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房市战疫|从纽约就业趋势看纽约未来买家

房市战疫|从纽约就业趋势看纽约未来买家

摘要

● 疫情对纽约就业的影响;

● 纽约产业转型之路;

● 谁从纽约搬走,谁又成为新的纽约客?


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疫情对于纽约就业市场的冲击是不言而喻的,然而不同产业受到的冲击大小不尽相同。当今年3月纽约发布居家隔离令时,需要与公众直接面对面互动的工作岗位首当其冲地受到了影响,比如餐馆、酒吧、酒店和主题公园等。那么疫情对纽约其他产业的就业影响如何呢?自7月20日以来,纽约进入了复工的第4阶段,就业是否会有好转?此外,优投房今天也给理一理纽约的产业转型之路,因此来窥探在未来的更长一段后疫情时代,谁将从纽约搬走,有谁又会成为新的纽约客呢?

房市战疫|从纽约就业趋势看纽约未来买家
图片来源:Saulo Mohana/Unsplash

 

休闲餐旅业受疫情冲击尤其大

6月,随着纽约市的复工继续推进,纽约市休闲餐旅业的就业人数为36.6万人,比5月份的29.2万人增加了25.3%。然而与去年同期相比,休闲餐旅业的就业人数仍然是大幅缩水,去年5月纽约市休闲餐旅业的就业人数达到了83.92万人,相比之下,今年6月的就业人数大幅缩水一半以上(56.4%)。

 

注:休闲餐旅业这里指的是Leisure and Hospitality以及Accommodation and Food Services,数据来源为NYC OpenData。

 

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美国各州复工进展(截止至7/24)
图片来源:纽约时报

 

纽约市的餐馆现在还不允许堂食,所以如果疫情继续保持稳定,休闲餐旅业就业将会随着复工的继续而恢复。往年纽约市每年有上百万的旅客,而现在受到其他州疫情的影响,纽约市限制了不仅对于国际旅客有旅行限制,美国部分其他疫情较为严重的州的居民到纽约还有14天的隔离限令,这都会阻挡很多旅客出行。游客是纽约休闲餐旅业的一大消费群体。所以纽约的休闲餐旅想要恢复到之前的水平,在短时间内还是达不到的。

 

除休闲餐旅业外,艺术娱乐/交通仓储等都是重灾区

疫情对各个产业的冲击其实并不平均。我们再来具体看看,纽约市的各个产业的就业人数较去年比到底有多糟糕。首先,没有一个产业逃过负增长,所有产业的就业人数在今年6月相比去年同期都呈现了下跌的趋势,有的产业甚至是暴跌。

 

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数据来源:NYC OpenData

 

除休闲餐旅业外,艺术娱乐/交通仓储等都是重灾区,就业人数跌幅都在30%以上。而金融、保险、投资、教育和医疗受冲击的程度相对较小,就业人数跌幅都在10%以内。

我们再和上月的数据比较,看经过有一个月的复工后,就业的恢复情况如何?在所有的产业中,6月份休闲餐旅业的就业人数增长率最高,两个子产业的就业人数增长分表达到了25%和26%,其次就是艺术娱乐业,就业人数增长率达到21%,再其次就是建筑业,就业人数增长率也达到了20%。

 

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数据来源:NYC OpenData

 

纽约产业升级转型之路

讲到这里我们不得不提以下纽约的产业转型之路。这里的纽约不仅指纽约市,也指的是大纽约都会区。大纽约都会区面积约为3.35万平方公里,占美国总面积的0.4%,城市化水平达90%以上,是美国人口密度最高的地区。如果大纽约都会区视为单一经济体,其GDP规模可在全球中排名第十位,相当于巴西和加拿大的经济体量。

 

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图片来源:Ben White/Unsplash

 

纽约的产业在20世纪50年代以前以港口贸易和制造业为主,到20世纪80年代服务业、金融保险和房地产业等第三产业就业人数就大幅增加。整个美国东北部以传统制造业为主的城市基本都在20世纪七八十年代面临着严峻挑战。有许多城市由于产业结构单一,未能实现城市升级转型,进而陷入长久的衰退之中,例如美国五大湖附近的“铁锈地带”。而有一部分城市在“去工业化”趋势的冲击下,抓住机遇艰难转型,最终走上了一条全新的发展道路,摆脱了衰退阴影,使经济重焕活力。大纽约都会区就是这些区域中的典型代表。

 

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数据来源:NYC OpenData

 

随着制造业继续衰退,知识经济崛起,大纽约都会区就业结构也出现了明显变化。2008年金融危机以来,大纽约都会区未来挖掘区域发展的新动力,除了继续保持金融领域的绝对优势以外,再一次推动产业升级。其中科技和创意产业迅猛发展,是几年来纽约最为亮眼的两大产业。纽约也被越来越多的人成为“新硅谷”。其中最具有代表性的即是位于纽约曼哈顿的“硅巷”,在此处有大量科技创新企业汇聚,谷歌、Facebook、微软等高科技巨头也纷纷在此设立了研发机构和业务中心。硅巷的快速崛起,使得其与旧金山硅谷和波士顿一同构成了美国三大科技中心。

 

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图片来源:优投房http://utofun.com

 

但是与硅谷有所不同的是,受纽约浓厚的文化、商业氛围影响,纽约的科技创新产业并不是围绕着芯片、半导体等硬件设备展开,而更倾向于通过研发各种信息技术,来为时尚传媒、金融商业等领域提供先进的解决方案和改进优化,进而实现科技创新与其他产业的深度融合,发展出所谓的“东岸模式”。

除了硅巷之外,曼哈顿中城也极具了大量的科技公司,抖音国际版Tik Tok也在不久前进驻位于曼哈顿中城的时代广场。

 

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进驻纽约的科技巨头
图片来源:Yahoo Finance

 

纽约未来从事科技工作的买家或将增多

很多经纪人反映,疫情之后常常有客户询问一些位于郊区优质学区的房产。对于有孩子的家庭来说,在家隔离的日子可能更加困难,挤在纽约狭小的公寓内更是雪上加霜。因此,当纽约重启后,一些家庭可能会选择逃到拥有优质教育资源的那些郊区社区,在那里他们可以用同样的钱将自己的空间增加一倍或两倍。疫情期间居家办公的盛行也会推动这些改变,父母可以在办公室工作更短的时间,而在家中的办公室做更多的事情。这也减少了住在纽约狭小公寓的理由。

 

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但是对另一些人来说,特别是想要投资或者被纽约的城市生活方式吸引的人来说,疫情过后可能是个不错的入手时机。比如说因为科技行业扩招而来到纽约工作的年轻人,他们热爱纽约的城市文化,这些买家将在市场下跌时进行交易,从而节省了大量资金。对于这些人来说,他们更加偏好居住在城市中心,能够随时享有城市生活,在户型上也比较偏好公共设施齐全的Condo以供社交之需。在2009年至2018年之间,纽约市科技部门就业增长了78%(62,000个工作岗位),反映出纽约市科技中心的地位。尽管因为疫情科技部门扩招的脚步有所放慢,但是一直在前行。

 

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科技巨头在纽约的办公室面积
图片来源:WSJ

 

比如纽约一些大型开发商在疫情期间打折出售,最高折扣可以达到八折,这个优惠力度对于平日里紧俏的纽约市场是相当难遇到的。

 

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折价出售的纽约新楼盘

 

此外介于欧洲的政治经济环境,很多欧洲人可能会考虑再次在美国投资。 随着病毒淹没医疗保健系统,中美洲和南美洲脆弱的经济或将陷入混乱,因此那里的居民也可能会考虑到邻近的美国买房。他们将在主要在迈阿密等东南沿海城市买房,但也有可能在东北地区收购房地产。 一旦旅行变得更容易,美国会再次吸引外国人的兴趣,甚至可能有买家在线购买房产!

 

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美国住宅类房产的主要海外买家包括加拿大、中国、英国、墨西哥和印度等
资料来源:NAR

 


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