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房市战疫|新冠疫情如何影响到波士顿家庭的房价承受力?

房市战疫|新冠疫情如何影响到波士顿家庭的房价承受力?

摘要

● 大部分波士顿地区的普通家庭能较为平稳地渡过难关;

● 波士顿市中心的普通家庭抗风险能力较弱。


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受新冠疫情的影响,全美主要城市的大部分居民不得不选择在家上班,但是对于一些从事服务业的人员来说,在家上班也就等于变相失业,而即使能够在家上班,一些公司也会将工资缩水到原先的八成乃至六成,这不得不增大了许多家庭每月缴纳房贷的压力。

为了让大家更好地直观了解到房贷压力,我们采用光谱图例进行分析,不同的颜色代表不同的月房贷占月收入的比例,从而衡量不同家庭的还贷压力。

房市战疫|新冠疫情如何影响到波士顿家庭的房价承受力?

 

光谱图例中的绿色区域表示有能力轻松供房,其中月房贷占月收入的35%(根据国际上著名经济学家的研究,一般房贷不能超过其家庭收入的35%,这样才能维持正常的生活水平);绿色区域右边的橘黄色区域表示供房贷有压力但不会超出每月收入;右边的橘红色以及红色区域表示这类家庭若想在该区域购房则还贷能力越低,红色越深表示房贷超过收入越多。

 

波士顿都市区按郡划分示意图

房市战疫|新冠疫情如何影响到波士顿家庭的房价承受力?
图片来源:优投房utofun.com

 

为了体现疫情产生的影响,我们假设在工资保持原有不变、降低20%以及降低40%这三种情况下,对位于波士顿都市区的Essex County、MIddlesex County、Norfolk County以及Suffolk County的部分地区进行分析,看看位于哪些区域的家庭受疫情影响出现了明显的还贷压力变化。

 

波士顿主要郡县家庭2014-2018年年收入中位数

房市战疫|新冠疫情如何影响到波士顿家庭的房价承受力?
资料来源:US Census Bureau

 

1. 波士顿都市区东北部(Essex County部分地区)

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图片来源:优投房utofun.com

 

波士顿都市区东北部离传统意义上的波士顿市区较远,这里的房产以独立屋为主,家庭年收入中位数为75,878美元,在这样的年收入情况下,若是在疫情期间家庭收入保持不变的话,大部分地区的家庭都能较为轻松地承担得起每月房贷,即使不靠纾困金也能渡过这段居家隔离的日子;而即使收入下降20%-40%,每月房贷也没有超过收入,在纾困金以及家庭存款的帮助下基本能够勉强咬牙撑下去。

 

2. 波士顿都市区西北部与中部(Middlesex County部分地区)

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图片来源:优投房utofun.com

 

波士顿都市区内的Middlesex County是波士顿学术气息最为浓厚的地区,这里坐落着世界知名学府——哈佛大学(Havard University)与麻省理工学院(MIT),家庭年收入中位数为97,012美元,超过了纽约曼哈顿家庭年收入中位数水平。

从图上可以看出,若是疫情期间家庭收入没有变化的话,该地区收入处于中位数及以上的家庭大部分都能够支付得起每月房贷;当收入下降20%,对于这些家庭来说仍能勉强负担,因为房贷金额尚未超过收入的70%;但是当收入下降40%以后,该地区南部的小部分地区出现了每月还贷金额大于收入的情况,几乎可以说是难以负担。

 

3. 波士顿都市区中部与中南部(Suffolk County部分地区)

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图片来源:优投房utofun.com

 

该地区是人们心中的波士顿市中心(downtown),家庭年收入中位数在64,582美元左右,与纽约市的皇后区几乎相当。从地图图示中可以看出,在人们收入保持不变时,北边的Malden、Everett、Chelsea等地是普通家庭能负担得起的买房区域,对于这样的家庭来说也能勉强支撑其他地区的房产。

但是当收入下降20%-40%以后,对于普通家庭来说,波士顿繁华的downtown地区将变得难以支付,而在这一地区的主要房产类型并不是适合家庭居住的独立屋,因此主要房产类型是公寓。

 

4. 波士顿都市区南部(Norfolk County部分地区)

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图片来源:优投房utofun.com

 

该地区是波士顿都市区家庭年收入中位数第一的地区,具体数值为99,511美元。对于居住在此地的普通家庭来说,若收入保持正常,则有较大范围的选择空间,而若收入受疫情影响降低20%-40%,除了北边区域以外,其他地区的普通家庭仍能在正常生活不受太大影响的情况下支撑过去。

那么疫情对于美国其他大城市的房屋还贷冲击又是怎样的呢?敬请期待优投房的系列研究报告!


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