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房市战疫|疫情下如何进行美国房市走势分析?

房市战疫|疫情下如何进行美国房市走势分析?

 

摘要
● 疫情下的美国房市走势可能进入四种情境:V字形(来得快,去得快), U字形(伤筋动骨两百天), W字形(过山车), L字形(持续低迷,极缓复苏)。

● 疫情的四个发展阶段:疫情可控,疫情可测,疫情可医,疫情可防是进行美国房市未来走势判断的重要时间轴线,第二波疫情是否会来临和其严重程度是重要分水岭;建造商,房产经纪人,房贷机构和购房投资者是在每个时间点上对房市走势进行横向分析的立足点。

● 宏观经济指标和房市指标(房屋建造数据,中介交易数据,房贷市场数据和购买力数据)是分析房产市场走势的重要抓手。当前失业率居高不下,市场前景不确定性大,消费者信心低迷。房市供需同时遇冷;出于对前景不确定性和违约风险的担忧,房贷市场的低利率目前刺激作用有限。建议投资者整合多个指标进行联动分析,才可以得出更为全面理性的判断。


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引论

近来随着美国疫情增速的逐渐放缓和各州复工计划的陆续出炉,原本在疫情高峰期间对房市持观望态度的从业者和研究人员在接下来的房市走势上出现了一些分歧。

观点A: 乐观地认为接下来全面复工是大势所趋,疫情只是对于房市形成了一个没有“伤筋动骨”的冲击,房市在疫情平复后复苏在即。

观点B: 较为悲观,在经济周期论的影响下,认为这次疫情造成的失业和家庭财富缩水,会对房市的购买力和市场信心产生深远冲击。

观点C: 选择保持观望态度,出于对房市的不确定性的担忧,难以短时间做出任何决策。

市场上充斥着乐观,悲观和观望不决的预测,各方莫衷一是,这对今年内对房产有刚需或者资管需求的个人投资者来说绝不是一件好事儿。各个地区性房产市场的情况不一,投资者更需要学会如何针对自己所在市场的情况和数据,结合疫情的各个发展阶段,进行情境分析,学会理性判断,在接下来的房市走势中规避风险,抓住机遇,做房市的赢家。

近期来,房产市场走势越发“迷雾重重”,很多问题萦绕在个人投资者心头,我们在这里为您列举几个:

● 为何疫情高峰期间,众多上市房企的股价出现强力反弹,但是在各州准备复工之际,大型房企的股价却在持续下滑,呈现“过山车”状态?
● 由于部分房屋施工暂缓,一些经纪人撤回发布的房源,部分消费者推迟购房计划,房市的供需状态到底如何,价格是否出现出现松动状况,还是会一直平稳下去?
● 处在历史地位的房贷利率为何没有带来贷款总量的快速增长,其对于房屋购买需求的影响又会如何?

没有人可以未卜先知,对于房市走势任何单一轨迹的判断无异于赌博。而情境分析,在面对巨大不确定的情况下,变得极为珍贵。我们在这篇文章先为您解析当前进行情境分析的方法论,并且带来美国房市接下来的四种走势( V, U, W, L四种曲线)的详细分析。

 

房市战疫|疫情下如何进行美国房市走势分析?
Source: 优投房 utofun.com

 

做当下美国房市情境分析需要抓住哪些核心变量?
在为您带来我们分析得出的五种情境之前,我们先跟大家分享构建房市发展情境的方法论,为您列举一下需要关注的核心量化参数,帮助大家在接下来自己的市场观察中更为敏锐地捕捉到有用的信息和数据,从而可以辅助自己对于房市未来走势的判断。

 

疫情,疫情,还是疫情!
房产市场信心的恢复程度很大程度上取决于疫情发展的四大关键时间节点:疫情可控,疫情可测, 疫情可医, 疫情可防。 每个节点之间的相隔时间长短和最终完成度都会显著影响国民经济的发展情况和市场信息,进而影响房市走势。

房市战疫|疫情下如何进行美国房市走势分析?
Source: 优投房 utofun.com

 

在上一篇预测美国房市回暖时间线的文章中,我们为您梳理了疫情四个发展阶段的重要公共卫生事件和房市相应的变化。我们建议您在对美国房市进行走势预测分析的过程中,可以将这四个阶段作为一条时间轴,关注每个阶段内为您列举的核心目标是否顺利达到,各个阶段之间的过度趋势如何,以及房市各个产业环节的动态是否符合预期。

如果您想了解更多或者回顾一下,请点击这里(房市战疫|疫情之下美国房市何时回暖?为您科学解读 微信编辑中上一篇文章的link)。在文末我们也为您列出了每个阶段的核心信号事件。

 

疫情会持续多久 VS 家庭现金储备能够支撑多久

相信您在了解完疫情四个阶段的标志性关注点后,可能有疑问了:对于房市的走势预测与疫情相关,但本质还是一个经济学分析,在疫情增速放缓后,还需要如此深入了解疫情的动态来形成对于房市走势的判断么?其实新冠作为一种低致死率但高传染性的全球大流行病,在目前尚未找到有效对策的情况下,其对于线下经济活动,企业经营和个人家庭财富的冲击早就超越了一般的传染病,有可能使得社会经济系统产生恶性循环。

首先,疫情的快速传播导致社会关停和居家隔离,很多线下的商业活动无法进行。在关停一段时间后,很多企业由于债务和现金流问题开始裁员,国际贸易的暂停导致产业链上下游业务大减,从而申领失业保障金人数骤然上升。失业率的上升进一步引发社会消费能力的下降和个人家庭收入来源的丧失,股票市场由于疫情的严重下滑引发家庭财富的缩水。

我们来做一个最坏情况分析(wrost case scenario):中低收入群体在这次疫情中所受到的冲击巨大。中低收入群体大多需要租房或背负较重的房屋抵押贷款,且积蓄较少。收入来源的丧失和家庭财富的缩水可能会使得他们无力支付房租和房贷,虽然美国多个主要房贷机构推迟了很多贷款的偿付周期,但没有解决根本问题。一旦出现大量的房贷违约,信贷金融系统会受到很大冲击,贷款方收紧政策,导致正在申请的住房贷款很难得到批准,从而购房需求大降。即使处在历史低位的利率也刺激作用有限。在供应端,由于房贷违约而被抛向市场的大量住房会导致供大于求,引发房产减值。而房产减值会进一步房贷违约风险,形成恶性循环。

我们都不希望社会陷入这个房市和金融市场的恶性循环周期,而这一切的关键回到了疫情可控,
疫情可测,疫情可医,疫情可防四个阶段的时间长短和最终达成的效果。每个阶段的具体目标可以参考我们上一篇文章(房市回暖时间预测文章的微信链接)。

下图是我们制作的两张疫情可能导致房市和信贷系统恶性循环的流程图:

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Source: 优投房 utofun.com

 

房市战疫|疫情下如何进行美国房市走势分析?
Source: 优投房 utofun.com

 

如果说疫情的四个关键阶段为您提供房市走势分析的纵向时间线,那么四个房市产业板块则是横向分析的四个立足点。房产市场是一条产业链,玩家众多。但其中的四大环节最为值得我们关注:供应端的房屋建造,中介环节的房产经纪人业务,和需求端的房产抵押贷款和房屋购买投资者。这四个环节分别解决了房市的四大问题:房屋从哪里来,向谁买,钱从哪儿来和卖给谁。在疫情波动和政策影响下,这四个环节由于自身特性,受到疫情干扰的来源有所重叠,但又不尽相同。四者又相互影响,构成传导效应,决定房市走势。

 

房市战疫|疫情下如何进行美国房市走势分析?
Source: https://www.manfredrealestateschool.com/ & https://www.newhomesource.com/

 

四个时间节点和四个产业环节搭建起了我们进行房市走势分析的总体框架,那么在这个框架下,我们需要关注哪些具体的市场指标变动来生成对房市整体走势的分析呢?哪些指标的趋势显示了可以帮助房市度过疫情危机的利好,哪些指标的走向却又传递了形势严峻的信号,是否需要将一些数据指标整合在一起看,进行形势判断?我们将为您进行分析。

 

宏观经济指标
为什么要关注:房产市场是美国经济体系的重要组成部分,宏观经济指标反映了美国国民经济和商业活动的繁荣程度,市场信心和家庭购买力,是房市需求的根本性影响因素。
具体关注哪些:国民生产总值,失业率和失业救济金申报人数,,薪酬总支出(payroll),消费者指数,消费支出数据,三大股指走势(纳斯达克,标普500,道琼斯),国际贸易额,国际旅行人次,跨国资本金额
当前各宏观经济指标走势的研究发现:
● 企业裁员严重,当前失业率超过2008年金融危机水平,如果疫情持续下去,在经济上引发深刻的二次危机,可能引发第二波裁员潮,使得失业率接近大萧条水平

● 家庭财富出现缩水,消费支出大降低,显示购买力不足。但是消费者信心持续低位,可能导致经济难以在短期内得到恢复,需要在疫情防治防控上和经济管理上更强力地提升市场信心

● 宏观经济总体趋势不确定性大,多次震荡,国际资本和人员交流遇冷,前景有待继续观察

房市战疫|疫情下如何进行美国房市走势分析?
Source: CME Group Economics

 

疫情开始以来失业率和失业金申领人数暴增,当前失业率已超过2008年金融危机水平,但仍小于大萧条时期水平

 

United States Consumer Sentiment

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Source: University of Michigan
消费者信心在疫情开始后大跌

 

房市战疫|疫情下如何进行美国房市走势分析?
Source: U.S Bureau of Economic Analysis
个人消费支出也在疫情开始后急剧下降

 

房市指标
为什么要关注:毫无疑问,大到全国性的房产数据,小到您所在郡的相关数据,都是您形成对房市走势判断的重要参照。同时建议您同时关注供应端,中介和信贷环节,以及需求端的房市数据,这三个板块互为联动,整合起来看更为保险。
具体关注哪些:
供应端:新建房屋数量,售卖房产中新房屋比例,房屋建造工人数量,主要建材价格
中介端:房源发布数,房源挂牌时间,房产成交率,经纪人信心指数

信贷端:房贷利率,房贷违约率,Debt to Income ratio, Loan to Value ratio, 房贷申请和获批数量

需求端:房产经纪网站浏览数量,预约看房数,成交房产价格及趋势

 

当前各房市指标走势的研究发现:
● 史上最低的房贷利率水平有助于刺激房市购买需求,减少投资者现金流压力。但是由于当前市场不确定性很大,各主要信贷机构提高审核标准,潜在购房者也处于观望态度,导致低利率对于当下房市的提振作用有限

● 供应端和中介环节率先降温:二手房市场上发布的房源信息和待交易房产数量较去年同期显著下降。新建房屋项目数也在回落,同时建材价格上升进一步制约发展。在需求减弱的背景下,供应端的降温有助于暂时稳定价格,避免市场过剩和恐慌情绪

● 如果有第二波疫情,房市交易活动的低迷可能会持续到下半年,可能进一步引发价格下降,有导致房贷市场大面积违约,使得房市陷入恶性循环

 

United States Building Permits
美国全国建筑项目批准数量趋势

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建造项目数量显著下降
Source: Census Bureau

 

美国二手房销售数据

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二手房交易数量陡降
Source: National Association of Realtors

 

房源信息发布和待交易房源数据

房市战疫|疫情下如何进行美国房市走势分析?
Source: Redfin Data Center

 

房市战疫|疫情下如何进行美国房市走势分析?
Source: Redfin Data Center

发布的房源数和待交易的房产数量在疫情高峰的三四月大大低于去年同期

 

房地美房贷利率趋势

房市战疫|疫情下如何进行美国房市走势分析?
Source: Freddie Mac

多家机构房贷利率降到历史最低位

 

4种情境,心中有数:我们为您分析出美国房市四大可能走势
希望上面的内容可以帮助您未来更理性地对房市的走势形成判断,从而调整自己的投资决策。在这里,我们为您献上房市四大可能走势的分析,希望可以成为您形成自己预测的“基本盘”。

房市战疫|疫情下如何进行美国房市走势分析?
Source: 优投房 utofun.com

 

我们来为您解读V, U, W, L四种曲线所代表的房市走势,以及在每种情况下房市产业链各个板块将发生的变化。

V字形(来得快,去得快):

● 短期冲击,迅速回血
● 疫情在五六月得到有效控制,各行业逐步复工后,检测和追踪系统运行高效,未出现明显反弹,第二波疫情也没有在秋季来袭
● 紧急药物应用得到成功,专项药物研制进展顺利,疫苗试验取得突破
● 经济和金融系统没有出现结构性问题,商业活动迅速回暖,失业率高升和家庭财富缩水的问题被迅速遏制
● 房贷市场稳健度过疫情考验,低利率政策刺激房市更快回温

这是一种较为乐观的预测。由于经济体系和房市没有出现结构性问题,并且2008年金融危机后迅速完善的风险控制体系在实操中有显著效果,疫情仅仅是短期冲击,不会对经济结构和房市系统产生深远影响。居家隔离和社交距离令有效控制了疫情传播,在五月下旬新增病例出现持续下降后,各州陆续开始复工。房屋建造业被大多数州作为必要产业而优先复工,恢复市场供给。地产租赁售卖行业作为第二批行业在五月底六月初复工。在初步复工后,由于大规模检测和追踪系统的实施,疫情并没有因为复工出现反弹。同时由于医疗系统护理经验的累计和瑞德西韦在重症病人身上的成功应用,新冠致死率大降低,房市信心快速恢复。之前被裁员的企业纷纷返聘,失业率回落,大面积的家庭破产没有出现,消费者的购房计划重回正轨。房贷市场由于之前众多贷款机构为借款人提供了2-3个月的缓冲期,没有出现显著的信贷违约情况。借款机构降低了疫情期间升高的信贷标准,加上历史最低的利率,“贷款买房”的需求被大大激发。这些积极因素助力房市在七八月迅速回到疫情前期的繁荣状态。秋季由于专项药物的问世和疫苗的初步应用,疫情仍未出现反弹,房市继续稳定发展。

 

U 字形(伤筋动骨两百天):

● 伤筋动骨两百天,疫情沉重打击房市信心,第二波疫情的可能使得市场畏不向前
● 经济结构的深层次影响凸显,失业率小幅回落但居高不下,家庭财富严重缩水
● 房市供需两端和中介环节同时遇冷,观望态度和担忧情绪盛行,短期持续低迷
● 房市上半年交易和建造活动显著减少,下半年价格出现下滑
● 第二波疫情远不如预计严重,药物和疫苗问世,房市信心恢复,经济利好政策促进回暖

U型曲线意味着疫情对于房市不仅仅是一个短期冲击,而是带来了连锁反应和持续存在的恐慌情绪,减缓了房市的回暖速度。在这种情况下,疫情对经济指标预期,房市供应链,和个人家庭财富管理产生了深刻影响。疫情期间的部分暂时性失业变成了长期失业,经济进一步下滑。房屋建造行业首批复工后,由于原材料价格上涨,市场前景不明和资金链问题难以继续下去,新审批房屋建造项目数量显著降低。经纪人在六月恢复大规模线上发布房源和线下看房后,业务遇冷,预约看房数和成单率难以回到疫情前水平。

部分房贷在缓冲期后仍然出现了违约,促使信贷机构加强审核,收紧标准。同时,部分违约的房贷导致房产市场均价下跌,原本计划购房的消费者由于房价和信贷的不确定性而选择继续观望,房产购买需求下降, 导致价格难止下滑趋势。经济周期论和对今年秋天第二波疫情的担忧完全打乱了很多房产市场玩家的正常节奏,瑞德西韦的应用可能出现严重的副作用,专项药物未能在暑期问世,“疫情可医”未能在预测的第二波疫情到来前实现。国民经济在今年的二三季度延续颓势,失业率居高不下,家庭财富持续缩水。这一系列消极因素导致房产市场在疫情发展进入平台期后,仍然处在低迷状态。

但是今年秋天,预计的第二波疫情没有到来或远没有预计的严重,同时专项药物和疫苗取得重大进展,进入应用期。在国际贸易逐步恢复和政府持续出台经济刺激政策的大背景下,国民经济稳步回升,失业率快速下降。之前暂缓的房屋施工项目恢复建造,信贷机构降低审核标准,持观望态度的购房者选择入场,房市在今年年底快速回暖。

W字形(过山车):
● 市场玩家好了伤疤忘了疼,对于疫情变化极为敏感,房市坐上过山车
● 今年初的第一波疫情和年末的第二波疫情双重来袭,严重性相当
● 上半年疫情进入拐点,社会开始复工后,低利率和补贴政策激发市场信心,房市暑期回暖
● 暑期开始检测和预防机制被大大放松,秋季第二波疫情来袭,停工令再度实施,市场再次陷入恐慌,失业率再次攀升,刚刚回血的房市再次失血
● 低利率环境下新的房贷出现部分违约,引发不良循环,房产价格下降,信贷收紧
● 有效的专项药物在第二波疫情开始后开始应用,疫苗接近问世,政府继续强有力的经济刺激,第二波疫情得到迅速控制,房市止跌,缓慢回血

1918年大流行病的多重冲击

房市战疫|疫情下如何进行美国房市走势分析?
Source: https://www.theguardian.com/

 

W曲线走势的特点是将第二波疫情在今年秋季的爆发作为一个关键事件纳入考虑,同时认为第二波疫情如第一波一般对经济运行和房市产生大的冲击。美国房市在这种情境下,会对于疫情的发展和宏观经济变动极为敏感,各个环节的玩家容易过度乐观,也容易过度悲观,房市将在今年坐上一回过山车。在上半年疫情对于房市产生第一轮冲击的过程中,建造行业和房产经纪人业务被迫停止。房产价格走势的不确定和信贷标准的收紧导致投资者推迟购买计划。但是随着新增病例进入拐点,大规模检测追踪系统建立和紧急药物的应用,建造和地产租赁企业在政府推动下开始复工。尽管由于第二波疫情可能来袭的警告仍然存在,但人们保持普遍乐观情绪,房市的市场信心开始恢复。低利率的信贷政策对房市的供需两端都起到较强的激励作用。七月份开始,第一波疫情得到完全控制,房市在暑期这个传统旺季开始回暖。但是其繁荣程度略小于疫情前水平。

然而秋季由于疫情第二波高峰来临和专项药物暂时缺位,停工令被再次实施。市场对于新冠的担忧再次达到高峰,悲观情绪占据主流舆论,房市活动再次被迫停止。经济周期论被再次提起,刚刚恢复收入的很多行业再次失血,失业率再次攀升。七八月份获批的信贷中,借款人信用评级低的那个部分开始出现违约情况,导致房产抛售和房产价格的下跌,市场信心受到重锤,房市的恶性循环慢慢开始。但随着疫情可医的实现和疫情可防的临近,以及政府强有力的经济刺激政策,房产建造者和消费者的信心再次被点燃。乐观情绪再次占据主导,房市的止跌将由于失业和信贷违约造成的恶性循环被扼杀在初期。最终房市在年底或者明年初缓慢恢复到疫情前水平。

值得注意的是,我们对W曲线第二部分分成了两种情况:大V or 小V. 房市在第二波疫情中会下滑多少,很大程度上取决于第二波疫情的严重性,专项药物的效果和普及度和疫苗的临床试验进展。同时,失业造成的信贷违约引发的房市价格下降究竟在第二波疫情被控制住之前发展到了何种程度,有没有彻底陷入恶性循环也是关键点。
L字形(持续低迷,极缓复苏):
● 房市一撅难振,内伤需要慢愈
● 疫情对于宏观经济和房市产生深远影响,失业居高不下,经济周期论影响巨大
● 有效药物迟迟未来,上半年市场持观望态度,房市迈入低迷期
● 下半年第二波疫情来势凶猛,药物和疫苗的缺位加剧其社会影响
● 房市众多投资计划被无限期推长,大量房源开始显著降价
● 家庭财富缩水和低利率信贷政策叠加,信贷大面积违约出现,房市陷入恶性循环,抛售的二手房源进一步恶化供给端,拉低市场价格,进而引发更多违约
● 次年年初疫苗问世,专项药物取得成效,政府救市,房市缓慢回血

这是最为悲观的一种情况。L型曲线和U型曲线在前半段较为类似。即虽然疫情在6月得到控制,但对于整体经济结构和房市产生深远影响,造成经济下滑,市场信心低迷,失业率居高不下。部分信贷违约,房产供需两端同时遇冷。有效专项药物的缺位和对于第二波疫情来袭的担忧使得投资者和消费者在今年内持观望态度。上半年的表现为建造业放缓,房贷收紧,和房产经纪业务减少,但价格没有出现显著波动。

但与U型曲线不同的是,在这种情况下,在下半年,第二波疫情最终发生且来势凶猛,但疫苗却尚未到位。对于已经低迷的房市产生了新的冲击,大多数房市从业者选择风险规避而继续推迟商业活动和投资计划,房市遭受了严重的内伤。由于很多房源的挂牌时间远远超出了正常时间,建造项目施工周期显著拉长,供需两端同时出现疲软状态。更糟糕的是,失业和家庭财富缩水导致的房贷大面积违约,使得房市正常的生态链难以继续运转。很多二手房源由于业主债务违约而被迫进入市场抛售,进一步拉低房产价格。出于对前景的担忧和收入的下降,很多家庭的购房计划会被取消或推迟,房市出现价格上的严重下滑,难以在短期内回暖。在次年年初新冠疫苗被大量接种和政府继续大力刺激经济后,房市经历了一个较长的反应周期回暖。

 

对于每个房市潜在走势,我们应该如何应对?

相信五种情境分析让您对美国房市接下来的可能走势有了一个大致的判断,知己知彼,方才百战不殆。但是就如同诸葛亮用三个锦囊来应对每一种突发情况一样,作为个人投资者,我们需要在每种情境下做出何种应对呢?如果您是刚需购房者,您可能会好奇是否应该抓住现在的低利率申请房屋抵押贷款来购买房屋,还是等到房产价格显著下降,低利率又会持续多久;而如果你没有买房刚需但是需要多购买一套房屋以供居住或资产管理,在当前充满不确定性的情况下,您在观望和入场之间该如何抉择?而如果你是专业的房市投资者,您又该在哪个阶段抄底和利用利用低利率建立杠杆?我们将在下篇文章为您献上对策建议,和您一起化危机为机遇,在房市的波动中处变不惊,自如决策。

 

美国部分地区重开经济的新闻剪影

● 美国24个州已采取初步复工措施,特朗普5月5日再次敦促重启美国经济,但国会众院听证会上专家表示目前美国没有哪个州完全符合公共卫生意义上的复工条件
● 纽约州长5月4日公布详细复工计划,纽约将分区域进行复工考量,一共4个大指标(新增感染 New Infections,医疗能力 Health Care Capacity,诊断检测能力 Diagnostic Testing Capacity,接触追踪能力 Contact Tracing Capacity),7个小指标,目前还没有区域达标,但预计5月15日居家隔离令到期时,有区域有希望开放。纽约州长也公布了各个行业的详细复工批次:低风险、高经济贡献值的行业将优先复工。第一批复工的为建筑、制造、供应产业,以及可以自取货的一些商家;第二批复工企业包括专业服务、金融保险、商店、行政类和地产租赁企业;第三批复工企业包括餐饮业和酒店业;第四批复工行业包括艺术、娱乐、休闲业和教育业。
● 加州复工进入“州地博弈”模式:虽然加州州政府的居家隔离令尚未接触,但加州北部的莫多克郡已在5月1日部分解禁,尤巴郡和萨特郡允许企业在5月4日重新营业,加州的农业郡和沿海地区复工民意强烈,州长纽森为平复民意,表示自己下一阶段的行政令将允许加州各地社区的一些低风险企业重新开业,包括零售场所、制造场所和小型企业。从周五开始包括服装店、书店、体育用品商店和花店等的零售商铺将允许以路边取货的方式重新营业
● 麻省四月底将居家隔离令延长两周直到5月18日,针对州内出现的呼吁复工的抗议活动,州长表示控制传播仍是第一要务,根据萨福克大学调查显示,超过8成民众支持州长延长居家隔离时间。根据最新消息,麻州的重新开放顾问委员会已和23个产业团体沟通,定于5月18号发布报告,介绍如何安全地分阶段重新开放。

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