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房市戰疫|危機地帶_新冠疫情如何影響到洛杉磯家庭的房價承受力?

房市戰疫|危機地帶_新冠疫情如何影響到洛杉磯家庭的房價承受力?

摘要

● 洛杉磯北部地區家庭能夠承受疫情帶來的較小壓力;
● 洛杉磯市中心的普通家庭抗壓能力較弱;
● 洛杉磯華人社區受影響較明顯。


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受新冠疫情的影響,全美許多人不得不選擇在家上班,但是對於一些從事服務業的人員來說,在家上班也就等於變相失業,而即使能夠在家上班,一些公司也會將工資縮水到原先的八成乃至六成,這在無形中增大了許多家庭每月繳納房貸的壓力。

為了讓大家更好地直觀了解到房貸壓力,我們採用光譜圖例進行分析,不同的顏色代表不同的月房貸占月收入的比例,從而衡量不同家庭的還貸壓力。

房市戰疫|危機地帶_新冠疫情如何影響到洛杉磯家庭的房價承受力?

光譜圖例中的綠色區域表示有能力輕鬆供房,其中月房貸占月收入的35%(根據國際上著名經濟學家的研究,一般房貸不能超過其家庭收入的35%,這樣才能維持正常的生活水平);綠色區域右邊的橘黃色區域表示供房貸有壓力但不會超出每月收入;右邊的橘紅色以及紅色區域表示這類家庭若想在該區域購房則還貸能力越低,紅色越深表示房貸超過收入越多。

房市戰疫|危機地帶_新冠疫情如何影響到洛杉磯家庭的房價承受力?
聖莫妮卡海灘附近
圖片來源:Jack Finnigan on Unsplash

 

為了體現疫情產生的影響,我們假設在工資保持原有不變、降低20%、降低40%以及降低60%這三種情況下,對於洛杉磯地區進行可視化分析,看看位於哪些區域的家庭受疫情影響出現了明顯的還貸壓力變化。

 

房市戰疫|危機地帶_新冠疫情如何影響到洛杉磯家庭的房價承受力?
圖片來源:優投房utofun.com

 

與紐約、波士頓的比較分析不同的是,我們對於洛杉磯進行社區化分析,精準到每一個郵政編碼地區的變化,更加精確地為大家呈現分析結果。

 

2017年洛杉磯家庭月收入中位數分布圖

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資料來源:Los Angeles Almanac
圖片來源:優投房utofun.com

 

從收入分布圖可以看到,靠近聖莫妮卡(Santa Monica Mountains)以及洛杉磯西部(The Westside)的地區家庭收入較高,而洛杉磯市中心中部、市中心南部以及安特洛普谷(Antelope Valley)地區的家庭收入則較低。

 

1. 收入保持不變-區分明顯

房市戰疫|危機地帶_新冠疫情如何影響到洛杉磯家庭的房價承受力?
圖片來源:優投房utofun.com

 

若是在疫情下家庭收入不發生改變,對於洛杉磯的居民來說每月的房貸壓力也比大部分美國家庭要高一些。從地理位置上來看,洛杉磯北部的居民每月的房貸壓力較小,房貸幾乎只佔每月家庭收入的35%以下。而越靠近西南海岸,家庭還貸壓力也越大,同時洛杉磯市中心也是還貸高壓地區,是整張地圖上顏色最深的地區之一。

而對於洛杉磯的華人聚居社區聖蓋博谷(The San Gabriel Valley)來說,該地區既有還貸壓力較小的綠色“低壓區”,又有還貸壓力中等的橙色“中壓區”,但沒有紅色的“高壓區”,整體還貸壓力較為適中。

 

2. 收入下降20%-進入中壓區

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圖片來源:優投房utofun.com

 

當收入降低20%時,可以發現綠色的“低壓區”範圍明顯縮小了,洛杉磯市中心中部、洛杉磯西部沿海的聖莫尼卡海灘地區都變成了“高壓區”,每月需繳交的房貸數額已超過了家庭的全部月收入,即使這兩個地區居住着一部分富人,但是對於普通家庭來說,收入下降20%造成的壓力無疑是巨大的。

與此同時,華人聚居地聖蓋博谷也全部變成了橙色的“中壓區”,每月需繳交的房貸數額達到了月收入的一半左右,尚未有極端的負面影響。

 

3. 收入下降40%-高壓區擴張

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圖片來源:優投房utofun.com

當收入降低40%時,幾乎整個洛杉磯區域都變成了“中壓區”,西南海岸地區更是成為了房貸不可負擔的“高壓區”,即使該地在原來屬於洛杉磯的高收入人群聚集地,但也不可避免地受疫情影響成為了一片“紅海”;而洛杉磯市中心也成為受到嚴重影響的地區,大部分地區的每月房貸數額以及超過了疫情期間的家庭月收入;其他地區雖然仍受到影響,但房貸數額還沒有達到遠超家庭月收入的瘋狂地步。

4. 收入下降60%-難以負擔

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圖片來源:優投房utofun.com

 

當收入降低60%時,幾乎所有洛杉磯南部地區都成為了不可負擔的紅色“高壓區”。對於華人聚居地聖蓋博谷來說,只剩少部分地區還處於“中壓區”。因此可見,一旦收入降低到原來的四成以下,大部分洛杉磯家庭都會難以負擔每月房貸。

 

洛杉磯各社區每月房貸中位數

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圖片來源:優投房utofun.com

 

結合上圖也可以發現,洛杉磯地區地區的房貸月供中位數在1800美元左右,對於收入急劇降低甚至沒有了收入的家庭來說,1200美元的紓困金是難以解決實際問題的;而對於華人來說,即使洛杉磯華人社區的還貸壓力要小於洛杉磯西南海岸地區,但是仍可能面臨著因疫情而失業之後的一連串連鎖反應。目前新冠疫情已造成美國失業率飆升,對於普通家庭來說,房貸、日常開銷都會是一筆筆不容忽視的支出,因此美國許多地區發生抗議隔離的遊行也不難以理解了。

那麼疫情對於美國其他大城市的房屋還貸衝擊又是怎樣的呢?敬請期待優投房的系列研究報告!


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