可以出租,不如看看其人口基数以及人口增长速度吧。

2.劳动人口分布

介绍完人口基数后,我们来讲一讲这几个城市劳动参与率的年龄分布,劳动参与率是指劳动人口数量占总人口数量的百分比。根据这个指标,我们可以知道这几个城市是年轻人居多,还是年长的人居多。如果是年轻人居多,说明这个城市充满活力,如果是年长的人居多,说明这个城市很适合养老宜居。

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图中的数字代表各年龄段人口的劳动参与率 数据来源:United States Census Bureau 图片来源:优投房 utofun.com

 

根据2018年的数据我们可以看出无论是哪一个城市,劳动参与率最多的都是25-54年龄段的人,这说明这几个城市的劳动人口都是以青年以及中年人群为主。作为房东来讲,这基本可以确定其潜在的客户主要为该年龄段的人,总体来说,这十个城市的潜在租房需求都是很大的。在城市间进行对比的话,旧金山地区以及西雅图地区的整体劳动参与率都是最多的,相反洛杉矶以及迈阿密的整体劳动参与率却低于其他8个城市。

 

西雅图和达拉斯地区劳动参与率最高的都是25-29年龄段的人口,这说明该城市整体劳动人口相对年轻化,对于毕业生来讲非常友好,并且按照其图表走向可知大部分劳动人口会一直工作到59岁,然后部分劳动人口开始退出就业市场。

 

波士顿,洛杉矶,芝加哥以及旧金山地区劳动参与率最高的是30-34年龄段的劳动人口,部分劳动人口会在54岁时考虑退出市场。

 

DC和迈阿密地区劳动参与率最高的是34-44年龄段,说明这两个地区的就业偏向于中年人群。纽约地区25-29和30-34年龄段的劳动参与率一样,而休斯顿地区25-29,30-34和35-44年龄段的劳动参与率一样,这说明这两个城市的就业人口从青年开始到中年都保持在稳定的状态。

 

房东可以根据劳动参与率的变化,定位到其潜在的客户人群的年龄分布,还可以适当变动房屋的装修。比如说西雅图以及达拉斯都是偏向于年轻化的城市,房东可以把房屋装修的相对活泼一点来吸引租户。而在就业市场比较稳定地区出租房屋,其租房的需求也会一直保持稳定的状态。

 

3.失业率

失业率是指失业人数占劳动力人口的比率,是一个衡量当地经济发展的重要指标。通过该指标可以判断出一段时期内劳动人口的就业形势。失业率下降证明该地经济健康发展,失业率上升则说明该地经济发展放缓衰退。

 

从房东的角度来讲,失业率反映了当地的经济形式,可以根据其年份走向知道该地是否有失业人口增加,失业人数的增加可能会减少对租房的需求。 如果失业率呈下降趋势,房东可以考虑在当下就把房屋出租,如果失业率呈上升趋势,即使想要出租房屋,可能也比较难找到合适的客户。

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数据来源:U.S. Bureau Labor Statistics 图片来源:优投房utofun.com

 

根据数据显示,包括西雅图,波士顿在内的十个城市从2018年到2019年的失业率全都有所下降,说明在2018年到2019年期间这几个城市的经济发展喜人,房东如果在这时候出租房屋可能会收到不错的收益。然而受疫情的影响,从2020年开始,失业率激增,经济发展放缓,这说明这十个城市的经济受到巨大的冲击。如果房东打算这个时候出租房屋,潜在客户的数量会减少许多。

 

在疫情之前,洛杉矶和休斯顿的失业率高于其他几个城市,相比之下,迈阿密的失业率下降最多,可达到0.8%,这说明如果房东打算在此时出租房屋,客户的需求会比较大。但是在疫情期间,洛杉矶和纽约的失业率最高。如果你在这两个城市,那么今年拖欠租金的概率可能会比较高。由于疫情期间整体的失业率都比较高,无论你在哪个城市,可能多多少少都会受到不同程度的影响。因此我们只能寄希望于疫情之后随着失业率的下降,租房市场会再度活跃起来。

 

4.物价水平

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数据来源:U.S. Bureau Labor Statistics 图片来源:优投房utofun.com

 

根据图表可以看出,从2015年开始,这十大城市的物价全部都在上涨。由于科技的发展,各大公司相继落户硅谷地区可以看出,旧金山地区的物价涨幅最大,并且可达到15%。举个例子来说,一个麦当劳的汉堡若是2011年价格为3美元,那么2020年的汉堡价格就为3.45美元。看到这个你可能觉得这个涨幅不是很大,但是这只是一个汉堡的价格,如果换为价格更高的商品,其涨价的金额则会更高。除了旧金山之外,其他9个城市的物价涨幅基本保持一致,其物价增长大概在10%左右,加上考虑到通货膨胀的影响,这几个城市物价增长的幅度可能更小。

 

物价水平的正在在不同城市间的也有所不同,其中华盛顿地区的物价水平增加的最低,芝加哥物价的增加也相对较低,这说明同样的金额,在物价越低的城市可以买到更多的商品。可能许多人会觉得纽约的物价很贵,但是从图中来看,纽约物价水平的增加反而没有那么高,反而是休斯顿达拉斯地区增加的速度超乎想象。

 

消费指数可以帮助房东了解当地普遍商品以及服务的价格,这对于房东在给租金定价的时候非常有参考意义。从房东的角度来说,当地物价水平的上涨也会带来租金的上涨,较高的的物价水平也会带来较高的租金。所以,下次当你听到你的租客抱怨该城市租金高时,不妨跟他对比一下这几个城市的物价水平把!

5.学生数量

当你作为房东想要尽量找到更多的租客时,其实学生也为最主要的潜在客户来源之一。由于学生除父母的资助外,没有较高的稳定的固定收入来源,因此大部分学生群体都会选择租房。接下来我们可以根据数据来看在这几个城市中,哪个城市的学生数量比较多。

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数据来源:United States Census Bureau 图片来源:优投房utofun.com

 

根据数据显示,洛杉矶地区学生的数量最多,芝加哥和休斯顿地区也有大量的学生群体,虽然无法和洛杉矶相比,但是已经比其他几个城市的学生数量多一个层次。然而华盛顿地区学生数量却比较少,这可能说明当地学校的数量也不是很多,除此之外,旧金山和波士顿地区的学生数量相差不多。总而言之,洛杉矶在学生租房方面有着明显的优势,但是华盛顿和旧金山在这方面的优势就很小。

 

虽然学生也是潜在客户群体之一,但是作为房东来讲,这个指标有区域的限制。如果你的房屋不在学校附近,那么这个优势也无法利用起来。如果你在学校附近有房屋可以出租,那么你潜在的客户群大部分可能来源于学生群体

 

6.工资水平

最后我们来了解一下每个城市的工资水平,一个城市的工资水平可以看出一个城市是否贫富差距过大。除了贫富差距之外,我们还可以看出一个城市的平均工资的高低,平均工资越高,说明该城市有较多的高薪人员,其潜在的租房客户会比较稳定。在这里,我们用所有职业的年收入做成箱形图来阐述当地的工资水平。

想在北美做房东,你需要知道的房市指标-长租
数据来源:U.S. Bureau Labor Statistics
图片来源:优投房utofun.com

 

 

箱形图是在统计学中用的比较多的一种图表,其中橘色区域代表该城市25%-75%的工资水平,黑色的垂直线代表该城市的年收入中位数,而图表右边红色的圆圈则代表异常值。举个例来说,从图表可以看出,纽约的最低年收入大约为24000美元,最高年收入大约为170000美元,中位数为65000美元,除此之外,从40000美元到85000美元的工资范围涵盖了25%-75%人群的工资水平。

 

根据数据我们可以看出几乎每个城市都会有异常值,这就说明每个城市都有极高薪资的人,这些人的薪资远在平均薪资之上。其中西雅图,纽约和旧金山地区的年收入中位数最高,这可能由于这三个地区有着较多的科技金融巨头公司,这也可以说明为什么这三个城市的租金比较高。虽然迈阿密的年收入中位数最低,但是其收入差距也是最小的。即使迈阿密年收入中位数低于其他城市,但是较小的收入差距也说明当地的工资水平比较稳定。

 

除此之外,纽约,旧金山和洛杉矶地区的收入两极化非常明显,收入差距最大可达13万元。相比较来说,收入较高的城市对长租的需求就是会比较高,因为他们有足够的薪资水平去支付房屋。收入差距较小的城市也会对租房有需求并且对租房的需求会比较稳定,不会上下波动。

 

如果你在这几个地区有房屋想要出租的话,根据我们所分析的情况,你还可以看看自己的区域的家庭收入中位数。就拿纽约举例来说,其收入差距明显,可以推断出其城市内富人区和其他区划分明显。如果你的房屋正处于中高档社区,那么你的房屋可能会特别抢手!

 

结语

如果你想要做房东进行长租的话,你所需要考虑人口基数,劳动人口分布,失业率,物价水平以及学生数量这些指标。看这篇文章之前你是不是会觉得做房东好累呀,有那么多的资讯需要了解。那么看完我们的文章,你有没有没觉得思路清晰一点?

 

这篇文章主要分析了其中几个的重要指标,如果你认为还有其他指标也很重要,欢迎留言到评论下方我们一起讨论呀!如果你还有想要了解的资讯,关注我们的公众号并且留言给我们把! 除此之外,如果你觉得我们的文章对你有帮助,别忘了给我们点赞,转发到朋友圈哦,你的认可是我们工作的最大动力!

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