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完整攻略-如何把不動產變動產?帶您走過周轉危機

【摘要】

◆把不動產變動產的三種方法
◆選擇哪一種方法更合適?

在黑天鵝事件頻發的今天,不是所有人都能在任何時候做好充分準備。對於很多個人和家庭來說,在危機面前資金短缺和周轉遭遇窘境是很難避免的。房產也被稱為不動產,但是看似“不動”,只要選擇適合的方式,在關鍵時刻也能變身“動產”以解決燃眉之急。
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完整攻略-如何把不動產變動產?帶您走過周轉危機

華盛頓特區

圖片來源:Ashton Bingham

譬如,截止2020年3月底,美國新冠肺炎確診人數累計確診人數過16萬,疫情已經擴散到全美50個州。根據3月底左右公布的數據顯示,美國失業人數突破330萬最高紀錄。美國總統特朗普簽署的經濟刺激計劃的主要內容包括向大多數成年美國公民提供每人1200美元的資助,以及為小企業僱員提供幫助。然而許多家庭和企業仍然面臨或者即將面臨資金短缺的窘境。


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一個好消息是,如果您是房主,擁有不動產,即使房產還有未還清的貸款,也可以通過向金融機構申請將房產“變現”。優投房今天就為大家總結將不動產變為動產的3種常見的方式。

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圖片來源:優投房utofun.com

 

 房屋凈值貸款 (Home Equity Loan)

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圖片來源:Fabian Blank/Unsplash

房屋凈值貸款指的是借款人以所擁有住房的房屋凈值(房產估值減去房貸債務餘額)作為抵押或擔保獲得的貸款(Home equity loan)。簡單來說,房主在無論有沒有還清按揭貸款的情況下,利用房屋的“凈值”再次進行貸款。

如果房子的市值是100萬美元,還需還貸款20萬美元,那麼這個房產的凈值就是:100-20=80萬美元。此時房主可以以80萬美元的房屋凈值為擔保,再次申請貸款,凈值貸款加上現有貸款的總貸款額度可以高達房屋凈值的80%-90%,在這個例子中意味着64萬-72萬美元的貸款額度。和普通貸款一樣,銀行批准之後會一次性把錢付給房主,每月還本金和利息就可以了。這個利息一般比首次貸款的利息高些,但是低於其他消費貸款。

在美國,許多人通過房屋凈值貸款來還信用卡負債(credit card debt),重新裝修房屋,找機會投資生意或者其他房產等,因為房屋凈值貸款的利息一般比信用卡利息更低。

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 房屋凈值信貸額度 (Home Equity line of Credit)

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圖片來源:Annie Spratt/Unsplash

房屋凈值信貸額度(Home Equity Line of Credit,HELOC) 是通過房產抵押而獲得的信用額度,可提供循環信用額度,用於支付其他費用和貸款。房屋凈值信貸額度的還款利率通常低於某些其他常見類型的貸款,而且利息還可免稅。 有了房屋凈值信貸額度,只要在規定的時間內(住宅房屋一般是10年)還清所欠餘額,信用額將得到補充,就像信用卡一樣。在整個提款期間內,可以根據需要在設定的信用額度之內借款,只需償還利息。在提取期結束時,分期償還(通常為20年)開始。申請房屋凈值信貸額度,通常至多可以申請到房屋凈值的85%的信用額度,可以隨時以寫支票的方法來使用房屋凈值信貸額度。房屋凈值信貸額度是一個浮動利率的信用額。信用額度很靈活,如果貸款者沒有使用已批准額度,貸款者無需付任何利息。就好比一張信用卡,給你一個信用額度,比如1萬美元,隨意什麼時間拿出多少錢都可以,如果不使用額度就不必還款和支付利息,如果拿出比如500美元,最少只要支付最低還款額。

房屋凈值信貸額度通常是30年期,頭10年是提取期,貸款人可以在頭10年提取信用額度。後20年是還款期,如果貸款人在批下信用額度後的10年中用了額度,貸款者需要在第11至第30年間償還本金與利息。如果貸款人在頭10年過後,沒有任何欠款,該房屋凈值信用額度會關閉。房屋凈值信貸額度基本上分為兩種,第一種是與貸款綁在一起,第二種是單獨存在的,但是都是以房屋作抵押,申請的要求各個金融機構有所不同。

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 現金再融資 (Cash Out Finance)

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圖片來源:Rick Tap/Unsplash

現金再融資(Cash Out Refinance) 就是把一個已有房貸的房子凈值(equity)作為抵押,通過申請更高數額貸款的方式拿出現金。再融資是指用新的抵押貸款代替現有的抵押貸款的過程,而新的抵押貸款通常會向借款人提供更優惠的條件,比如減少每月的抵押貸款付款額、協商較低的利率、重新協商貸款的年數(或期限)等等。現金再融資是再融資的一種選擇,其中新抵押的金額大於現有貸款的金額,以便將房屋凈值轉換為現金。

我們還使用之前的例子,如果房產的凈值是80萬美元(剩餘貸款20萬美元)。如果房主想轉換5萬美元的房屋凈值,可以通過貸款總計25萬美元來進行再融資。新的抵押貸款將包括原始的20萬美元貸款剩餘餘額加上可以提取的5萬現金。換句話說,您可以假設有25萬美元的新抵押貸款,還清了第一筆抵押貸款所欠的20萬美元,還有5萬美元的現金餘額。

通過計算房產當前的現有貸款與價值的比例(LTV),銀行等金融機構可以為現金再融資確定最高貸款額。比如繼續上面的例子(假設房屋凈值為80萬美元,並且貸方將最大LTV設置為80%),80%的LTV意味着新貸款的最高金額為64萬美元(80萬美元*80%)。償還初始抵押貸款20萬美元後,您將可以使用44萬美元(64萬美元-20萬美元)現金。

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 不動產變動產選擇哪種方式

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圖片來源:Webaroo/Unsplash

將不動產變為動產有多種方式可以選擇,房主還是要根據自身的實際情況選擇適合自己的一種,下面我們就比較一下這三種常用的方式吧!

我們先來看下這三種方式的特點比較:

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圖片來源:優投房utofun.com

房屋凈值貸款與現金再融資的主要區別在於,前者是進行了第二次貸款,可以到與首次貸款不同的金融機構進行,而現金再融資相當於重新調整貸款數額貸款,與貸款整合接近。房屋凈值貸款額度的優點則在於其靈活性,用多少還多少即可。

我們再來看看不同的資金需求適合怎樣的變現方式:

不動產變動產的方式和適用情況

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圖片來源:優投房utofun.com

如果您需要現金用於未來多次的不確定消費,那麼房屋凈值信貸額度可能更適合您。房屋凈值信貸額度是一種循環(revolving)信用額度,很像信用卡,可以根據需要提取,償還然後再提取,期限由貸方確定。這種房產變現的方式非常靈活,只有使用的額度才需要還款和支付利息。

如果您有大額的確定支出,比如子女的大學費用以及房屋的修繕費用等,可以考慮現金再融資或者房屋凈值貸款。現金再融資和房屋凈值貸款如何選擇呢?對於現金再融資,您可以還清當前的抵押貸款並訂立新的抵押貸款。而房屋凈值貸款意味着您將在原始抵押貸款的基礎上再抵押第二筆抵押貸款,這意味着您的房產可能有兩個單獨的債權人。

房屋凈值貸款的結算成本要比現金再融資的成本低。但是,如果您可以通過現金再融資獲得較低的利率,並且計劃長期保留住房,那麼再融資可能更有意義。在這兩種情況下,請務必確保您有還款的能力。


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