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房市戰疫|從紐約就業趨勢看紐約未來買家

房市戰疫|從紐約就業趨勢看紐約未來買家

摘要

● 疫情對紐約就業的影響;

● 紐約產業轉型之路;

● 誰從紐約搬走,誰又成為新的紐約客?


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疫情對於紐約就業市場的衝擊是不言而喻的,然而不同產業受到的衝擊大小不盡相同。當今年3月紐約發布居家隔離令時,需要與公眾直接面對面互動的工作崗位首當其衝地受到了影響,比如餐館、酒吧、酒店和主題公園等。那麼疫情對紐約其他產業的就業影響如何呢?自7月20日以來,紐約進入了復工的第4階段,就業是否會有好轉?此外,優投房今天也給理一理紐約的產業轉型之路,因此來窺探在未來的更長一段後疫情時代,誰將從紐約搬走,有誰又會成為新的紐約客呢?

房市戰疫|從紐約就業趨勢看紐約未來買家
圖片來源:Saulo Mohana/Unsplash

 

休閑餐旅業受疫情衝擊尤其大

6月,隨着紐約市的復工繼續推進,紐約市休閑餐旅業的就業人數為36.6萬人,比5月份的29.2萬人增加了25.3%。然而與去年同期相比,休閑餐旅業的就業人數仍然是大幅縮水,去年5月紐約市休閑餐旅業的就業人數達到了83.92萬人,相比之下,今年6月的就業人數大幅縮水一半以上(56.4%)。

 

註:休閑餐旅業這裡指的是Leisure and Hospitality以及Accommodation and Food Services,數據來源為NYC OpenData。

 

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美國各州復工進展(截止至7/24)
圖片來源:紐約時報

 

紐約市的餐館現在還不允許堂食,所以如果疫情繼續保持穩定,休閑餐旅業就業將會隨着復工的繼續而恢復。往年紐約市每年有上百萬的旅客,而現在受到其他州疫情的影響,紐約市限制了不僅對於國際旅客有旅行限制,美國部分其他疫情較為嚴重的州的居民到紐約還有14天的隔離限令,這都會阻擋很多旅客出行。遊客是紐約休閑餐旅業的一大消費群體。所以紐約的休閑餐旅想要恢復到之前的水平,在短時間內還是達不到的。

 

除休閑餐旅業外,藝術娛樂/交通倉儲等都是重災區

疫情對各個產業的衝擊其實並不平均。我們再來具體看看,紐約市的各個產業的就業人數較去年比到底有多糟糕。首先,沒有一個產業逃過負增長,所有產業的就業人數在今年6月相比去年同期都呈現了下跌的趨勢,有的產業甚至是暴跌。

 

房市戰疫|從紐約就業趨勢看紐約未來買家
數據來源:NYC OpenData

 

除休閑餐旅業外,藝術娛樂/交通倉儲等都是重災區,就業人數跌幅都在30%以上。而金融、保險、投資、教育和醫療受衝擊的程度相對較小,就業人數跌幅都在10%以內。

我們再和上月的數據比較,看經過有一個月的復工後,就業的恢復情況如何?在所有的產業中,6月份休閑餐旅業的就業人數增長率最高,兩個子產業的就業人數增長分表達到了25%和26%,其次就是藝術娛樂業,就業人數增長率達到21%,再其次就是建築業,就業人數增長率也達到了20%。

 

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數據來源:NYC OpenData

 

紐約產業升級轉型之路

講到這裡我們不得不提以下紐約的產業轉型之路。這裡的紐約不僅指紐約市,也指的是大紐約都會區。大紐約都會區面積約為3.35萬平方公里,佔美國總面積的0.4%,城市化水平達90%以上,是美國人口密度最高的地區。如果大紐約都會區視為單一經濟體,其GDP規模可在全球中排名第十位,相當於巴西和加拿大的經濟體量。

 

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圖片來源:Ben White/Unsplash

 

紐約的產業在20世紀50年代以前以港口貿易和製造業為主,到20世紀80年代服務業、金融保險和房地產業等第三產業就業人數就大幅增加。整個美國東北部以傳統製造業為主的城市基本都在20世紀七八十年代面臨著嚴峻挑戰。有許多城市由於產業結構單一,未能實現城市升級轉型,進而陷入長久的衰退之中,例如美國五大湖附近的“鐵鏽地帶”。而有一部分城市在“去工業化”趨勢的衝擊下,抓住機遇艱難轉型,最終走上了一條全新的發展道路,擺脫了衰退陰影,使經濟重煥活力。大紐約都會區就是這些區域中的典型代表。

 

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數據來源:NYC OpenData

 

隨着製造業繼續衰退,知識經濟崛起,大紐約都會區就業結構也出現了明顯變化。2008年金融危機以來,大紐約都會區未來挖掘區域發展的新動力,除了繼續保持金融領域的絕對優勢以外,再一次推動產業升級。其中科技和創意產業迅猛發展,是幾年來紐約最為亮眼的兩大產業。紐約也被越來越多的人成為“新硅谷”。其中最具有代表性的即是位於紐約曼哈頓的“硅巷”,在此處有大量科技創新企業匯聚,谷歌、Facebook、微軟等高科技巨頭也紛紛在此設立了研發機構和業務中心。硅巷的快速崛起,使得其與舊金山硅谷和波士頓一同構成了美國三大科技中心。

 

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圖片來源:優投房http://utofun.com

 

但是與硅谷有所不同的是,受紐約濃厚的文化、商業氛圍影響,紐約的科技創新產業並不是圍繞着芯片、半導體等硬件設備展開,而更傾向於通過研發各種信息技術,來為時尚傳媒、金融商業等領域提供先進的解決方案和改進優化,進而實現科技創新與其他產業的深度融合,發展出所謂的“東岸模式”。

除了硅巷之外,曼哈頓中城也極具了大量的科技公司,抖音國際版Tik Tok也在不久前進駐位於曼哈頓中城的時代廣場。

 

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進駐紐約的科技巨頭
圖片來源:Yahoo Finance

 

紐約未來從事科技工作的買家或將增多

很多經紀人反映,疫情之後常常有客戶詢問一些位於郊區優質學區的房產。對於有孩子的家庭來說,在家隔離的日子可能更加困難,擠在紐約狹小的公寓內更是雪上加霜。因此,當紐約重啟後,一些家庭可能會選擇逃到擁有優質教育資源的那些郊區社區,在那裡他們可以用同樣的錢將自己的空間增加一倍或兩倍。疫情期間居家辦公的盛行也會推動這些改變,父母可以在辦公室工作更短的時間,而在家中的辦公室做更多的事情。這也減少了住在紐約狹小公寓的理由。

 

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但是對另一些人來說,特別是想要投資或者被紐約的城市生活方式吸引的人來說,疫情過後可能是個不錯的入手時機。比如說因為科技行業擴招而來到紐約工作的年輕人,他們熱愛紐約的城市文化,這些買家將在市場下跌時進行交易,從而節省了大量資金。對於這些人來說,他們更加偏好居住在城市中心,能夠隨時享有城市生活,在戶型上也比較偏好公共設施齊全的Condo以供社交之需。在2009年至2018年之間,紐約市科技部門就業增長了78%(62,000個工作崗位),反映出紐約市科技中心的地位。儘管因為疫情科技部門擴招的腳步有所放慢,但是一直在前行。

 

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科技巨頭在紐約的辦公室面積
圖片來源:WSJ

 

比如紐約一些大型開發商在疫情期間打折出售,最高折扣可以達到八折,這個優惠力度對於平日里緊俏的紐約市場是相當難遇到的。

 

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折價出售的紐約新樓盤

 

此外介於歐洲的政治經濟環境,很多歐洲人可能會考慮再次在美國投資。 隨着病毒淹沒醫療保健系統,中美洲和南美洲脆弱的經濟或將陷入混亂,因此那裡的居民也可能會考慮到鄰近的美國買房。他們將在主要在邁阿密等東南沿海城市買房,但也有可能在東北地區收購房地產。 一旦旅行變得更容易,美國會再次吸引外國人的興趣,甚至可能有買家在線購買房產!

 

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美國住宅類房產的主要海外買家包括加拿大、中國、英國、墨西哥和印度等
資料來源:NAR

 


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