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房市战疫|房市十字路口:”911”或是”经济危机”

房市战疫|房市十字路口:”911”或是”经济危机”

摘要
◆ 各州陆续开始复工,股票市场“强行” V型反弹,社会经济初现活力;
◆ 当前仍然存在诸多不确定性,疫情是否已经被有效防控,以及第二波疫情何时来临仍然存疑;
◆ 失业率仍然维持在高位,虽然各州普遍开始复工,但实际就业恢复形势仍然不容乐观,尤其是中低收入者集聚的小微企业, 餐饮业和零售业;
◆ 911论和经济危机论;
◆ 历史不会完美重演。此次疫情下,美国经济和房市的未来,都会呈现一种新的复杂状态。


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从五月中下旬以来,美国各个州纷纷开启了复工节奏。阵亡将士纪念日(Memorial day)和独立日期间,很多民众外出游玩,众多旅游景点和购物中心更是人头攒动,社会经济呈现出一种活力重现的势头。小长假过后,美国股市的持续上扬更是让大家对于经济回暖的信心高涨。

房市战疫|房市十字路口:”911”或是”经济危机”
佛罗里达拥挤的海滩
图片来源:CNN

 

房市战疫|房市十字路口:”911”或是”经济危机”
Source: Money CNN

 

在很多人看来,疫情对于经济的短暂冲击已经过去,经济体系会很快回到疫情前的水平。但是当前的宏观经济环境和房市前景仍然存在很多不确定性:

1.当下的疫情何时能够真正得到有效控制尚不明晰
2.第二波疫情的警报仍未解除,
3.初步复工后经济活动的回暖速度
4.弗洛伊德被警察暴力执法致死,引发了全美范围内的示威游行和局部地区的骚乱,在再次扩大疫情传播风险的同时,也加剧了社会经济的不确定性
5. 美国劳工统计局的失业统计出现的偏差引发市场非理性繁荣,实际就业恢复形势仍然不容乐观

究竟新冠疫情对于房市是形成”911”式猛而短的冲击,还是“金融危机”式的深远结构性影响?。在这样一个十字路口做出明智抉择,才能早日走上康庄大道。

 

对于房市,“911” 和“经济危机论”有何不同?

在房市这个情境下,“911”论和“经济危机论”具体讲的什么,它们的不同又在哪里呢?

911论
支持911论的人认为:
疫情和恐怖袭击有很多相似点:突然爆发,产生短而猛的冲击,同时也会引发国际关系格局和宏观经济体系的变化。

房市战疫|房市十字路口:”911”或是”经济危机”
Source: Destination-Yisrael

 

● 疫情在社区的爆发如同911袭击一样,突然间“冻住”了社会,迫使原本势头很好的很多房市商业活动被迫暂停,短期内面临很大的不确定性,恐慌情绪的蔓延使得很多投资者开始持观望态度,进一步加速房市遇冷。我们可以从下图看出,房市的交易量在疫情开始后, 和往年同期相比大幅下降。

 

房市战疫|房市十字路口:”911”或是”经济危机”

房市战疫|房市十字路口:”911”或是”经济危机”
Source: Redfin Data Center

 

● 新冠病毒像恐怖分子一样防不胜防,就如同恐怖主义在短时间内难以有效根除和防控一般。医学界目前还没有有效的药物和疫苗来进行治疗和防范。所以很多人认为在未来一段时间以内,病毒可能如恐怖主义一样难以察觉,但随时可能对社会经济秩序造成沉重打击

● 就像在2001年911事件发生之前那样,当前整体经济和房市的基本面是好的,没有结构性问题,市场仍然有较好的弹性,一旦疫情等到有效防治防控,恐慌情绪消退,房市会迅速回暖。下面这张图以曼哈顿condo交易量为切入点,体现了911后房市反弹的速度之快。

 

房市战疫|房市十字路口:”911”或是”经济危机”
Source: Miller Samuel Inc.

 

  • 政府的政策措施会保持巨大作用,疫情造成的短期冲击可以被人工干预有效遏制,市场信心容易复燃。就像911后美国政府宣布要全力反恐,同时民众相信政府的效力一样,美国各界普遍相信疫情防控措施已经取得积极效果,逐步复工的政策可以有效加速经济复苏和房市回暖。而金融危机时期政府的政策短期内很难看到效果,有覆水难收的危机。
  • 对于大萧条理论强调的经济周期论,这种观点认为经济周期无必然规律,需要在每个阶段具体情况具体分析。美国整个经济体系和房市在近几年相对健康的发展强化了对于经济结构和基本面的自信,很多专家学者也认为目前的经济系统和房贷系统没有结构性问题和突出的风险敞口,对银行体系健康程度,金融监管体系与金融安全网健全性表示了认可。疫情只是对于一个抵抗力很好和自愈能力很强的系统产生了短暂冲击,造成的不确定性导致很多消费者持观望态度,但是疫情高峰后房市反弹能力可期

 

经济危机论

经济危机暴露了美国房市和债市的很多结构性问题,造成了恶性循环,从而引发全面危机。在当下,经济危机论重点关注疫情下失业率,家庭财富危机和宽松房贷政策可能造成的严重后果。

支持经济危机论的人认为:
● 就像2008年经济危机中期一样,在疫情的冲击下,部分企业收入锐减,深陷债务危机, 面临破产风险,为控制成本不得不大规模裁员,导致失业率居高不下, 较低技术含量的中下游产业会逐步失去活力,科技引领的新经济模式会逐步兴起,产业结构面临根本性调整,暂时性失业会逐渐成为结构性失业。

 

房市战疫|房市十字路口:”911”或是”经济危机”
造成高失业率的经济周期 Source: Econoicshelp.org

 

● 同时受到这次疫情冲击最大的一般是低收入群体赖以生存的线下劳动密集型行业,而低收入群体又是房贷违约风险最大的一个群体。家庭收入锐减和股市震荡带来的家庭财富缩水很可能导致他们无力支付房租或房贷,从而引发房贷违约和更大范围的危机

 

房市战疫|房市十字路口:”911”或是”经济危机”
Source: 劳工统计局(Bureau of Labor Statistics) & CBPP

 

● 这种理论认为疫情远不止像911那样造成短期巨大冲击,而是会造成较长时间的经济低迷。产业结构会开始加快调整,很多中下游产业环节的失业会由暂时性失业演变成结构性失业,拉长经济低迷期。

餐饮业便是一个很典型的缩影。纽约的Eleven Madison Park餐厅,在一二月份期间,即使人均消费300刀以上,依旧一座难求。但仅仅4个月后,主厨Daniel Humm“世界第一的餐厅”,却奏响了逝去的挽歌,他也表示疫情后,餐厅或不会英雄归来。和他同是“疫情沦落人”的,还有纽约多家米其林高端餐厅的创始人。据Eater NY统计,仅5月开头两周,就有211家纽约超人气餐厅,告别舞台,其中不乏the Paris Cafe这样,屹立纽约超100年的业界“常青树”。根据全美餐饮协会(National Restaurant Association)4月的一项调查显示,疫情爆发后,全纽约25,000家餐馆中,有4%,也就是1000家永久关闭,而5月末,该数字或将上升至7%,1750家小餐饮业主的“辛勤结晶”,化为泡沫。3月至5月,全美餐饮业间75%的餐馆都受到了疫情的冲击,损失金额高达2500亿美元,3个月内近300万从业者,申领失业救济金:平均每分钟增加2.3人。

零售业则是另一个活生生的缩影。五月初美国服饰零售企业克鲁服装集团申请破产保护,成为美国首个受疫情影响走向破产的大型零售品牌。5月中旬,拥有118年历史的美国杰西潘尼(J.C. Penney)百货公司申请破产。很多媒体表示这是在疫情期间美国零售业迄今为止出现的“最大受害者”。对于很多传统零售商来说,疫情带来了灾难性打击。美国商务部数据显示,3月美国零售销售额环比下降8.7%,创1992年有数据记录以来最大环比降幅。截至目前,美国已有约100万名零售业员工被迫休假。

 

房市战疫|房市十字路口:”911”或是”经济危机”
Source: Bloomberg

 

房市战疫|房市十字路口:”911”或是”经济危机”
Source: CNBC

 

房市战疫|房市十字路口:”911”或是”经济危机”
Source: Sina

● 此次受到疫情尤其严重冲击的是中小微企业。很多小微企业高度依赖于人们线下的商业活动,难以短时间内实现转型,现金流很难支撑长时间停业。同时小微企业又是很多美国中低收入家庭的主要雇主,小微企业的困境对于低收入群体收入的影响是巨大的。根据美国小企业协会的数据显示,小型企业占美国企业雇主的99.7%。在私营部门领域,小微企业占新增工作的64%,就业的49.2%,工资的42.9%,和产出的46%。美国所有雇员中有48%为小型企业工作,而2000年代初为52%。美国所有员工中有18%为少于20名员工的企业工作。根据近几年的就业数据,小型企业占美国净创造就业机会的一半以上。

 

房市战疫|房市十字路口:”911”或是”经济危机”
Source: CBinsights
小企业对美国经济的贡献逐年上升

 

房市战疫|房市十字路口:”911”或是”经济危机”
Source: Score.org
受到疫情影响最大的制造业行业主体都是小微企业

 

房市战疫|房市十字路口:”911”或是”经济危机”
Source: Census Bureau

 

  • 在上一轮全球金融危机时,美联储和美国财政部的政策力度非常大,主要支持金融机构,重点是防止发生系统性崩盘。这次美联储的政策力度同样非常大。但此次非常明显的变化在于,上次重点支持的机构是有系统重要性的金融机构,而这次的重点是中小微企业,同时美国政府也出台了很多扶助小微企业的补助和优惠政策,但很难真正使得小微企业回暖。
  • 就像金融危机蔓延全球一样,疫情在多个主要国家的爆发会使得各个主要经济体陷入危机,形成全球产业链上的连锁反应,形成国际贸易危机,大大削弱全球市场自救能力。在这样的大背景下,低利率,无限量的货币宽松政策和全球避险资本的热钱涌入美国,这一切可能会使得金融体系的结构性问题可能逐步暴露,从而引发经济危机。

 

房市战疫|房市十字路口:”911”或是”经济危机”
Source: WCAX.com

 

  • 几大房市指标的趋势更是增加了这种观点的可信度。在过去的几年中,美国经济上升势头明显,房市走势很好,房价和租金水涨船高。各个房贷机构通过提高对于debt to income ratio和loan to value ratio的要求上限来降低审核标准,帮助更多低收入群体获取贷款购买首套房,也进一步助涨了房价。但这也为经济下行情况下出现大面积房贷违约埋下后患。当下美国政府在疫情下为刺激经济,实行了无限量的扩张型货币政策,大量美元涌入经济体系,而房市很有可能会成为主要出口之一。与房地产市场行情和家庭财富息息相关的房贷金融市场再次被认为是潜在导火索。低利率的信贷环境下可能会催生很多次级贷款,加速房市泡沫的形成,导致虚假繁荣后的恶性循环。在长期结构性失业形成后,新增房贷面临违约风险,房产这种投资工具也无法发挥预计的保值作用,两个效用叠加造成金融市场更广泛的危机。

 

房市战疫|房市十字路口:”911”或是”经济危机”
Source: AEI Housing Center

 

两种观点不同的原因

这两种观点的切入点和对于具体问题的看法都大相径庭。我们这里为您总结出几个两种观点的分歧:

房市战疫|房市十字路口:”911”或是”经济危机”

正所谓部分学者称疫情下的世界处在”百年未有之大变局”,单看911”论和“经济危机”论,无论哪种观点都难以指明美国房市接下来的走势,历史不会重演。此次疫情下,美国经济和房市的未来走势,都会呈现出一种新的复杂状态。那究竟历史怎么走,需要追本溯源。疫情何时以及能否达到“可控,可测,可医,可防”四个关键节点, 是房市在短期冲击(911) 还是长期冲击(经济危机的结构调整) 这两种情形之间摆荡的重要决定因素。美国防疫首席专家福奇日前接受访问时表示,新冠疫情对他来说是个噩梦,但是他觉得一切远未结束。这次疫情,在突发性,可控程度,周期性,和区域分布特征上都和911恐怖袭击有诸多显著的不同。另一方面,相较于2008-2009年大危机时期,美国的经济结构,房市供需端,房贷和整体金融市场又经历了很多积极的变化,具备了更强的抗压性和增长潜力。疫情的反复性和高度不确定性,对小微企业而非系统金融机构的冲击,以及间接促进的科技产业兴起,都注定了我们要突破历史的观点,用一种新的思维去分析房市未来走势。我们将在下一篇文章为您带来详细解读,敬请期待!

 


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