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房市战疫 | 疫情下的美国房屋买卖市场究竟经历了什么?

房市战疫 | 疫情下的美国房屋买卖市场究竟经历了什么?

引论

美国这疫情的发展大大出乎大家的预料,本来持续下滑的日增病例数,七月以来进入到了“拐点”,开始激增到一天六七万,并且持续高位不下。疫情第一波高峰时一天三四万的新增病例,在当前的数据下,也是小巫见大巫了。但这波疫情高峰的重心却从美国经济最为发达的都会区,变成了南方一些较早开始复工,社交隔离措施不严格执行的州。


美国购房指南:

美国购房操作流程美国选房技巧

美国买房资金准备美国房贷申请

美国房屋管理美国房产税费

          每日新增病例数

Source: www.worldometers.info2020-06-15 14天新增病例数量

Source: Fortune

我们之前的文章写到,疫情可控,可测,可医,可防才是美国房市回暖的可靠时间线(详细论述请参考往期文章《房市战疫|疫情之下美国房市何时回暖》)。但是美国疫情进入到可控阶段看来又要等待很长一段时间了,难道房市的真正回暖在今年内希望渺茫了?那刚刚多个机构公布的五六月份房产市场的“小阳春”又该作何解释?我们是不是被打脸了?您先别急,在本文中我们为您详细解读房屋购买市场在疫情巨大波动中到底经历了什么,然后为您分析房市接下来的走势。

 我们首先来看下全美房产市场。要掌握售卖市场的趋势,无非就是看三个关键指标:价格,成交量和市场挂牌时间。

 

价格:

                               房屋价格指数(2020年5月和20215月)月度和年度环比增长率

          Corelogic 房屋价格指数(2020年5月和20215月)月度和年度环比增长率

          Source: www.corelogic.com

Corelogic上月末刚刚发布的房屋价格指数(Housing Price Index)显示,全美五月的房价和去年同期相比,竟然上升了4.8%。四月份由于疫情的冲击,房市交易进入了一段“冰冻期”,但大多数地区价格没明显下滑。五月份的房价指数和四月份相比上升了0.7%。这似乎显示房市在疫情的持续冲击下稳中有升。

                              20个都会区综合房价指数

Source: FRED: 20个都会区综合房价指数

疫情开始后的每个月,全美主要都会区房产交易价格指数一直都在上涨。房市在疫情中的表现可以称得上是扛住压力,逆势上扬。

前面几张图给我们展现了房市价格在疫情中的大致趋势,我们来看一个更为细致的剖析。

                 2020-06 美国房市恢复指数

Realtor.com美国房市恢复指数

Source:www.realtor.com

我们再来看一组美国房市的恢复指数。很明显,三四月份是房市收到冲击很大的时期,恢复指数和年初相比大降17%。但是从五月份开始,房市的恢复指数在两个月不到的时间内就几乎回归到了疫情前的平均水平。

价格是判断房市走势的一个核心抓手。以下三家权威机构的数据都表明,疫情非但没有对房市形成价格上的冲击,美国房市的价格还在三四月份短暂放缓增长脚步后,再次开始上升。而房市价格在五月份的拐点似乎告诉我们,最困难的时期已经过去。但真的是这样么?价格是市场均衡的结果,所以有其片面性,并不能显示市场的全态。别忘了我们还有两个重要指标可以看,那就是交易量和市场挂牌时间。

 

成交量:

我们可以从下图中看出,在交易价格上涨的同时,房屋交易量却基本一直低于去年同期,尤其是价格上涨比较厉害的五六月份,交易量和去年环比的下降幅度高达20%多,七月以来才有所回升。交易下降,价格上涨,物以稀为贵,房屋似乎成了炙手可热的稀缺品。值得注意的是,四月中下旬房产交易量有一段很微弱的提升, 这可能由于低利率政策出台推动一部分刚需买家积极入市。

               全美都会区房屋交易量数据

Redfin全美都会区房屋交易量数据

Source: Redfin Data Center

 

挂牌时间:

照例说市场挂牌时间的变化乍一看有点令人不解。在房价攀升和交易量降低的五六月份,平均市场挂牌时间却比去年同期略微上升了。一个可能的原因是疫情爆发的初期,很多刚上架的房子立刻撤了下去,经纪人和房主都不希望由于疫情的影响而使自己的挂牌时间无端拉长,加重买家的疑虑。但是很多之前已经在市场上挂牌较久的房源则“处变不惊”,考虑到反正在正常时期也不好卖,疫情期间不如继续在市场上挂牌,说不定房源竞争小了还有出售的机会。所以房源组成成分的变化导致了市场挂牌时间的起伏。但是五月底以来,房产平均销售时间下降很快,也说明了房产市场很好的弹性。

       2020-06 每月房屋供给

Source: National Association of Realtors

 

区域特征:

相信您看到这里,一定会觉得看来疫情没对房市形成啥影响啊,房市似乎已经渡过了最困难的时期。但有读者可能要问了,别老给我们将全美形势啊,房地产是本地市场(local market),看看各个区域的市场变化对我们才更有用。别急,UTOFUN 急您所急,将在近期为您带来纽约等多个重点房产市场的趋势分析。这里,我们先为您带来一个简略版的区域分析。

                          分区域房市恢复指数

Realtor.com分区域房市恢复指数

Source: https://www.realtor.com/research/tag/housing-market-recovery/

 疫情开始初期的重灾区在是美国东北部地区,这个区域的房市恢复指数在三四月份出现大幅下降,而南部和西部地区下降幅度有限。但五月份开始,这些地区的恢复指数都迅速回归到疫情前水平的90%左右。尤其以东北部的恢复速度最快。但是随着疫情第二波高峰的来临和重灾区区域的转移,美国四大区域的房市恢复指数接下来的走势会更为复杂,短期内预计会剧烈波动。

                        2020 房价恢复指数同比变化

Source: Corelogic

                           2020 房价对比正常价格地区分布

Source: Corelogic

从上面两张地图可以看出,今年五月份各州的房价和去年五月相比基本都是稳中有升。大多数州的年环比上涨幅度甚至在3-6%之间。疫情初期最为严重的几个州,在房价上也只是出现了增速放缓。

但数据也显示,东西海岸和南部沿海的很多房价存在过高估价的问题。而一些西岸和中部地区的房价被低估了,仍然存在较大的上涨空间。疫情在南方州的爆发是否会对其已被高估的房价产生影响,我们会继续观察。

那主要都会区各自的走势是怎样的呢?我们发现,除了纽约外,其他各个主要都会区的房屋交易价格中位数在疫情初期和爆发阶段都保持稳定,体现了很强的市场刚性。UTOFUN上周发布的美国东北部和中西部地区开发商信心指数报告也显示,房产市场乐观趋势明显。

2020 主要都会区房价指数历史趋势

Source: FRED

华盛顿dc都会区五月份在Corelogic的房价指数上更是领涨全国,和去年同期相比增长了5%。洛杉矶,圣地亚哥,休斯顿和迈阿密的去年同比上涨幅度也是超过了4%。和全国的趋势一致,各大都会区的交易数量在疫情中,基本都有所下降。

 

房市小阳春的原因    

很显然,这几个月来美国房市的走势出乎了很多人在疫情初期的预料。在疫情日趋严重,失业率攀高,和关键生产指标持续下滑的大背景下,一贯是“经济晴雨表”的房市的走高略微显得有些格格不入。但存在即合理,客观事件的出现必然有其原因,理解超出预期的好背后的逻辑也一样重要,不然可是容易高位接盘,成为韭菜。经过我们的分析,房市小阳春背后的推手是以下几个。

  • 低利率能引人入市,信贷难却足够捧场

相信对于当前的房价上扬的原因,很多人第一想到的都是:当然是低利率信贷拉动的。那么便宜的贷款,自然激励很多人去买房。但是我们在分析了一些市场数据和看了不少具体交易的案例后,却发现信贷也许并不是一个直接推手,但信贷激发更多买家入市,确实助长了房价。

                     Mortgage Banker Association全美市场上信贷总量数据

Mortgage Banker Association全美市场上信贷总量数据

Source: Mortgage Banker Association Research

美国购房贷款申请数量

Source: Investing.com 美国购房贷款申请数量

根据美国房贷银行家协会(Mortgage Banker Association)刚刚发布的信贷申请报告显示,今年6月美国房贷申请的数量比去年同期增长了将近一半,比五月份的申请量都多了20%。进入到七月以来,申请贷款买房的案例数量还是维持高位,不断增长。房贷申请量和房屋销售量这两个数据的趋势是大致相同的。疫情初期,停工停产,疫情给美国社会带来了巨大的不确定性。甭管利率多低,很多玩家都选择了观望。但是随着疫情进入到“常态化”阶段和逐步复工的推进,部分消费者不再观望,选择薅一把低利率羊毛的人自然就多了。房产市场传统的春日购买季由于疫情的冲击而延后了,而十分利好的信贷政策使得房市的刚需和投机性需求在五六月份“井喷”了。

2020 30年固定房贷利率

Source: Freddie Mac

我们发现,美联储降低联邦基准利率和多个大型房贷金融机构的信贷利率下降到历史低位这些政策对房市购买者的“鼓动”效应大于实际效应。鼓动效应在于在低利率的刺激下,很多人选择去申请首套房贷款或者为已有房屋二次融资,从而造成房贷申请数量的激增。

但问题是这些申请会很快透支借款方的额度,所以借款方不得不优中选优。同时,处于对经济在疫情冲击下将出现长期低迷的担忧和对失业率居高不下的考量,很多贷款机构大大提高了审核标准,比如提出更高的信用分数,收入,抵押品和首付要求,延长审核期,和要求更高的利率。这些举措导致很多申请者最终无缘房贷。这也在很大程度上削弱了积极信贷政策的实际刺激作用。

 

  • 未来利率预期不一,有人观望有人入市

因为目前流行的学界和商界的经济预期论调都很悲观,普遍认为全美经济很有可能陷入一段时期的低迷。政府用扩张性的货币政策来刺激经济这一做法很有可能长期存在。所有很多人都相信低利率会长期存在,那如果没有刚需的话,大多数消费者不会在疫情和经济复苏形势还不明显的情况下涌入房市和提交信贷申请,尤其在优质房源不足的情况下。但是房利美(Fannie Mae)的消费者信心调查显示,表示抵押贷款利率将在未来12个月下降的HPSI调查对象在6月份从25%下降至17%,而预计抵押贷款利率将上升的人数从25%增加至32%,这说明买家群体中也有相当一部分人不认为低利率会长期存在,所以希望抓住机遇获得房贷。那这些买家涌入房市后,在争抢有限房源的同时会对持续助推房价。

信贷这次扮演的角色是,激励众多存款不足但急于买房的买家进入市场。他们预计自己可以获得的房贷额后来寻找房源和参与报价,这就形成了“假性需求”,或者叫需求泡沫。那么在待交易房屋数量下降的情况下,很有可能出现多个买家参与竞标的情况,那么最终的交易价格就水涨船高了。但最终还是现金买家能够更快和更稳地拿下房子。

 

  • 僧多粥少定涨价,卖家观望助波澜

其实所有的经济问题都可以用供需均衡来解释,房市的此番上扬也是这样。疫情刚开始爆发的时候,各州开始停工,本来准备买房的消费者大都中止了看房计划。市场上的需求一下子大降,很多要买房的人都盼着疫情会导致房价降低或者干脆就是想减少外出。那段时间Zillow, UTOFUN和Redfin等网站浏览量的大减就是一个很好的证明。但与此同时,卖房者同样出于对成交价格受疫情拖累的担忧,很多卖家也决定暂缓出售,将房子从市场上移除。这样一来,供需在一个低很多的交易量上再次均衡了,价格则是基本没变。另外地产市场不是金融市场,信息很不对称,所以短期内价格黏性很强。四月底的时候,美国市场需出售房屋储量较去年同期下降大约20%,为1990年代以来的最低点。

通过我们的分析,供应端没有及时跟上的原因有四个:

  • 理想投资工具缺乏现在利率很低,股市跌宕起伏,卖了房的收入如果是没有急需的话,投资收入很难保证,房产一下子成了最稳健的投资品。所以卖房的机会成本变高
  • 搬新家计划由于疫情暂缓很多家庭的搬迁和购买新房计划由于疫情爆发和远程工作等原因,暂时搁置了,所以疫情前的一部分卖房刚需没了
  • 担忧不确定性所以选择观望出于很多卖家仅仅出于对疫情和经济形势的担忧,选择继续观望。这给疫情前就已经供给不足的美国房产市场更为捉襟见肘
  • 供应不能及时赶上一些新建房屋的供应还需要时间,而且现在对土地和建筑贷款的审核周期和要求都在拉高

                 2020-06 Redfin全美需出售房屋储量数据

Redfin全美需出售房屋储量数据

Source: Redfin Data Center

但是五月份以来。美国很多主要地区的疫情开始得到一定的控制,复工复产开始推进,低利率政策成为常态。这个时候很多本身就有购房刚需,但由于疫情已经推迟了一两个月的消费者开始由观望转变为活跃的买方。在他们看来,现在的房贷成本会比年初的时候低,所以相对而言自己赚到了,加上房价预期不明确,自己又急需买房,所以必须入市了。另外一些信用资质较好的房产投资者也想利用低利率去加杠杆投资一些房产。这样一来房市的需求就显著上升了。

但是供应端这个时候就和需求端失去了默契。虽然四月底以来一些房主和经纪人在获取更多疫情信息后,开始将本来准备出售的房屋再次放入市场,但供应端的反弹速度明显小于需求端,造成僧多粥少的局面,那房价难免要上升。您看到这里可能有疑问了,现在看来是卖家市场,加上接下来房市走势还不明确,卖家何不趁此良机去出售房屋呢。

诚然,和当前有刚性购房需求和希望利用低利率融资去投资房产的人选择入市一样,一些疫情前急需卖房和卖房,和出于对经济走势担忧想尽早出售,及时止损的人在四月份房市的冰冻期后选择再次入市。五月以来房价超乎很多人预期的不降反升也激励着更多卖家重新把自己的房屋在市场上挂牌。这也可以活跃挂牌房产数量从五月份的微弱回升可以看出。

2019-2020 全美都会区活跃的挂牌房屋数量数据

Redfin全美都会区活跃的挂牌房屋数量数据

Source: Redfin

但是我们也可以看到。供应端的上涨幅度远远小于待交易房屋和交易量的增长幅度,也就是需求快速回涨,供应端却只是微弱反弹,最终促成价格上扬,但是成交量和销售额就很低。根据美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的数据显示,受疫情持续肆虐,五月成屋成交量继续暴跌,环比下降9.7%,季节性调整后年化销售总数达391万套,创2010年10月以来新低,年销售额深跌26.6%,是1982年以来最大的跌幅。根据Realtor.com的研究。按照当前的交易速度,消耗完当前库存只需要4.8个月。在这种情况下,供应紧张使房价承受巨大压力。同时受谨慎情绪影响,低价房屋的销售速度较快,高端房源的成交速度急剧下降。

所以现在的美国房产市场是“局部市场”,并不是疫情前的全面均衡市场。供需两端玩家的组成和诉求都发生了质变,所以我们既要用供求关系来理解市场变动,又要注意到目前这个样本的有限性带来的偏差。

2020 全美都会区待交易房屋数量数据                     

Redfin全美都会区待交易房屋数量数据

Source: Redfin

 

  • 疫情压抑的需求 回流到夏天市场

随着复工复产的逐步推进,很多专家认为房市的“底部”已经过去。五月底以后,买家和房源都会加速回归。这种很乐观的论调也深刻影响着房市的信心。许多经济学家认为,大多数春季想要购买房屋的人只是因为疫情而推迟了购买,而不是完全放弃。那么随着疫情的常态化和复工的推进,美国房产传统的春日购买季延后到了夏季。

根据全国房屋建筑商协会(National Association of Home Builders)的数据,地产开发商的情绪指数经历4月的暴跌之后,在6月份迅速反弹回“乐观”的状态。

另外房利美的房屋购买情绪指数6月上升了9点,至76.5,尽管和去年同期相比跌了15%,但是这个指数自4月份创下历史新低以来的第二次上涨。房利美购买情绪指数的报告显示,现在有61%的美国人认为现在是购买房屋的好时机,五月份的时候这个比例是52%。有41%的卖家认为是卖房的好时机。值得注意的是,认为现在是购买房屋的好时机的租户比例目前已达到五年来的最高水平,而这次租户正是又刚性购房需求的人。这既表明首次购房的有利条件与近期购房活动的反弹一致,又再次印证了是刚需是拉动这波上涨的重要推手。

尽管CoreLogic预测到2021年5月房价将下降6.6%,但表示未来12个月房价将上涨的HPSI受访者人数从6月的26%增至34%,表示房价将上涨的百分比下降幅度从35%降至25%。所以市场信心的反弹推动了房市的小阳春。而房利美也将当前房市的上扬归因于因当前局势而选择延迟或加快购房计划的消费者的程度,他们也预计预计房市在刚需被释放后,将在未来几个月内降温。

                          2020-6 Fannie Mae房屋购买情绪指数

Fannie Mae房屋购买情绪指数

Source: Fannie Mae

 

  • 经济衰落的原因和顺序

2008经济危机对比新冠疫情危机

但长期来看,预计的房价下跌将主要归因于美国失业率上升。新冠的严重性和经济弹性是推动住房复苏的地区差异的关键因素。疫情的传播强度与住房市场放缓密切相关,人均病案数量较高的市场更有可能对供应和销售步伐产生更大的影响。重新开放的速度,以及每个市场容纳疫情造成经济和收入影响的能力,决定了整个地区房市的恢复速度。有弹性的经济体可能会在住房复苏方面占优势,在疫情之前,拥有强劲就业市场的地区,尤其是科技行业蓬勃发展的地区,看到买卖双方的回复速度会比全国其他地区快。

  • 千禧一代摩拳擦掌入房市

我们注意到,千禧一代(Millennials)是这波疫情下房市消费者的生力军。年轻的千禧一代购买者在2020年的购房者中所占比例最大,为50%,其次是Gen Xers一代(31%)和婴儿潮一代。同时从corelogic发布的房屋购买申请数据可以看出,只有千禧一代的申请数量较去年同期上涨了。另外这个群体也是当前房贷申请的主力。很多较为年长的群体,抑或不急于购房,抑或担忧疫情传染,所以推迟购房计划。

               房屋购买目的的信贷申请在各个年龄层上的分布

Corelogic:房屋购买目的的信贷申请在各个年龄层上的分布

Source: Corelogic

但是千禧一代不一样,他们有购房刚需,偏好中低价位的房屋(上涨的市场主体),但是现金不足,急于利用低利率信贷去购房房屋。三四月份的冰冻期又压抑了他们急迫的需求。所以他们的大胆入市大大提升了房产市场的需求。但是由于现金买家更有优势,所以千禧一代的购房刚需并不能短时间内化解,他们的需求可能会继续支持房价在未来一段时间内的刚性。房市的这个代际趋势,也让我们想起了美国股市的特征。很多之前从来不问津股市的年轻人,在疫情下开始进入股市操作,偏好垃圾股和随经济形势波动很大的股票,助长了股票市场的热潮,但是也加大了自己的财务风险。希望房市可以为千禧一代提供一个比股市更为安全的避风港。

2020-08 近期信贷申请的代际分布

Realtor.com: 近期信贷申请的代际分布

Source: Realtor.com

在这篇文章里,我们为您带来了美国房屋购买市场在价格,成交量和挂牌时间这三个指标上的变化和区域变化特征,然后为您解析了小阳春的本质原因。这些都是围房市”量“的走势而言的。诚然,无论是个人卖家和卖家,大家都是“量”的被动接受者,没有改变市场走势的能力,我们能做的只有在量的起伏中避险增值。那么疫情下,房市的供需两端在“质”这个与我们个人息息相关的维度上又产生了哪些变化,同时我们又该如何应对呢?优投房将在下一篇中为您一一道来。

 


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