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房市战疫 | 以史为鉴-2008年危机中看美国不同价位 房产抗跌周期

房市战疫 | 以史为鉴-2008年危机中看美国不同价位 房产抗跌周期

摘要:

  • 什么是房屋净值信贷额度?
  • 房屋净值信贷额度与房屋贷款的区别
  • 房屋净值信贷额度的优点
  • 房屋净值信贷额度的缺点
  • 怎样申请房屋净值信贷额度?


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经济危机来临的时候,大家难免会恐慌。但其实经济危机的出现是经济周期运行的结果,经济在繁荣期、衰退期、萧条期和复苏期中不断循环往复。一般从谷底到复苏的阶段大约会经历40-50个月不等。2007-2008年美国金融危机时期,美国各大区域的房地产市场,从高峰到低谷的整个过程不尽相同。今天我们从美国主要的几个都会区:纽约、洛杉矶、芝加哥、波士顿和旧金山的高中低端房产的表现中,分别来看这些市场在面临经济危机时的抗跌能力如何。

 

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图片来源:Aditya Vyas/Unsplash

 

全美表现

距离2007年–2008年全球金融危机(Financial crisis of 2007–2008)的发生已经过去13年了,但是过去的危机依然对现在有参考意义。这是一场自2007年8月9日爆发流动性危机为开始标志的全球性金融危机。自次级房屋信贷危机爆发后,投资者开始对按揭证券的价值失去信心,引发流动性危机。即使多国中央银行多次向金融市场注入巨额资金,也无法阻止这场金融危机的爆发。直到2008年9月,这场金融危机开始失控,并导致多间相当大型的金融机构倒闭或被政府接管,引发经济衰退。

彼时的美国房产市场遭遇强烈受创。我们从全美的房价指数中可以看到,2007年1月美国房价达到进入21世纪以来的峰值,在金融危机爆发后直转而下,到2012年1月时到达谷底,直到2016年11月房价才恢复到危机前夕的水平,高峰到谷底长达60个月,从谷底复苏到之前水平又用时58个月。2007-2008年金融危机也是截止到现在美国历次危机中复苏期最长的一次。

全美Case Shiller房价指数

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2000 Jan = 100 数据来源:FRED

 

高中低端房产在危机来临时的抗跌性 

投资房产时除了看房产的增长潜力,还要看抗跌性。高回报的投资往往伴随着高风险,而抗跌性高的投资则能帮助投资者在危机来临时顺利避险保值。

我们来看看美国5个主要都会区纽约、波士顿、洛杉矶、旧金山和芝加哥中,不同价位的房产抗跌性如何。不同市场的的高端、中端和低端房产在危机来临时的跌幅、何时下跌,以及从高峰到谷底用了多长时间可以反映市场的抗跌性。

谷底较高峰 高端房产 中端房产 低端房产
纽约 -28% -28% -28%
波士顿 -20% -19% -17%
洛杉矶 -41% -41% -46%
旧金山 -39% -42% -52%
芝加哥 -35% -40% -51%

 

我们还是以2007-2008年的金融危机为例,可以提前从上面的表格中看到美国主要几个都会区不同价位的房产市场在金融危机前后谷底较高峰的跌幅。下面我们来看每个都会区的具体情况。

1. 纽约

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纽约的房价在金融危机来临前的2006年5月达到进入21世纪以来的峰值,到2012年3月跌入谷底,相较于峰值时期跌幅为25.9%,之后则逐渐恢复。

我们以纽约房价峰值出现的2006年5月为基准,来看2006年5月以后的每个月房价相比峰值下跌的幅度如何?

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在危机来临时,纽约的高端房产市场率先反应,从2006年3月起就开始出现下跌,低端房产则反应慢,直到2008年底才有明显的下跌趋势。就跌幅来看,纽约高端、中端和低端房产谷底房价相较峰值均分别下跌了28%,到达谷底分别用时70、69和71个月。

 

2. 波士顿

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波士顿的房价在金融危机来临前的2005年11月达到峰值,到2009年4月就跌入谷底,相较于峰值时期跌幅为17.7%,之后逐渐恢复。

我们以波士顿房价峰值出现的2005年11月为基准,来看2005年11月以后的每个月房价相比峰值下跌的幅度。

 

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在危机来临时,和纽约相似的是,高端房产市场率先反应,低端房产则反应慢。就跌幅来看,波士顿高端、中端和低端房产谷底房价相较峰值均分别下跌了20%、19%和17%,到达谷底分别用时75、64和65个月。值得注意的是,与纽约倒钟型分布不同,波士顿的房价在较大跌幅的水平上维持了较长时间后才逐渐恢复。

 

3. 洛杉矶

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洛杉矶的房价在金融危机来临前的2006年4月达到进入21世纪以来的峰值,到2009年5月就跌入谷底,相较于峰值时期跌幅为41.5%,之后则逐渐恢复。

同样的,我们以房价峰值出现的2006年4月为基准,来看2006年4月以后的每个月房价相比峰值下跌的幅度如何?

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危机来临时,洛杉矶高端房产市场率先反应,中低端房产则在危机发生后才有明显的下跌趋势。就跌幅来看,洛杉矶高端、中端和低端房产谷底房价相较峰值均分别下跌了41%、41%和46%,到达谷底分别用时71、69和38个月。和波士顿相似的是,洛杉矶的房价同样在较大跌幅的水平上维持了较长时间后才逐渐恢复。

 

4. 旧金山

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旧金山的房价在2006年3月达到峰值,到2009年5月跌入谷底,相较于峰值时期跌幅为45.3%,之后逐渐恢复。

我们以旧金山房价峰值出现的2006年3月为基准,来看之后每个月房价相比峰值下跌的幅度。

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同样的是,危机来临时旧金山高端房产市场率先反应开始下跌,中低端房产则反应相对较慢。就跌幅来看,旧金山高端、中端和低端房产谷底房价相较峰值均分别下跌了39%、42%和52%,到达谷底分别用时36、71和36个月。旧金山的房价同样在较大跌幅的水平上维持了较长时间后才逐渐恢复。

 

5. 芝加哥

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芝加哥的房价在2007年3月达到峰值,到2012年4月跌入谷底,相较于峰值时期跌幅为37.5%,之后逐渐恢复。

我们以芝加哥房价峰值出现的2007年3月为基准,来看之后每个月房价相比峰值下跌的幅度。

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危机来临时芝加哥高端房产市场率先反应开始下跌,中低端房产则反应相对缓慢。就跌幅来看,芝加哥高端、中端和低端房产谷底房价相较峰值均分别下跌了35%、40%和51%,到达谷底分别用时61、60和61个月。

 

下面我们通过一个表来直观的看上面的5个都会区不同价位房产的情况。

高峰到谷底经历时间 高端房产 中端房产 低端房产
纽约 70个月 69个月 71个月
波士顿 75个月 64个月 65个月
洛杉矶 71个月 69个月 38个月
旧金山 36个月 71个月 36个月
芝加哥 61个月 60个月 61个月

 

谷底较高峰 高端房产 中端房产 低端房产
纽约 -28% -28% -28%
波士顿 -20% -19% -17%
洛杉矶 -41% -41% -46%
旧金山 -39% -42% -52%
芝加哥 -35% -40% -51%

 

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整体来说,纽约和波士顿的房价跌幅相对较小,说明这两个都会区的抗跌能力较强。

在2007-2008年的金融危机中,纽约房价跌入至谷底的用时较长,从69个月到71个月不等,但跌幅却相对较小,说明纽约房价相较其他都会区更为稳定。值得注意的是,虽然洛杉矶整体房价跌入至谷底仅用16个月,但其在危机后的第58个月时,跌幅仍为-21.9%,甚至超过了纽约谷底时的跌幅。

此外,高端房产似乎对市场的危机更为敏锐一些,美国主要5个都会区的高端市场相较于中低端市场,都更早出现了下跌的情况。

在房价复苏时,各个都会区的表现差异也不同。关于美国5大都会区在上一轮金融危机后的复苏期的表现,我们将在之后的文章讨论,敬请关注!

 

资料来源:FRED、网络

图片来源:FRED、网络


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