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房市战疫|从2008年金融危机中看美国五大都会区抗跌周期

房市战疫|从2008年金融危机中看美国五大都会区抗跌周期

摘要

● 在2007-2008年美国金融危机时期,美国各大区域的房地产市场的表现;
● 美国5个主要都会区高中低端房产在危机来临时的抗跌性。


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在新冠病毒全球肆虐的今天,各个机构对经济预期下调,并有可能会出现新一轮经济危机。在危机来临的时候,大家难免会恐慌,但其实经济危机的出现是经济周期运行的结果,经济在繁荣期、衰退期、萧条期和复苏期中不断循环往复。对房产市场的投资和购房者来说,不妨在这个时候以史为鉴,看看在2007-2008年美国金融危机时期,美国各大区域的房地产市场的表现。今天我们从美国主要的几个都会区:纽约、洛杉矶、芝加哥、波士顿和旧金山的表现中,分别来看这些地方在面临经济危机时的抗跌能力。

房市战疫|从2008年金融危机中看美国五大都会区抗跌周期
图片来源:Robert Bye/Unsplash

 

全美表现

距离2007年–2008年全球金融危机(Financial crisis of 2007–2008)的发生已经过去13年了,但是过去的危机依然对现在有参考意义。这是一场自2007年8月9日爆发流动性危机为开始标志的全球性金融危机。自次级房屋信贷危机爆发后,投资者开始对按揭证券的价值失去信心,引发流动性危机。即使多国中央银行多次向金融市场注入巨额资金,也无法阻止这场金融危机的爆发。直到2008年9月,这场金融危机开始失控,并导致多间相当大型的金融机构倒闭或被政府接管,引发经济衰退。

彼时的美国房产市场遭遇强烈受创。我们从全美的房价指数中可以看到,2007年1月美国房价达到进入21世纪以来的峰值,在金融危机爆发后直转而下,到2012年1月时到达谷底,直到2016年11月房价才恢复到危机前夕的水平,高峰到谷底长达60个月,从谷底复苏到之前水平又用时58个月。2007-2008年金融危机也是截止到现在美国历次危机中复苏期最长的一次。

全美Case Shiller房价指数

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数据来源:FRED

 

从地域上比较各地区抗跌性

金融危机时, 不同地区由于产业结构和经济发展水平差异等影响,房产市场的变现也不尽相同,其住宅市场价位最高水平位于2006-2007年左右;低谷水平位于2011-2012年左右。

我们就来比较一下美国5个主要都会区在危机来临时,房产市场的抗跌性如何。我们主要来看纽约、波士顿、洛杉矶、旧金山和芝加哥这5个都会区的房价从高峰到谷底用了多长时间,房价又分别跌了多少。

我们以2008年1月的房价为基准,看自2008年1月到2020年1月的每个月的房价与2008年1月的房价相比,增长或降低了多少;从2008年1月到各个都会区金融危机后的房价谷底用了多长时间。

 

纽约较2008年1月的每月房价变化

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纽约自2008年金融危机的房价分布基本呈倒钟型,到危机后的50个月,也就是2012年的3月,房价跌入谷底,跌幅为-21.1%,此后房价开始稳步攀升。

 

波士顿较2008年1月的每月房价变化

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波士顿的房价在2008年金融危机之后跌幅相对较小,谷底跌幅仅为-9.7%,到达谷底用了15个月。这很大程度上是由于波士顿很多房产都是“学区房”,有刚需,受影响程度相对较小。但是,波士顿的房价在衰退期有反复的现象,至少经历了两轮上涨有下跌的状况。

 

洛杉矶较2008年1月的每月房价变化

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洛杉矶的房价趋势和波士顿相似,在危机发生后也有小幅反弹后下跌的状况,谷底跌幅为-29.3%,用时16个月。

 

旧金山较2008年1月的每月房价变化

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旧金山的房价谷底跌幅为-35.8%,跌幅较大,到谷底用时16个月。

 

芝加哥较2008年1月的每月房价变化

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和纽约相似,芝加哥在危机之后的房价分布呈倒钟型,谷底跌幅为-32.1%,跌入至谷底的用时较长,达到51个月。

 

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我们从美国5个都会区的房价表现来看,整体来说,纽约和波士顿的房价跌幅相对较小,金融危机后的房价谷底较2008年初的跌幅分别为21.1%和9.7%,说明这两个都会区的抗跌能力较强。

 

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如果考虑跌入谷底经历的时间,我们可以计算年平均跌幅,可以看到,纽约都会区危机后谷底房价较危机发生之初的房价平均跌幅最小。

 

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此外,自危机以来,纽约房价跌入至谷底的用时较长,达到50个月,但跌幅却相对较小,说明纽约房价相较其他都会区更为稳定。值得注意的是,虽然洛杉矶跌入至谷底仅用16个月,但其在危机后的第58个月时,跌幅仍为-21.9%,甚至超过了纽约谷底时的跌幅。

 

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资料来源:FRED、网络

图片来源:FRED、网络


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