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房市战疫 | 疫情来袭,纽约哪些社区人走楼空了?

房市战疫 | 疫情来袭,纽约哪些社区人走楼空了?

摘要

● 复工开始不等同于房市回暖,新冠疫情防控防治的四大阶段才是房市回暖的可靠时间线

● 美国多个州政府复工计划联盟形成

● 房市供应端和经纪人业务最先恢复,非刚需购房消费者和投资者尚需观望,信贷标准拉高,低利率短期促进作用有限


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近日《纽约时报》的一项分析发现,当新冠病毒疫情在全美肆虐时,成千上万的纽约市居民选择离开了纽约这座不夜城,其中纽约富裕社区居民的表现尤为突出。

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图片来源:Mike C. Valdivia on Unsplash

 

在3月1日至5月1日期间,大约有5%的居民(约42万人)离开了纽约。那些纽约富裕社区,如上东区、西村、苏豪区和布鲁克林高地,其居民人口减少了百分之四十甚至更多,而其余纽约社区的变化则相对较小。

在这些社区中,有一些社区是学生聚居之地,由于疫情发生后大学纷纷停课,一些学生离开了公寓返回家中,还有一些人选择回到家乡照顾家人。除开以上客观因素外,《纽约时报》的分析还发现社区的家庭收入与该社区在疫情期间的居民逃离比率息息相关。

 

居民逃离纽约,曼哈顿空置率增大

2020年5月1日纽约居民逃离比率分布图

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图片来源:纽约时报

 

根据上图可以看出,截止5月1日,纽约市曼哈顿、布鲁克林高地和皇后区长岛市是社区居民逃离比率最高的,部分社区的居民逃离比率达到了40%以上。

根据三家实验室的数据,虽然最终数据不尽相同,但是都显示了疫情发生后离开曼哈顿的人口达到了10%以上,而整个纽约的居民逃离比率达到了4%-5%左右。

疫情期间纽约市人口改变情况

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颜色越深说明逃离比率越大 图片来源:纽约时报

 

如果从纽约市五大区来看,当“停课令”下达后,居民逃离比率最大的区为曼哈顿,其中东村、西村、葛莱梅西、上东区和晨边高地是居民逃离比率排名前五的社区;其次是布鲁克林,布鲁克林高地的居民逃离比率达到了30%以上。而皇后区与史丹顿岛并没有出现大量居民逃离出城的情况。

 

纽约市五大区疫情期间各社区人口改变情况

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图片来源:纽约时报

 

居民逃离比率或与收入有关

那么这些选择逃离纽约的纽约居民们有什么共同特征吗?大数据结果显示那些选择逃离纽约的居民家庭都有着较高的收入。纽约市家庭收入中位数在9万美元以下家庭大部分选择继续待在纽约,而收入越高的家庭越容易选择离开纽约,那些收入位于纽约市前1%的家庭中,只有约不到70%的家庭选择继续留在纽约。

 

疫情期间纽约市留守在家的家庭百分比

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横坐标为家庭收入分位等级 图片来源:纽约时报

 

结合第一部分的分析来看,葛莱梅西和上东区是曼哈顿传统意义上的富人区,这里的居民不仅教育程度较高,收入也不菲,这些社区中超过一半的居民家庭年收入超过10万美元;近三分之一的家庭年收入超过20万美元。

 

按人口普查区域收入划分的留守在家的纽约家庭百分比

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图片来源:纽约时报

 

逃离了纽约的纽约客去到了哪里?

2020年5月1日当天纽约居民在全美的分布图

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图片来源:纽约时报

 

这些富裕的纽约客在逃离纽约时后主要有三种去向:第一种是去到纽约的周边地区,近到纽约上州奥尔巴尼和长岛纳苏郡、远到包括马萨诸塞州、康涅狄格州、新泽西州和宾夕法尼亚州等地;第二种是去往美国度假胜地佛罗里达州,如迈阿密、奥兰多等度假天堂,以“度假”的方式来远离疫情中心;第三种是去往西部的加利福尼亚州洛杉矶等地。

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迈阿密 图片来源:Ashley Satanosky on Unsplash

 

从更改后的邮件地址进一步了解纽约客去向

那么这些逃离的纽约客具体去到了哪里呢?或许通过他们更改后的邮件地址我们能够略知一二。在2020年3月,美国邮政局收到了来自纽约市的56,000封邮件转发请求,这一数量是月平均水平的两倍多。到了 4月,这一请求数量达到了81,000,是去年同期数量的两倍,而这些新请求中有60%是申请将邮件转发到纽约市以外的地方。

 

来自纽约市的邮件转发请求

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图片来源:纽约时报

 

这些请求转发邮件的申请大部分来自于曼哈顿,其次是布鲁克林。如果将这一数据结合纽约市感染地图来看可以发现,邮件转发申请数越高的社区,感染率相对较低。

纽约市居民4月向邮局请求转发邮件的申请数目分布

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图片来源:纽约时报

 

纽约市新冠肺炎确诊病例分布图

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图片来源:nyc.gov

 

从近纽约地区来看,许多逃离纽约的纽约人搬到了新泽西州、长岛和纽约北部的附近地区。其中长岛东部地区尤其受欢迎。 

近纽约地区的逃离目的地

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图片来源:纽约时报

 

从全美范围来看,最受欢迎的“逃离纽约”目的地是佛罗里达。波士顿、华盛顿特区和洛杉矶也是在纽约客的优先选择中。但只有少量人逃离到中部城市,东西海岸依然是主要目的地。

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图片来源:纽约时报

 

而这样的逃离也不仅仅只是因为新冠疫情而出现的特例,当遭遇其他重大事件时,前往一个更安全的地带是大部分人的本能反应。这次疫情下的美国各州都没有做到完全的“封城”,但根据以上分析可以看出,也不是所有人都选择逃离城市,做出这一决定很大程度上取决于家庭的经济实力。


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