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想在北美做房东,你需要知道的房市指标-短租

想在北美做房东,你需要知道的房市指标-短租

想在北美做房东,你需要知道的房市指标-短租
图片来源:Photo by Naomi Ellsworth  on Unsplash

摘要

  1. 旧金山的游客数量最多,迈阿密的游客数量最少。
  2. 纽约和旧金山的旅游景点较多,达拉斯和休斯顿的旅游景点最少。
  3. 2018年休斯顿的租房空置率最高,2019年达拉斯的租房空置率最高。
  4. 纽约芝加哥酒店价格高于airbnb价格,旧金山和迈阿密酒店和airbnb均价比较波动。
  5. 休斯顿犯罪率最高,纽约的犯罪率最低。
  6. 纽约的学生数量最高,西雅图地区的学生数量最低。

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正文:

随着互联网经济的发展,越来越多的房东会考虑将房子短租出去,Airbnb就是个很好的例子。长租和短租最明显的区别就是租约的长短,短租的租期一般都比较短,平均为1周到1个月左右。相比与长租,短租更加灵活,房东在短租的同时还可以预留几天的时间自己住。短租最主要的客户就是来该地旅游的游客,如果你在度假城市有房子的话,并且还想要灵活的掌握租约时间,不如了解一下短租吧!

我们在以前的文章分析长租的房市指标,这期我们来看一下,如果你想在北美做短租的房东,哪些房市指标是你应该关注的呢?在洛杉矶,纽约,旧金山等几大城市短期出租房屋又有什么不同呢?请慢慢听utofun为你讲解。

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Photo by Inera Isovic on Unsplash
  1. 游客数量

正如我们上文所说的那样,一般短租的主要客户就是来当地旅游的人,旅游人数越多,越说明当地是比较热门的旅游区域。总体来讲,美国一直是旅游的热门国家,每年都会有来自各个国家的人来美国旅游。说起来美国旅游,我们最熟悉的就是那几大热门城市,比如纽约,洛杉矶,波士顿等。这几大城市聚集了全国的游客,但是这些城市的游客数量又有不同。

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数据来源:nytimes.com, bostonusa.com, LAtimes.com,sftravel.com,miamiandbeaches.com, nbchicago.com, visitdallas.com, houston.org, seattlepi.com, washington.org 图片来源:优投房utofun.com

(注:该数据包括的是各个城市都会圈的指标,该数据是旅游网站对各个城市的游客数量的估计,只做参考价值。)

根据图中数据我们知道纽约承载了最多的游客数量,远远超过于其他城市,比第二名的芝加哥也多出了15%的游客量,其2019年一共容纳了6700万的游客数量。除此之外,排在第三名的洛杉矶和第四名的西雅图也比其他6个城市的游客数量要多得多。达拉斯,旧金山和华盛顿地区游客数量相差不多,也是相对来说热门的城市。

但是迈阿密接待的游客数量最少,只有1650万游客,比纽约少了将近三分之一的游客。或许你看到这里会很惊讶,迈阿密不是有名的北美旅游城市吗?事实是这样的没错,但是由于这份数据统计了所有的游客,不仅仅是是美国国内的游客,还包括了国际的游客。

纽约,芝加哥,洛杉矶以及西雅图的游客数量最多,还有一个很重要的原因就是这四个地区有国际机场。举个例子来讲,作为国际游客要想进去美国,必须经过海关,但是国际游客无法直接落地迈阿密地区而是需要转机,这或许是迈阿密地区的一个劣势。

作为房东来讲,如果你在迈阿密地区有房子可以短租,即使国际游客无法直接到达迈阿密地区,其美国国内的游客数量也很多,所以不用担心房子会租不出去。但是,如果在纽约,芝加哥,洛杉矶以及西雅图地区有房子可以出租,那么你可能会接纳来自全世界各地的游客,体验不同国家租客的不同文化。总之,如果你想做房东但是不确定自己是不是有大量的客源,不如看看当地的游客数量,这可以给一个基准来看短租市场是不是会有很大的需求。

2.旅游景点的数量

说起纽约我们最先想起的是自由女神像和百老汇,说起洛杉矶我们想到马里布海滩和好莱坞,说起华盛顿特区我们想到的是白宫和博物馆。每一个城市都有许多著名的旅游景点,旅游景点越多,游客越会长留于这个城市几天,而不会匆匆忙忙地呆两天就赶紧跑去下一个城市。我们根据PlanetWare找到了这十个城市的著名旅游景点的数量,数量越多,说明游客越多,也说明游客在该城市停留的时间越长。

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数据来源:PlanetWare/图片来源:优投房utofun.com

 

(注:此数据包括城市及城市周边地区,是大都会的数据,更新时间:无具体更新时间)

注:该数据只包括评分较高的大众都耳熟能详的著名旅游景点,因此该数据不包括小众玩法。

根据数据我们可以看出,纽约和旧金山的高评分旅游景点达到20个。迈阿密,洛杉矶以及波士顿排在并列第二位,著名旅游景点也不少。但是休斯顿和达拉斯地区著名旅游景点最少,只有12个。虽然这十个城市都是北美比较知名的大城市,但是可能有的城市并不是以旅游为导向的城市,因此其旅游景点并没有很多。

作为房东来讲,你可以首先看看自己城市的著名旅游景点的数量,如果景点很多,就像纽约市的话,该城市就是游客旅行目的地的首选。除此之外,游客为了可以去到更多的旅游景点,也会相对多停留几天。因此,如果你在纽约,旧金山地区有房可以短租,不光你的客户的数量会多,你的客户平均停留时间也会比达拉斯休斯顿地区要多,是个适合短租的地区。

即使你所在的地区没有较多的著名旅游景点也不要担心,因为许多城市还有不错的小众玩法,有些游客会追求别样的旅游形式,说不定你的客户就是其中的文艺青年。总体来讲,在看著名旅游景点数量的同时,也可以看看当地有那些比较新潮的小众玩法,这些都是作为房东想要短租可以参考的指标。

3. 租房空置率

作为房东除了要关注以上两个指标,还需要看看当地整体的租房空置率。租房空置率在一定程度上说明了该地是否有较大的短租需求。举个例子来说,即便有些城市是旅游城市,但是如果房子不靠近旅游景点的话是不是也无法利用这个优势,因此租房空置率就是帮你来了解当地整体租房走向的一个指标,它不像前两个指标那样有明显的区域导向。接下来我们来看一下这十大城市在2018到2019年的房屋空置率又有什么不同。

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数据来源:US Census Bureau/图片来源:优投房utofun.com

(注:该数据只包括城市数据,不包括都会区,数据更新时间:2020年3月份更新2019年数据)

根据图中数据,我们可以先进行年份的横向比较。2018年房屋空置率最高的是休斯顿,达到了9.5%,这表示100个短租房屋里有10个房子是空着的,这样看的话是不是觉得这个这个数字很高了?达拉斯的租房空置率虽然没有休斯顿那样高,但是也比其他城市高出一个层次。租房空置率最低的是波士顿,其空置率仅是休斯顿的三分之一。除了波士顿外,旧金山,西雅图和洛杉矶的租房空置率也比较低,且这四个城市的空置率都低于4%。

2019年房屋空置率最高的是达拉斯,达到了9.3%,其空置率和2018年的休斯顿不相上下。排在第二名的是休斯顿,其房屋空置率也有8.7%,这组数据说明达拉斯和休斯顿在2018年和2019年都有很高的房屋空置率,并且远高于其他8个城市。2019年房屋空置率最低的是旧金山,波士顿的房屋空置率在2019年虽然有所上升,但是也是保持在4%以下。其他几个城市的空置率都处于5%-6%的水平。

接下来我们可以进行城市间的纵向比较,芝加哥,迈阿密,旧金山和休斯顿的空置率是下降的趋势。其中芝加哥下降的百分比最大,下降了1.6%。虽然休斯顿房屋空置率仍然处于很高的水平,但是其仍处于下降的状态,从2018年到2019年下降了0.8个百分点。旧金山下降的速度不是很高,但是其房屋空置率一直就处于很低的水平。

纽约,波士顿,西雅图,洛杉矶和华盛顿地区的房屋空置率都是增加的状态,其中达拉斯增加速度最快,波士顿增加速度也比较快,但是仍处于比较低的状态。纽约,洛杉矶和西雅图增加的百分点也不是很高,基本保持在0.6%左右。

从房东的角度来说,短租的空置率是一个比较重要的指标,因为这是一个地区短租房屋需求的体现。正如我们前文分析的那样,如果当地不是热门的旅游城市,其房屋的空置率可能就会比较大,达拉斯和休斯顿的房屋空置率较高正好说明了这点。短租的房屋空置率还从侧面体现出了这个城市的租房需求也不是很高,使得大部分房东的屋子都是空闲的状态。但是这个数据是一个城市平均的短租空置率,不是指某一个特定地区。

如果你在这几个城市有房子想要做短期出租的话,那么地理位置就真的很重要,因为短租的客户只是暂时在这个城市停留,因此靠近交通枢纽,或者靠近旅游景点都是一个很大的优势可以弥补该地整体房屋空置率较高的不足。即使房屋空置率较高,你也可以同时看一下其房屋空置率是否有下降的趋势。比如休斯顿虽然有很高的空置率,但是其趋势一直在下降,也是好的表现。因此,在你做决定之前,可以看一下你房子周边是否交通便利,看一下这个城市整体短租空置率是不是很高,或者是不是呈下降趋势。

4.日均住宿费开支

我们都知道短期出租自己的房屋的优势就是其价格普遍低于当地酒店价格,这也是有不少人想短租自己房屋的原因。在这部分我们以当地酒店和airbnb的价格为例,阐述一下房东直接出租房屋的价格和酒店价格的差别。看到这里,你认为也许疫情之前是这样,但是疫情之后的情况又如何?这几个地区是不是在价格差异方面也有很大的区别?接下来,我们用数据说话。(注:目前只有纽约,迈阿密,芝加哥和旧金山有数据信息,其他城市暂无数据来源。)

4-1 纽约

无论是疫情之前还是疫情之后,纽约的airbnb的价格一直都是低于酒店的平均价格。酒店的价格比airbnb的价格起伏要大。

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数据来源:trivago,analytics.alltherooms.com/图片来源:优投房utofun.com

(注:该数据只包括城市数据,数据更新时间:每月初更新上月数据)

airbnb的价格是低于酒店的价格的,价格越低,客户就越多。经济学上有‘薄利多销‘的概念。作为房东的你,在纽约会有比酒店更多的客户。

4-2 迈阿密

疫情之前迈阿密的酒店和airbnb的平均价格相差不大,酒店略高于airbnb的价格。但是疫情之后酒店的价格比airbnb的价格还要低。

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数据来源:trivago,analytics.alltherooms.com/图片来源:优投房utofun.com

(注:该数据只包括城市数据,数据更新时间:每月初更新上月数据)

4-3 旧金山

疫情之前旧金山的酒店平均价格在10月之前高于airbnb价格,疫情之下从5月份开始,airbnb的平均价格高于酒店的平均价格。

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数据来源:trivago,analytics.alltherooms.com/图片来源:优投房utofun.com

(注:该数据只包括城市数据,数据更新时间:每月初更新上月数据)

4-4 芝加哥

无论是疫情前还是疫情之后,芝加哥酒店的平均价格普遍要高于airbnb的平均价格,即使有时airbnb的价格较高,但是其差额也非常小可以忽略不计。

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数据来源:trivago,analytics.alltherooms.com/图片来源:优投房utofun.com

(注:该数据只包括城市数据, 数据更新时间:每月初更新上月数据)

4-5总结

从这些数据中我们可以看出,纽约和旧金山地区无论是酒店的平均价格还是airbnb的平均价格都远远高于芝加哥和迈阿密。这不难知道原因,这两个地区的物价水平比较高,租金比较贵,因此其酒店和airbnb的价格就会比较高。

纽约的酒店和airbnb的价格相差比较大,其酒店的平均价格远远大于airbnb的平均价格。芝加哥的酒店均价和airbnb均价也存在差异,但是不是很大,尤其是疫情之后,其airbnb的价格反而比酒店的价格还要高。

迈阿密和旧金山的酒店和airbnb均价在疫情之前相差不多,但是自疫情开始后其airbnb的价格远远高过与酒店的价格。这可能说明早当地的短租需求不变的情况下,由于短租房屋的供给减少,可能会导致价格的暂时上升。但是酒店的供给是基本维持在一个比较稳定的水平下,因此其价格在疫情之后变动不如airbnb的价格变动明显。

疫情之前,这四个城市的酒店的价格都有明显的周期性,在旅游旺季的时候价格水涨船高,在旅游淡季的时候其价格迅速下降。反观airbnb的价格则是一直保持稳定的状态,并无明显的波动。因此,airbnb在旅游旺季有着明显的优势,因为其价格的低廉会使得众多游客选择airbnb而不是酒店。如果不想一年都把房屋短租出去,你可以考虑只在旅游旺季的时候短租房屋,也可拿到不菲的利润。

在旅游淡季的时候,酒店的平均价格和airbnb的平均价格相差比较小,作为房东你也不需要担忧,因为淡季的时候游客数量比较少,作为房东短租房屋,其旺季的盈利可以弥补淡季的亏损。如果你想要在淡季的时候也出租房屋,不妨考虑降低一下短租的价格把!

自今年疫情发生以来,酒店和airbnb的价格都会比较波动,旧金山和迈阿密的airbnb的价格甚至超过了酒店的价格。由于疫情的影响,许多房东不会考虑只出租一间卧室,而是会选择出租整间房屋,因此其均价格自然会升高。疫情带来的经济影响远不止体现在短租上,还体现在其他各个方面,因此我们只希望疫情赶快过去,经济快速恢复。

除此之外,纽约和旧金山酒店的价格一直都高于airbnb的价格,如果你在这两个城市有房屋可以出租,那么你的客户无论是在淡季还是在旺季都会有很大的需求。总之,作为房东的你,如果想把自己的房屋短租,不妨去看一下当地酒店的价格以及airbnb的平均价格把!这样也可以给你一个基准给自己的短租定价。

5. 犯罪率

在短期出租的指标中犯罪率也是一个比较重要的指标,如果该地区犯罪率比较高就证明该地区存在比较大的安全隐患,那么对短期出租就不是很友好。接下来我们就看一下纽约,洛杉矶等地区的犯罪指数来比较一下地区间的差异。(注:犯罪指数包括抢劫,偷盗等等在内的各项指标,犯罪指数越高,说明该地区犯罪率越高。)

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数据来源:city-data.com/图片来源:优投房utofun.com

(注:此数据只包括该城市数据,数据更新时间:2020年九月份更新2018年数据)

根据图中数据我们知道,休斯顿地区的犯罪指数最高达到了497.7,华盛顿地区的犯罪指数也比较高,其次是芝加哥和旧金山地区。纽约曼哈顿地区的犯罪率最低只有216,仅仅是休斯顿犯罪指数的二分之一。

根据前面的分析我们也可以知道,休斯顿地区的租房屋空置率在2018年是最高的,这正好也从侧面说明了休斯顿地区犯罪率较高,许多靠近犯罪率较高的社区的房屋都会空闲。对于短租来说也是一样的,犯罪率越高,客户考虑到安全的因素,就不会选择该区域。

如果你在这几个城市有房屋可以短租,可以看看当地的犯罪率。除此之外你还可以看看自己所居住区域内的犯罪率,这样一来你就会知道你的房屋会不会有许多人居住。如果你的房屋在犯罪率较低的地区,那么你的客户源就会比犯罪率高的地区要多得多。

6.学生数量

当地学生数量的人数也是一个重要的因素,由于学生人数越多,来探望学生的家长或者朋友就会越多。举个例子,如果一个城市有比较多的学生数量,那么临近毕业典礼或者是开学的时候,就会有许多家长陪同前来,因此家长在当地短租的可能性就会非常高。最后我们来看一下这几大城市学生数量的差异。

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数据来源:United States Census Bureau/图片来源:优投房utofun.com

(注:该数据只包括大学研究生以及上的学生数量,该数据是自大都会地区的数据,数据更新时间:2020年3月份更新2019年数据)

根据数据显示,纽约地区学生的数量最多,洛杉矶地区也有大量的学生群体,虽然无法和纽约相比,但是已经比其他几个城市的学生数量多一个层次。然而西雅图地区学生数量却比较少,这可能说明当地学校的数量也不是很多,除此之外,休斯顿,迈阿密和波士顿的学生数量相差不多。总而言之,纽约和洛杉矶在短租方面有着明显的优势,但是西雅图和旧金山在这方面的优势就很小。

由于学生家长会在特定时期短租房屋,会使在每年5月份和8月份的短租需求比较大,但是这个指标有很明显的区域限制。即使家长会在短期内看望学生,但是由于距离的关系,家长一般只会在学校附近短租房屋。作为房东来讲的话,如果你的房子不在学校附近,那么即使该地区有比较多的学生数量,也不一定就说明你的客户来源大部分是学生家长。如果你的房屋在大学附近,那么你会在特定时期收到大量的短租需求。

结语

总体来讲,短租的需求主要依靠游客的数量,如果你的房屋在热门旅游城市,那么你就可以选择短租,如果你的房屋不在这几个城市,也不妨看一下这几个指标,说不定下一个爆火的城市就是你的城市。

我们在这篇文章中分析了短租房屋的重要指标,包括游客数量,排名较高的旅游景点的数量,租房空置率,日均住宿费开支的比较,犯罪率和学生数量。这些指标只是其中比较重要的几个,这里当然还会有其他指标,如果你认为其他指标也很重要的话,欢迎在文章下方给我们留言。如果你有其他想看的文章,也欢迎在下方给我们留言,可能下次发布的文章就是你喜欢的主题哦!

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