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房贷利率7月报告_低至3.03%

房贷利率7月报告_低至3.03%

摘要

◆ 房贷利率再次创下历史新低;

◆ 2020年6月30年期、15年期固定贷款利率以及以及5/1可调整房贷利率继续下降;

◆ 30年期、15年期固定房贷利率以及5/1可调整房贷利率6月平均值分别为3.16%、2.60%和3.09%。


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房贷利率7月报告_低至3.03%
图片来源:优投房

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每周房贷利率平均值:2020年6月房贷利率总体继续下滑

房贷利率7月报告_低至3.03%
资料来源:房地美Freddie Mac

 

根据房地美(Freddie Mac)截至7月9日的统计数据,美国30年固定房贷利率上周平均值为3.03%,15年固定房贷利率上周平均值为2.51%,5/1 ARM可调整房贷利率上周平均值为3.02%。15年固定房贷利率、30年固定房贷利率和5/1可调整房贷利率在6月均下滑,5/1可调整房贷利率在7月初期有小幅度上涨的趋势。

 

每月房贷利率平均值:继续下跌

#30年固定房贷利率

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6月的30年固定房贷利率月平均值比上月下跌了0.07个百分点。平均费用点数上升至0.8。

 

#15年固定房贷利率

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6月的15年固定房贷利率月平均值为2.60%,比上月下跌了0.09个百分点。平均费用点数从上个月的0.7上升至0.8。

 

#5年可调整房贷利率

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6月的5/1 ARM可调整房贷利率平均值较上月相比下降了了0.07个百分点。平均费用保持在0.4。

注:5年可调整房贷利率是指前5年按固定利率还贷,剩余贷款按浮动利率还清,浮动利率每年随市场变化调整一次。

 

#可获信贷指数再次下跌

可获信贷指数(Mortgage Credit Availability Index)下降了3.3%至125,总体指数跌至2014年4月以来的最低水平。 MCAI的下降表明贷款标准正在收紧,而指数的上升则表明信贷放松。该指数在2012年3月以100为基准。贷款者如今正在经历经济市场和住房市场的逐渐复苏,同时仍在面对着由COVID-19大流行带来的持续阻力,从而导致信贷可用性连续下降。

 

可获信贷指数

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资料来源:Mortgage Bankers Association

 

# 经济与房市正在复苏中,但前景仍不确定

COVID-19造成的影响已在美国乃至全世界范围内显现。随着各州开始放宽居家限制,经济正在重启中,但仍未恢复原态。

利率在4月和5月跌至历史最低点。根据最新数据显示,新冠疫情对劳动力市场、人们消费支出和住房市场产生了极大影响。美联储以新冠疫情造成的破坏和经济损失为由,两次紧急下调利率至0%至0.25%,并警告新冠疫情造成的经济影响“没有现代先例”。

4月份,全美失业率飙升至14.7%,在5月份降至13.3%。失业率得到改善是由于就业提升高于预期,达到了250万。虽然就业提升无疑是个好消息,但目前就业人数仍比2月份少了2000万,且需要较长的时间才能完全恢复。

由于劳动力市场的恶化,4月份人群收入中属于工资和薪金的部分下降了8%,这是自1950年代有记录以来最大的月度下降。但是,由于采取了3万亿美元的经济刺激政策,这给消费者带来的大量额外收入大大抵消了工资的下降,导致个人总收入增加了11%,是有史以来最大的月度增长。

尽管4月份消费者收入大幅上升,但消费者支出却下降了14%,这一下降幅度在许多消费领域均较为普遍。收入大幅增长加上支出大幅下降共同导致储蓄率的飙升,储蓄率从3月的12.7%上升至4月创纪录的33%。从历史上来看,消费者为了危机而做储蓄准备,导致储蓄率在经济衰退期间会有所上升。创纪录的储蓄率上升既反映了经济暂停对消费者支出的影响,也反映了面对衰退时消费者行为改变。

房屋市场数据在3月下旬转为负数,并在4月中旬触及低点,但此后一直在反弹。截至6月中旬,购买申请数已从4月份的低谷触底反弹,并达到了年度第二高的每周水平,比去年同期增长了12%。与4月中旬的低谷相比,这是一反弹相当惊人。在过去大萧条期间,采购需求回升到正常水平需要10多年的时间,但是在新冠疫情大流行期间,需求回升只用了不到10周的时间。

 

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数据来源:房地美Freddie Mac;阴影部分为预估值

 

展望未来,我们预测30年期固定利率将保持较低水平,到2020年将下降至年均3.4%,2021年将下降至3.2%。由于COVID-19的影响,我们预计房屋销售将下降至480万,然后在2021年反弹至560万,但仍然将低于2019年的600万销售量。房价价格增长预计将从2020年的2.3%降至2021年的0.4%。

低抵押贷款利率环境导致2020年上半年再融资抵押贷款申请激增。由于抵押贷款利率一直处于历史最低水平,我们很可能会看到全年的再融资申请都保持在较高水平。我们预计,到2020年,再融资贷款额将达到1.9万亿美元,然后在2021年将降至1.3万亿美元。由于房屋销售量的下滑,预计贷款额将下降,到2020年将达到1.0万亿美元,这一数字在2021年将会回升,达到1.2万亿美元。

 

# 全美疫情出现第二波反扑,利率或将继续下跌?

截至7月9日,美国新冠肺炎确诊病例已超过310万,许多州出现了疫情反扑的局面。在三月,美联储下调基准利率50个基点,而这一举措似乎在短时间内促使房贷利率迅速上涨,但随后三大利率又继续下降,抵消掉了之前上涨的幅度,从而使4月的房贷利率平均值较3月继续下跌。这时对于有自住需求的购房者来说,房贷利率下降带来的好处是实实在在的。

我们可以举一个例子来看:如果贷款额度为55万美元,30年期固定利率若为4%,月供是2,626美元,而当30年期固定利率下降至3%,月供则为2,319美元,一个月就节省了307美元,一年下来能节省3,684美元;如果贷款额度为85万美元,同样的利率降幅下,每年可以节省5,688美元。

 

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图片来源:优投房utofun.com

 

因此优投房预计对于独户或者多户住宅,由于融资成本的降低,会有更多的供给减缓供应不足的现状,也会有更多的个人购房者选择在利率低位买入房产以节省开支。

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Prime Pioneer Capital CEO

 

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数据来源:房地美(Freddie Mac)、优投房utofun.com

图片来源:房地美(Freddie Mac)、优投房utofun.com、网络

 


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