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房市战疫|房市战疫|911论 vs 经济危机论:哪一个指明美国房市走向?

房市战疫|房市战疫|911论 vs 经济危机论:哪一个指明美国房市走向?

摘要
● 房市的前景会是一种新的复杂状态。911论和经济危机论都各有千秋,但都有偏颇之处,从而单一一种观点难以完全指明未来走向
● 新冠疫情和911事件对经济体系和房市的冲击,在突发性,可控程度,周期性,和区域分布特征上都诸多差异
● 当下的经济结构,房产市场和房贷金融体系和2008年经济危机时期的相比,产生了显著的变化。在多元性,健康程度和抗压能力等方面都有所强化
● 疫情对经济和房市的冲击可能存在长期性和反复性,未来走势需要根据疫情能否在今年内得到控制和第二波疫情是否出现来分情况讨论,这也是暂时性失业是否会变成长期性失业的关键
● 与以往危机不同的是,此次疫情对小微经济影响尤其严重,而非大型企业或者系统金融机构。同时疫情极大促进了科技为主导的数字经济发展,存在引起产业结构和经济发展方向质变的可能,可能造成结构性失业


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从上一个环节中,我们看到“911”论和“金融危机”论则是从不同角度戳到了宏观经济和房市当前的“痛点“,也存在诸多分歧。经济危机论十分悲观,迷信经济周期理论,并且过度放大了当前下行的经济数据,但无法指出当前经济,金融和房市体系究竟有哪些会导致长期危机的结构性问题。911论点却过于乐观,对疫情真正能够得到有效防控防治的预计过早,没有充分认识到疫情的严重性和反复性,对于暂时性失业演变成长期性失业的风险缺乏评估。同时这种理论将房市在疫情高峰期间的“价格黏性“和“价格坚挺,市场强健”简单进行了对等,没有深究价格平稳的原因,也忽视了需求端长期低迷可能导致的价格下滑。

接下来我们将对两种观点进行多维度的比较,帮助您在迷雾中看清房市的前方。

 

房市战疫|房市战疫|911论 vs 经济危机论:哪一个指明美国房市走向?
图片来源:History in HD/unsplash

 

新冠疫情 vs 911

“911”论重点关注了疫情本身的周期特点和其对于房市的直接冲击。而此次新冠疫情的冲击,在房市这个具体情境下,又有很多自身特点。我们从突发性和可控程度,周期性和区域分布特征三个角度来为您深入比较。

突发性和可控程度:
911事件是突如其来的,爆发的一刹那无疑给美国房市带了猛烈的晴天霹雳。广泛传播的爆炸现场视频和照片造成了极大的社会冲击和群体恐慌。由于恐怖袭击可以使得房产被迅速毁灭,所以911的袭击完全打乱了房地产市场的节奏。

从可控程度上来说,911的袭击如同在城市的皮肤上撕开一个口子,为严重外伤,但是政府的应急和反恐措施快速止血缝针,同时有力短期内控制住类似事件的发生,随后房产市场慢慢恢复。

新冠疫情的突发性明显弱于911袭击。由于美国不是最先受到影响的国家,所以市场和社会民众对于疫情在美国的传播在实际大爆发前有或多或少的心理预期,只是对于真正爆发的程度和危害缺乏足够认识。新冠疫情由于传染性极高,也造成了一定的社会恐慌,但是由于致死率低和医疗机构对于轻症患者消极的治疗方法,社会恐慌情绪总体得到控制。

 

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图片来源:Jackson Hayes/Unsplash

 

很多房市的消费者在911事件后的市场行为很多是为了止损,短期内基本取消原有的房市投资计划。但是本次新冠疫情下,房市玩家可能更多看到的是抄底的机遇,持观望态度是为了随时寻找合适的档口入场。这也侧面反映了当前恐慌情绪明显小于911时期。

从可控程度上来说,新冠疫情对于房市更像是一种让人捉摸不透的内伤,民众缺乏动力做到像911事件后那种自发的防控,政府在政策层面也很难短期内取得有效控制,药物和疫苗才是最终可以控制的神器。但是在这之前,控制疫情都是一件很难做到的事情,而这也给房市带来更多的不确定性因素。

 

周期性:

911事件的危害来的快,去的也快。而且由于在恐袭爆发后,美国采取了十分强力的国家安全措施,也执行了全面打击恐怖主义实力的计划,所以911事件的周期剧烈但短促。虽然在911事件发生后市场对于恐怖主义危害的恐惧达到了高峰。但这之后随着反恐措施的强化和社会安全秩序的重回正轨,影响加速褪去,不太可能出现二次反弹。在这样的情况下,房市会在一开始受到很大的冲击,但是之后会稳步回暖。

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911并未对纽约房价产生显著影响

 

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Source: Business Insider

 

但是这次新冠疫情的周期很长且走势难料。前期为中国大陆的疫情爆发对美国房市带来间接影响,中期为疫情在美国社区内的爆发导致居家隔离和失业率暴增,房市商业活动一下子陷入低谷,目前逐步复工后疫情有再次上升的趋势,加上社会秩序存在不稳定因素,导致房市本来回暖的步骤暂时放缓。第二波疫情的警报一直没有解除,有效药物和疫苗也最快只能在年底问世,所以房市可能面临第二波冲击。更糟糕的是,第二波冲击的时间和强度均未可知。疫情对于房市的影响模式,就如这种疾病本身的病理学特征一样,即单次危害不如911那样猛烈,但“病症”的严重程度高度不确定,反复性强。而针对房产这种需要大额投资者又很稳健的资产类型,大多数消费者秉持保守避险的投资态度,投资意愿很容易受到市场内波动的影响。疫情下经济体系难以预测的周期性无疑会给房市带来比911更深远的影响。

 

区域分布特征:

房市是”local market“,受到区域因素的影响很大,从而分析下911事件和疫情的区域特征是有必要的。911事件受到冲击最大的无疑是纽约市和首都华盛顿。但是其他主要都会区,也是主要主要的房产市场,并没有受到直接影响。从城市内部空间而言,由于人们普遍认为高密度区域会是恐袭的首要目标,所以繁华城区内的房产市场最先被波及,而低密度的卫星城区的房市则受到更小的影响。放眼全国,总体房产市场仍然比较健康,市场活力强,这也提振了市场信心。

但这次疫情则是全球广泛传播,对各个主要国家都造成了很大的伤害。导致的国际旅行减少和国际资本流通放缓对于房市长期发展不利。在美国国内,纽约再次不幸地成为了受到伤害最大的地区。由于疫情的高传染性,各大都会区纷纷中招。疫情直接导致高密度地区的社会经济活动停滞,对于城区范围内的房产租赁市场影响极大。同时这次很多大都会郊区和卫星城成为了疫情的重灾区,短期内这对于当地的房产售卖市场形成了很大的冲击。但是这些地区本身房产刚需大,新房产一直以来供给不足,加之学区好和商业基础强,具备较强的市场弹性。只是由于目前疫情仍然具有高度的不确定性,以及全美房产市场普遍受到了较大的冲击,从而需要更长的时间区自愈回血。

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疫情的严重程度并不完全取决于人口的密集程度
Source: Forbes

 

新冠疫情 vs 经济危机

911理论更为关注疫情的直接冲击,而“金融危机”论则将疫情引发的对经济和金融体系的深远影响作为关注的核心。居安思危是好的,但是我们有必要从经济产业结构,房市供需端和房贷金融市场三个角度区简单讨论下疫情是否真正可以触发危机的按钮。

 

经济产业结构:
当前的美国经济产业结构相比较于2008年以前更为多元和健康,抗压性也更强,美股近几年的牛市就是一个很好的证明。传统制造工业已经进行了多年的智能升级,进入4.0“智造”时代。全球制造业供应链体系已经非常成熟,各国都利用自己的比较优势找到了自己的位置。美国当前处于制造业产业链的上游,获得了最为丰厚的利润。同时这两年来部分制造业的回流和政府对于基建项目的投入也带动了制造业的进一步发展。科技产业在研发端和应用端都取得了长足的发展,特别是近年来大数据和人工智能产业的兴盛,推动着人类又一次的科技革命。科技开始进行成功的商品化,也逐步深入到了传统行业中,对传统行业进行改造,例如智能制造和地产科技等。

 

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图片来源:Oliver Niblett/Unsplash

 

金融行业自2008年金融危机以后,进行了很多大刀阔斧的改革,整个行业变得更为谨慎,风险管理更为健全,尤其是对之前饱受诟病的资产证券化产品。数字金融的发展更是为这个传统行业注入了新的活力,例如大数据科技也提高了金融行业的监管效力和抗压能力。总而言之,在2008-2009年金融危机到现在的十年内,美国的传统行业很大程度上完成了产业结构调整和转型升级,新兴行业也逐步度过了“泡沫期”,开始走向成熟的市场化,容易引发系统性风险的金融行业则受到很严格的监管。而2007-2009年期间的情况则与现在大相径庭。在当时传统制造工业在美国本土处在快速衰落期,产业转型短期内难以实现;新兴科技产业还在高投入的发展初期,很难取得有效的商业化,为经济做出直接贡献。来自与没落的传统工业的资金涌入房地产行业和金融行业,而这两个行业则由于监管问题出现了非理性繁荣,产生巨大泡沫,最终触发危机。当时整体的产业结构在危机面前很脆弱。我们有理由相信美国当下经济体系面对疫情的刚性。

 

房市战疫|房市战疫|911论 vs 经济危机论:哪一个指明美国房市走向?

房市战疫|房市战疫|911论 vs 经济危机论:哪一个指明美国房市走向?
服务业, 科技业和金融业GDP贡献在金融危机后稳步增长
Source: Bureau of Economic Analysis

 

房市供应端:独栋别墅供给收紧,condo产品日趋流行

近年以来,美国房市的供应端和需求端和金融危机之前相比,出现了很多变化。在供应端,新建single family house(独栋家庭住宅)的供应由于土地供给的紧张,在大多数大都会区都呈现了下降的趋势。和2007-2009这个美国房产新建房屋的高峰相比,美国single family house的供给在金融危机后大幅下降,新增建造量低于市场均衡水平。

但是近四年来建造市场回温。在这十年间,千禧一代逐渐成为购房市场,特别是首套房市场的购买主力。相比较于处在城市近郊的single family house, 靠近餐饮娱乐设施和公共交通枢纽的condo型住宅也日益日益受到千禧一代的追捧。“综合体”的房产发展概念也日益兴盛,很多住宅和零售,办公楼等业态混合开发的项目也是逐渐增多。但是近几年来在多个主要都会区房产市场上,出现了一些condo型住宅过度供给的情况。

在成本方面,美国房屋建筑工人的薪水和建筑材料成本也是逐年上涨,这在一定程度上也推动了房屋价格的上涨。3D打印房屋和工地机器人等地产科技的发展预期可以未来帮助大大降低房屋建造成本,提速供给周期,但是当前的应用仍十分有限。美国房市的single family house板块供给一直处于低位,condo板块在都会区取得了新建数量的持续突破,但价格也是和供应量一起在加速上涨。

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Single family housing建造项目逐年减少

 

房市战疫|房市战疫|911论 vs 经济危机论:哪一个指明美国房市走向?
Source: Census Bureau & BBVA Research
Multifamily housing项目逐年增多

 

房市战疫|房市战疫|911论 vs 经济危机论:哪一个指明美国房市走向?
Source: Census Bureau & BBVA Research

 

我们可以看到,30-60岁这个年龄区间是购买独栋别墅的主力消费群体。近年来,20-40岁这个年龄段的人,逐步成为了美国房产市场的购买主力。他们的消费喜好也决定了市场供给的新走向。而“millennials”这个群体对都会区丰富生活和便捷交通的喜爱,也促进了公寓住宅市场的发展。

 

房市需求端和房贷金融市场:

随着美国经济近几年的持续向好,房市需求强劲。疫情爆发前的三年内,房市成交价格几乎在每个主要都会区都在稳定上涨。首套房的购买需求也是在积极的房贷政策刺激下而持续旺盛。

美国房贷金融机构这几年也是不断出台降低信贷门槛的政策。

  • Debt Income Ratio2017年和2019年美国主要的二次市场房贷金融机构房利美和房地美纷纷将每月需还债务和当月家庭收入的比例(Debt Income Ratio),升高了5个点,平均达到45-50%。
  • Loan to Value ratio对于贷款额和房屋估值的比值(Loan to Value ratio)的上限也在不断拉高,甚至最高达到了80-90%。

 

持续宽松的房贷政策强力刺激购房需求

这些政策措施饱受争议,被质疑向首套房市场注入了过多资金,最终可能使得房屋价格的可承受性不断下降。但是这些政策确实激发了首套房的购房需求,促进了美国房市近年来的需求端的持续上涨。房市需求也出现了一些”质变“,即位于靠近都市区,生活和交通都很便利的condo型住宅日益受到购房生力军”千禧一代“的喜爱,特别是在传统的single family house由于土地供给紧张而供应缺乏的背景下。值得注意的是,和金融危机时期不同,当前美国房贷机构虽然将几个关键的信贷指标的标准放宽,但是对于贷款申请人的信用资质的审核标准却一直进行着严格的控制,非常重视申请人的信用评级和偿付能力,从而杜绝“次级贷款潮“的再次出现。在房贷证券化方面,美国的房贷机构和金融市场也是进行了更为严格的风险管理,制定了相应的市场条例来进一步透明化和规范化房贷证券化市场。

 

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Source: Freddie Mac

 

  • 在失业率飙升的背景下,美联储大幅降低利率,开启无限量宽松的货币政策,各大房贷机构的信贷利率也是迅速降到了历史低点。这也引发了对次贷再次涌现和房贷大面积违约的担忧,房市近几年的繁荣也加剧了这种担忧
  • 美国很多的房贷机构在疫情爆发初期即出台了不同程度的房贷偿付延期政策,允许美国家庭暂缓偿付房贷,以此来为经济下滑对于房贷市场的冲击提供一个有效的缓冲
  • 在当前环境下,美国各个主要房贷机构在低利率环境下,吸取金融危机时期的教训,变得极为审慎,纷纷提高了信贷申请人的审核标准,对其信用资质和收入水平也提出了更高的要求。从一定程度上讲,贷款更难了
  • 受益于低利率的主要是“再贷款” (refinance)群体。这个群体利用当前低利率的环境将手头偿付负担更重的贷款换成偿付负担较小的一笔贷款,减轻了偿付压力,降低了违约风险

 

总的来说,美国房贷市场确实近几年来不断降低信贷门槛,但是在疫情爆发后的几层“缓冲”政策可以有效防止金融危机初期那种房贷迅速大面积违约这类事件的发生。

 

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Source: AEI Housing Center

 

几个关键指标的要求都在提高,低利率并不意味着房贷更容易拿到了

 

疫情冲击的长期性,高度不确定性和反复性

 

相较于911事件的突然性剧烈外伤,此次疫情对经济的影响更为漫长和反复,中间伴随的不确定性远大于911这类突然袭击事件。美国的经济体系在疫情在美国爆发前,首先经历了一个“感染”恐慌期,随后进入了一个时间较长的”潜伏期“,即影响已经渗透到美国经济体系中了,但是症状还不明显;再之后症状开始凸显,体现为失业率上升和经济活动低迷。积极的政策刺激和疫情的暂时控制都起到了一定缓解”症状“的效用,但终究没有拿出治本之策。疫情的反复更是不断“折磨”着市场,”病毒“长期存在于美国经济和房市的”身体“内,导致市场对于恢复之前的正常活动犹豫不决,变得小心谨慎。而疫情潜在的二次高峰的爆发更是加重了其对经济体系带来的危害。疫情对经济体系和房市的影响,就像对一个人一样,一场“传染病”是否会引发严重的并发症,影响病人的身体结构,进而深刻改变其生活习惯和观念,很大程度上取决于何时可以找到治本之策。

我们可以按照从疫情可控到疫情可医还需要多长时间,第二波疫情是否会来袭,新冠病毒是否会长期存在来进行分情况讨论,来明确国民经济产业和商业方式会在疫情的不同发展情况下发生哪些结构性变化,暂时性失业是否会由于产业结构重整而变成结构性失业,从而引发房贷违约危机和购买力迅速下降,导致房市的长期低迷。关于房市随着疫情的发展而可能进入的多种情境,大家可以参见我们的上一篇文章(美国房市在疫情下的多个情境)。

 

情况A(疫情在今年得到有效控制):

疫情在今年内得到控制,且新冠病毒不会产生根本性变异使得目前研制的药物和疫苗失效

,那么疫情对于房市的冲击会类似911那种短期突发事件的效果,但是其影响的深度和广度远不及911。疫情造成的暂时性失业会逐步消减,产业结构不会发生根本性变化,疫情促进的一些新产业的发展还会给经济注入新的活力。房贷市场由于之前信贷机构提供的延期支付政策,家庭收入的缓慢回升,和疫情期间审慎的信贷政策,没有出现大规模违约事件。房价在经历疫情期间缓慢回落后稳步上升。

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Source: Redfin
认为疫情对房市会产生不良影响和认为基本无影响的人各占一半

 

情况B(疫情在今年甚至明年会长期存在和不定期反复):

疫情在今明两年长期存在,得不到有效控制,同时疫情的发展引发国际和国内经济政治格局震荡,沉重打击市场信心。那么在这种情况下,疫情对房市的冲击就会产生类似金融危机的效果。如果这次疫情长时间未得到解决,整体经济体系会受到冲击,而房市并不是导火索,也不是最受影响的行业。由于家庭收入缩水引发的房贷违约,房贷系统和金融市场本身不是主要责任,政府会积极救房市,同时会有更多利好政策出台,帮助房市尽快恢复。但是产业结构如果因为疫情发生质变,很多中低收入群体的劳动技能短时间内无法进行适应新经济模式的提升,从而创造出很多结构性失业,政府很难在短时间内找到刺激经济的良方,房市也会被下行的经济形势裹挟,出现较长时间的低迷状态。

 

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Source: Mortgage Banker Association
一半左右的人在疫情冲击下可能付不起房租

 

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房贷违约率在上升
Source: Black Knight

 

沉重打击小微企业,进一步拉大收入差距,可能引发深层社会危机

 

新冠疫情 2008-2009经济危机
根源性行业 公共卫生危机,没有行业根源 非理性的房贷金融市场
最受打击的行业 依赖线下模式的传统小微企业      房地产和系统性金融机构
最受影响的群体 小微企业主和雇佣的低收入群体      金融从业者和房贷持有人
政府救市政策  救助小微企业和中低收入家庭    扶助系统性金融机构和大企业

 

这次新冠肺炎疫情,受到最严重冲击的可能在中小微企业。作为美国中低收入家庭的主要雇主,很多小微企业高度依赖于人们线下的商业活动,难以短时间内实现转型,现金流很难支撑长时间停业。小微企业的困境对于低收入群体收入的影响是巨大的。在上一轮全球金融危机时,美联储和美国财政部的政策力度非常大,主要支持金融机构,并提供了很多流动性,重点是防止系统性崩盘。这次非常明显的变化在于,上次重点支持的机构是有系统重要性的金融机构,而这次的重点是中小微企业,同时美国政府也出台了很多扶助小微企业的优惠政策,但实际效果有待观察。

 

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Source: Brookings Institution

 

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Source: CNote

 

此外,这次疫情对小微企业的冲击也直接导致了美国收入差距的进一步拉大。大批中小微企业在经济复苏之前关停,造成大量员工失业,收入锐减。有可能形成一个恶性循环,最后变成一个系统性问题。我们不光关注失业率的巨高不下,而是更应该去剖析失业率在各个领域和产业链环节的分布特点。很多小微企业和个体工作者因为疫情的冲击而彻底消失了,从而很多低收入群体失去了稳定的财富来源。但是很多大型工业企业或者互联网企业的由于可以居家办公,收入没有显著下降。同时由于美联储的放水和国外资本的涌入,很多资产价格反而开始上涨。

这一切与金融危机时期的失业模式有很大不同。就算疫情结束低收入群体的就业也只可能部分恢复,且预期薪资水平将降低,很多就业机会甚至会面临没有福利,整个社会的平均工资降低。这种收入差距的急剧拉大,有使得经济体系持续低迷的风险,也会使得房市的整条供应链产生两极分化。一方面低收入群体由于小微企业的破产而失去稳定收入来源,疫情有所缓解后收入仍然远低正常水平,那么时间一长即会面临无法支付租金或者房贷的风险,导致首套房房贷市场出现大规模违约,进入房市的恶性循环,使得房产价格出现大幅下降。另一方面,高收入群体的收入有所减少,但总体保持稳定。未来宽松的财政和货币政策在美国长期存在,意味着全世界流动性持续泛滥,要么造成通货膨胀压力,要么造成金融市场的压力。高收入群体普遍拥有比较好的信用资质。他们中的很多人有动力在疫情稍微稳定后,利用当前的低利率去购买中高价位的房产,造成中高端房产价格泡沫出现。资产泡沫一旦未来出现问题,加上经济体系在流动性泛滥下形成虚假繁荣,未来有可能造成房贷大面积违约,引发房市和金融市场的双重危机。

 

数字经济日益在危机中兴起,稳定宏观经济和房市,也会加速产业结构调整

 

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Source: Forbes

 

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Source: RealBird

 

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与911事件和金融危机不同的是,这次新冠疫情对于科技产业的促进作用很大。在疫情爆发前,科技产业就已经是美国经济作为火爆的产业,而且已经对其他传统行业开始了革命性的实际影响,人类即将进入新一次的科技革命。而这场疫情带来的经济危机恰恰给科技产业的发展大大助力了一番。美国电信工会称,受疫情及高昂的债务冲击,美国移动通信巨头AT&T决定大面积裁员,未来几周将在全美裁掉超过3400个技术和文员职位。另外,AT&T还计划永久关闭超250家门店,预计还将裁掉1300个销售职位,原因是很多顾客正在养成网上购物的习惯,公司销售方式必须跟着改变。

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Source: Forbes

 

疫情中,数字经济发挥了很大作用。受疫情影响,封城后很多活动都被迫停下来,但是线上经济活动变得越来越活跃,一定程度上取代了线下经济。

  • 线上服务消费平台:网购、在线会议、线上教学。很多餐馆在疫情期间开始做外卖,很多制造公司的线下店关门后把业务转到线上。
  • 智慧房产销售和信贷:对于房产市场,越来越多的经纪人开始借助互联网平台挖掘潜在客户,维护和现有客户的关系,3D AR/VR看房一定程度上代替了实地考察,线上房屋信贷平台发展加速
  • 机器人:工地机器人和智慧工地管理软件也为疫情下建造业的安全复工提供了一层保障。

数字经济成为了宏观经济和房产市场的稳定器,至少减缓了部分冲击,这在数字金融领域体现得尤为明显。很多网络贷款在疫情期间依然线上进行,而实体银行门店基本上都关门。经过这次疫情,我们认为数字经济的发展会迎来新的高峰。在中低端产业和传统线下服务行业受到巨大冲击的背景下,数字科技经济的发展很有可能会加速产业转型升级,但是这加大了产生中长期结构性失业的风险,有可能加剧房市的两极分化。

 


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