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在美国当房东,您需要知道的法律权益和注意事项

在美国当房东,您需要知道的法律权益和注意事项

美国购房指南: 

美国购房操作流程美国选房技巧

美国买房资金准备美国房贷申请

美国房屋管理美国房产税费

据美国在线房产中介机构Redfin报告,在其数据库下的174个市场中,在2018年5月份出售的典型房屋最快可以在34天内达成合约,是自Redfin有记录以来最快的达成合约速度。可见,美国的房地产市场一直保持着火热的状态,美国房价也已经连续增长六年,今年2月更是创下了美国近4年来最大的同比涨幅。在这样的大环境下,吸引着越来越多的人来投资美国,在美国买房,又进而成为房东。在美国当房东,您需要知道的法律权益和注意事项


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但是在美国,租户一般会被认为是“弱势群体”。为了保护这些弱势群体,美国各州都会或多或少存在一些更倾向于保护租户权益的法律法规。所以房东要学会保护好自己的合法权益,更有必要了解在美国出租房屋的合法权利和注意事项。由于美国各州房地产法律法规不尽相同,除了本文总结的事项以外,建议房东也去了解本州关于租房的相关法律法规。

本文中,我们整理了房东在美国出租房屋的合法权利和注意事项,助您成为轻松赚钱的房东!

1.聘请当地专业的律师起草租房合同(Lease)

无论即将出租的房屋在哪个州,这个州是更偏向于房东还是租户,房东还是有方法对租户进行有效的管理。而租房合同就是房东与租户之间最能够约束彼此权利和义务的法律文件。为避免与租户发生纠纷和误解,合法保护彼此的权益,房东要把各种细节都落实在合同中。

这些细节一般包含:

租户对房屋使用用途、范围、租户人数;

租金(多少,支付方式,支付时间),租期,押金;

租户能否养宠物;

租户能否改变房屋结构;

租户能否自行转租;

房东可否将房屋分租给不同的租户;

租户能否留宿他人;

租户能否在屋内开party;

房东可否定期检查居住情况;

押金需退还或应给予相应扣除的具体情形;

如若房客违约,房东所享有的权利;

……

房地产法在美国属于州法,因此每个州在租房的具体问题上都可能有不同的规定。房东需要聘请当地专业的律师来起草租房合同,并将相关注意事项明确写入租房合同当中,从而避免日后房东房客发生冲突。并且,如若日后真的有矛盾冲突无法调和,房东持有明文规定的租房合同也有利于矛盾的妥善合理解决。

2.对租户进行背景调查

在美国,房东不能因为租客的肤色、种族、性别、年龄、身体状况(比如残疾)、家庭状况(比如小孩多)等原因拒绝出租。因此,房东的出租广告里不能有这样的字眼,否则会招致麻烦甚至可能会以“歧视”为由被起诉。

但是,房东可以拒绝没有信用或者信用不好的人、工作不稳定的人,甚至是养宠物的人。

很多华人在美置业后出租房屋时很少对租户进行背景调查,这就给了一些 “职业租户”(即那些欠房租还赖着不走的租户)可乘之机。

背景调查可以通过让租户填写租房申请表,列明社会安全号、工作单位、收入情况、家庭成员及联系方式等。社会安全号可以查到对方的信用状况,工作情况也可以判断对方收入是否稳定。此外,在美国也有专业的公司可以对房客进行背景调查,其中包括犯罪记录、信用记录等,针对房客的工作情况,该背景调查公司还可以直接联系房客的工作单位以确认其工作状况是否属实。必要的背景调查能够一定程度地降低日后租户做出不诚信行为的风险。

3.合理扣除租户的押金

依照美国法律规定,房东可以扣除合理的清理费用以及租户造成的财物损坏,如地毯被烧,墙壁被打破,拖欠租金等。房东需要将扣除押金的明细凭证留存好,以备租户向您索要时提供,剩余押金房东必须退还给租户。

4.紧急情况有权进入房屋

很多州都有规定,在紧急情况下,房东有权在房客不在家的情况下进入房屋,这些情况每个州可能有所区别,一般包括:楼上的浴缸的水满溢时、发生火灾时或其他重大事件时等紧急情况。

其他非紧急情况下,房东则必须提前一段时间(多数情况下是24小时,具体时间按租约或者当地法律法规为准)通知房客。

在租约中最好明确规定房东在何种情况下有权进入房屋,以免日后带来不必要的麻烦。在这里举一个现实中的例子:某房东与房客约定在租房合同到期的一个月之内,房东有权利在合理的时间带未来在此房间住的潜在房客参观了解房间状况,但是并没有说明何为合理时间。于是在合同到期的前一个月内,房东与房客商议好于周日上午9:00带新房客来看房间,但是房东与新房客在周日上午早于9:00就到了,当时现住房客并不方便,但是房东并没有征求现住房客的同意就推门带新房客参观了该房间,后来现住房客起诉房东,房东败诉。由此可见在租约中明确规定房东在何种情况下有权进入房屋并严谨遵守的重要性。

5.特定情况下,房东有权通过法院程序驱逐租户

如遇到租户拖欠房租、严重破环房屋、租约终止后仍拒绝搬离等情况,且房东持有相关证据,房东可以通过法院程序驱逐租户。

在法院未作判决前,房东一般都不能通过擅自换锁、把租户锁在门外、把租户的个人物品丢出门外、擅自断水断电或者断暖气等方式驱逐房客。房东必须通过法律程序进行驱逐,但是各州针对房东该以何种方式驱逐租户的法院程序规定有所不同,例如有些州房东需要去法院申请驱逐令然后通过Sheriff才可以驱逐租户,所以如若房东真遇到需要驱逐租户的情况,最好咨询相关专业律师,按照正当程序依法行事。

6.一旦发生任何法律纠纷,马上找专业律师

在美国,房东如果与租户发生法律纠纷,不要自己想办法去处理,建议一定要找专业律师,房东直接处理,往往会由于对当地法律法规不了解,给自己带来不利的结果。

最后,提醒在美国置业后出租的华人,美国的租赁市场与国内有着巨大的差异,会出现很多国内看似简单、但在美国就变的棘手的问题。对这些问题的事前预防和事后处理,靠一己之力或道听途说的处理方式都很难圆满解决。加入LegalTara泰来法税法律支持计划,我们将会根据您的情况,快速匹配专业的当地律师和会计师,让您得到专业人士的帮助。

*文章内容均来自LegalTara。若想加入优投房专栏作家行列,请联系media@utofun.com。


专栏:LegalTara

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