疫苗接种启动, 经济V型反转2021年房市该走向何处?

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摘要

  1. 拜登当选和疫苗问世之后,经济可能会迅速触底反弹,恢复到疫情前的水平
  2. 经济迅速恢复会给房市注入新的活力以及带来新的变化
  3. 经济和房市何时恢复取决于疫苗何时大面积普及

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11月开始的这两个星期可谓是经历了重大的变化,第一个变化就是2020117日,在经过美联社初步票数统计,拜登获得了2020年美国大选的胜利,并且将会于2021120日举行总统就任仪式。第二个变化就是119日,辉瑞(Pfizer)医药公司宣布新冠疫苗在临床三期的实验结果喜人,疫苗具有90%以上的有效性,这对于美国甚至是全球的人们都无疑是一个好消息。

2008年金融危机不同的是,这次经济下滑是由于新冠病毒带来的。高盛(Goldman Sachs)在2021年全球经济瞭望的报告中提到,疫情过后全球经济可能会出现V型反转。那么今天utofun优投房就带你了解一下为什么说疫情过后美国经济会V型反转,以及该经济变化会给房市带来哪些影响。

疫苗接种启动, 经济V型反转2021年房市该走向何处?
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  1. 经济是否会反转?

看到这里或许你觉得是否经济学家们对明年的经济形势抱有过于积极的态度?其实拜登的当选和疫苗的研发都对经济的恢复打下了坚定的基础,其具体表现为拜登当选和疫苗?通过临床三期时股市的大涨,以及高盛据此对下一年GDP增加速度的预测高于之前。这些都能体现出经济出现V型反转不是空穴来风。

1-1 道琼斯指数增加

通常人们听到的道琼斯指数是指道琼斯指数四组中的第一组道琼斯工业平均指数(Dow Jones Industrial Average),道琼斯指数是世界上最有影响,使用最广的股价指数,道琼斯指数能在一定程度上反映出人们对经济的预期(注:道琼斯指数并不能全面代表人们对经济的预期,因为其只反映股票的价格指数)。

数据来源:finance.yahoo.com 图片来源:优投房utofun.com 注:该道琼斯指数只考虑调整后的收盘价格即Adj Close Price.
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注:该道琼斯指数只考虑调整后的收盘价格即Adj Close Price.

从上图中能看出,从113日开始当美国大选的局势逐渐偏向拜登时,道琼斯指数就开始增加,在大选局势基本明朗之后,达到了近一周内的小高峰。在119日辉瑞宣布疫苗实验结果喜人的消息时,道琼斯指数再次增加直到1112日,在1113日短暂的下降后继续增加。

从拜登赢得大选之后道琼斯指数就一直呈增加的趋势,115日之后的股票市场更是一个月内以来最好的情况,总体来讲,由于拜登赢得大选以及辉瑞即将上市的疫苗让人们对未来有积极的态度,这可以从侧面说明下一年的经济发展呈V型反转不是不可能。

1-2 GDP增长速度预测

根据拜登以及民主党在大选时所宣扬的经济政策,为了应对新冠疫情对经济造成的不利影响,拜登很可能通过分发1万亿美元的支票来帮助美国人民度过这次难关,但是由于民主党是否能在这次大选中拿下参议院还有待商榷,因此这一项支出是否能通过国会现在还是未知。

经济是否能触底反弹?,其中最重要的一点就是看GDP是否能快速增长并且恢复到疫情前的水平。如果拜登的财政政策可以帮助GDP快速恢复,那么经济的反转就近在咫尺。

数据来源:goldmansachs-macro-outlook-2021 report 图片来源:优投房utofun.com
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共识预测是指把不同的预测方法集合到一起进行的GDP预测,而高盛的报告中则是在拜登的财政政策以及疫苗的上市的基础上进行的预测。共识预测注重的通性,是对GDP预测的一个基准线。而高盛的预测则注重个性,对具体问题具体分析。

根据图中能明显看出来,高盛的预测在2020年到2022年均高于共识预测,其中2021年两种预测方式的差距最大。高盛的预测体现为疫情过后经济能快速反弹,而共识预测则说明经济能反弹但是幅度可能不会很大。但是两种预测方法均认可到2022年经济基本恢复到疫情前期的水平。

高盛的预测方式更加肯定了人们对未来经济的发展抱有积极的预期,根据宏观经济学的原理,人们的预期在经济的发展中有着重要的作用。因此拜登经济政策的实施加之疫苗的上市会成为经济V型反转的强有力的基础。

2.房市会有哪些改变?

众所周知,经济的发展与房地产市场息息相关。如果经济发展前景好,那么房产市场也会蓬勃向上,但是这次疫情似乎是个例外。即使在经济不景气的时候,房产市场依然火爆。接下来,我们假设明年经济如果快速恢复的话,房产市场相比疫情之下会带来哪些变化。

2-1 房屋需求增加

自从疫情在3月份爆发以来,失业率激增,居民的平均家庭可支配收入减小,在疫情期间经常从新闻上看到的词就是裁员。因此随着经济的慢慢恢复,失业率也会逐渐下降。

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数据来源:Fred.com
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注:数据更新至2020年10月,2020年10月以后的数据为预测数据

从图中能明显看出来在疫情爆发初期,失业率激增,一度由3%增加到14%。但是在最初的冲击过去后,失业率在慢慢下降。根据疫情之前的失业率,在拜登当选和疫苗问世后,我们考虑到最好的情况,即失业率会持续下降直到2021年五月份,之后失业率处在较为稳定的状态,到20225月份失业率基本会恢复到疫情之前的水平。

随着失业率的逐渐下降,居民家庭的可支配收入也会随之增加,因为会有越来越多的拥有比较稳定的收入来源。除此之外,高盛预计美联储会在2025年才开始提高利息。假设利息在2025年之前都能保持较低的水平,那么随着经济的慢慢恢复,人们对房屋的需求就会逐渐增加。

2-2 房屋总体成交量增加

我们在前面分析过房屋需求在经济反弹时会有增加的趋势,在房屋的供给不变的情况下,可以预期房屋成交量也会随着经济的恢复而逐步增加。

数据来源:freddiemac.com 图片来源:优投房utofun.com 注:真实数据更新到2020年第二季度,从2020年第三季度到2021年第四季度均为预测数据
数据来源:freddiemac.com
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注:真实数据更新到2020年第二季度,从2020年第三季度到2021年第四季度均为预测数据

根据freddiemac所提供的的预测数据,能明显的看到今年第二季度房屋成交量有大幅度的下滑,相比与今年第一季度其房屋售出量下降了33%左右。由于受到疫情的冲击,freddiemac预测今年第三季度和第四季度的房屋售出量也不是很高(但是其实事实也并非如此)。

虽然2020年第三四季度房屋成交量的预测数据不是很理想,但是从2020年第三季度开始,房屋售出量的预测数据开始逐渐增加。2021年的房屋售出量也在逐年增加并且到20201年底房屋售出量基本恢复到疫情前期的水平。这就说明大众对房市的预测皆依靠于疫情何时能过去。除此之外,随着疫苗研究和上市进程的加快,加上较低的利息,房屋售出量一定会随着时间而快速增加。

值得注意的是,该预测数据并未考虑到拜登的当选以及疫苗快速上市所带来的积极影响,该数据只是单纯假设疫情会在2021年底基本结束。但是随着拜登的当选和疫苗的上市,经济恢复的进程会不断加快,在理想的情况下,房屋售出量可能在2021年第一季度?远远超过疫情前的售出量。

2-3 城市房产回暖

由于城市人口数量庞大,导致在疫情前期有大批城市人口感染新冠,随着在家办公的普及,使得大部分人口逐渐搬离城市地区。在城市封锁期间,大众的娱乐方式有着很大的限制,假设疫苗能在明年上市,部分民众会产生报复性消费的心里,加上疫情期间较低的租金和房价,因此再度搬到大城市也就不奇怪了。

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资料来源:statnews.com

接下来utofun优投房会以纽约都会区为例,带你来看看大城市房产回暖是否会是一个新的趋势。

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数据来源:trends.google.com
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注:该搜索量是指在纽约都会区搜索三个关键词的兴趣指数,兴趣指数越高代表搜索量越高

根据谷歌的搜索量显示在拜登当选后租房(apartment for rent)和买房(buy homecondo for sale)的搜索量全部都有增加,其中‘apartment for rent’搜索量的增加幅度最大。在辉瑞疫苗问世之后,apartment for rent 的搜索量有大幅度增加,并且达到一个月的高峰。‘buy home’的搜索量有小幅度增加,但是‘condo for sale’的搜索量却有下降的趋势。

根据US Census Bureau的数据,纽约都会区的房屋自住率是比较低的,因为大部分人在纽约都会选择租房。除此之外,由于疫情期间纽约的租金比较低,有一部分人为了寻求较低的租金可能会搬回纽约都会区。

资料来源:CNBC
资料来源:CNBC

根据新闻显示,曼哈顿的租约上涨了33%就是因为部分民众搬回了曼哈顿地区。这些民众可能是因为较低的租金,也可能是因为疫苗的问世而对未来的期望增加。从这里可以看出来,一旦疫情过去之后,大部分人都可能想搬回城市地区。

假设疫苗能在明年上市,就会越来越多的民众都会选择搬回纽约都会区。随着更多的人搬回纽约都会区,其对房屋的需求也会增加,所以其房价租金也会再度攀升。而郊区的房市会逐渐冷却,其房价租金可能会下降。

3. 总结

根据上文一系列的分析,其实所有的预期都是基于疫苗何时能上市。根据高盛的2021全球经济报告中显示,辉瑞疫苗如果加快进程大概能在明年1月份优先给前线医疗工作者使用。

资料来源:National Association of Medicine, Goldman Sachs Global Investment Research
资料来源:National Association of Medicine, Goldman Sachs Global Investment Research

截止20216月基本所有民众都能完成疫苗的注射。当然,这只是理想的情况下。由于辉瑞制药和Moderna制药生产的mRNA疫苗比较容易量产,但是辉瑞疫苗需要保持在零下70度的情况下低温储存,而Moderna疫苗也需要在零下20度低温储存。现实情况是,如何保持低温配送疫苗给美国各地民众还未可知。

随着疫苗的上市,拜登的财政政策也可能会在经济恢复中助力,具体表现为给美国民众1万亿的支票何时能兑现。随着这两个政策的落实,经济V型反转就在当下,房市的变化也就在眼前。总而言之,经济的V型反转是说疫情过去之后,经济发展会快速恢复,但是是否存在V型反转还是取决于Vaccine-疫苗。

通过上述的分析,你现在是否对未来的经济发展和房市走向有个大概的了解呢?如果你还想要了解更多的资讯,欢迎关注我们的微信公众号,或者添加我们微信小助手-utofunhelp?若你还有比较想了解的话题,欢迎在下方给我们评论,下一次的主题说不定就是你想看到的!

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