1/5美元在2020年印出,对美国房市的冲击?

摘要

  1. 2020年疫情开始后美国政府开始大量印钞,其根本原因在于美国政府为了稳定失业率,促进经济快速恢复
  2. 大量印钞对整个社会的影响表现在通货膨胀严重,物价上涨,消费者的实际购买力下降
  3. 房市需求效应,美元贬值效应和抗通胀效应叠加,预估近期房市大涨

图片来源:Photo by Sharon McCutcheon on Unsplash
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其实在每一年的开始都会有经济学家预测:由于经济的快速发展,所以在当年可能会出现经济危机或者经济下滑严重。但是这所谓的预言很少有成为现实的时候,直到2020年。2020年的经济状况竟然应验了一些经济学家的预测,最特别的是这次的危机竟然是由于一场全球性的疫情所带来的。

在此种状态下,美国政府又做了哪些事情来帮助经济的恢复呢?其实在这段期间美国政府做的最多的就是开始大量印钞,其中1/5的所有美元都是2020年一年印的,那么这样的举措对整个社会的经济和房地产行业又有怎样的影响呢?接下来优投房UTOFUN就带你了解一下。

图片来源:洪灏微博
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1. 政府大量印钞

我们在以前的文章中也介绍过为了应对危机政府所采取的三种措施(经济危机下增税,减支出,印钞,投资者该何去何从?),即向富人借钱,让穷人自己去熬以及政府自己印钞。从情理道德和有效性上来讲,只有政府自己印钞是比较可行的,因为这种方法使得高收入者和低收入者都满意。

1-1 印钞的趋势

自从2020年经济下滑开始,美国政府就有大量印钞的趋势。大量印钞会使得市面上流通的货币增加,同时政府的财政收入也会相应的增加。这样一来,政府可以发放数额比较大的救济金来帮助在疫情当下失业的人群。除此之外,市面上流通货币的增加也可以增加整体社会的消费能力,这样以来就可以缓解经济下滑的趋势。

数据来源:Federal Reserve 图片来源:优投房utofun.com 注:该数据更新截止日期为2020年8月份,2021年数据为2020年决定2021年印钞数量的最低估计,换句话说也就是至少会印这些数量的货币。
数据来源:Federal Reserve 图片来源:优投房utofun.com 注:该数据更新截止日期为2020年8月份,2021年数据为2020年决定2021年印钞数量的最低估计,换句话说也就是至少会印这些数量的货币。

 

根据美联储的数据显示,2020年美联储决定在2021年增加发放纸币的数量。从上图中能明显看出从2019年到2020年,美联储已经减少了货币的发行数量,这说明美国政府在2019年正在试图减少市面上的货币。但是由于疫情的原因,美联储会在2021年增发货币,尤其是面值为2050100美元的货币。

对于20元面值的货币来说,相比与2020年,2021年其货币增发的数量增加了百分之150。对于100美元面值的货币,其货币增发的数量也增加了百分之130。除了各个面值的货币,2021整体的货币发行量也要远远高于2019年和2020年。

数据来源:Fred St.Louis Fed 图片来源:优投房utofun.com 注:零期货币又称Money Zero Maturity(MZM),是一个经济体系内流通货币供应的指标,等于货币供应M2减去定期存款加上货币市场基金。MZM是追踪货币供应量的关键指标。
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注:零期货币又称Money Zero Maturity(MZM),是一个经济体系内流通货币供应的指标,等于货币供应M2减去定期存款加上货币市场基金。MZM是追踪货币供应量的关键指标。

 

2015年到2020年疫情爆发前期,货币的供应量都是呈稳定增加的状态,这说明从2015年开始经济的发展比较平稳,整个社会处于一个相对稳定的状态,但是疫情的到来打破了这个稳定的状态。从20203月份开始,货币的供应量开始迅速增加,相比于20201月份,其货币量增加了百分之23,除此之外,最夸张的是五分之一的所有美元都是在2020年印制的。

虽然货币的供应量在突然增加之后有一段相对平稳的状态,但是其增加的幅度也远远高于疫情之前的增加幅度。当经济衰退的时候,美国政府最先实施的应对办法就是大量增发货币,使得市面上流通的货币增加。流通的货币增加可以在一定程度上缓解整个社会消费水平下滑的趋势。因此在疫情的当下,政府采取增发货币的措施也就解释得通了。

1-2 增发货币的原因:稳定就业率,促进经济恢复

降低失业率,稳定经济发展是美联储重要的职责之一,但是在疫情的当下,GDP降低和失业率的上涨都使得美联储不得不通过相应的政策来帮助经济快速恢复。

政府对经济的干预一般会采用财政政策和货币政策,其中财政政策包括降低税收,增加福利;而货币政策则是降低利息,增发货币。目前的情况是,由于政策财政压力不断增加,政府不可能只用单纯的财政政策来解决经济危机。

宏观经济理论菲利普斯曲线说明通货膨胀和失业率呈负相关关系,即通货膨胀上升,失业率会下降。因此政府通过增发货币所带来的通货膨胀来稳定就业率,与此同时政府也会有更多财政收入去进行社会救济,促进经济快速恢复。

2. 增发货币对整个社会的影响

增发货币从政府的层面来讲,政府的财政压力会因此进一步增加;从经济层面来讲,整个社会可能面临着严重的通货膨胀。接下来我们会从三个方面来阐述大量印钞对整个经济社会的影响。

2-1 政府负债增加

增发货币的本质就是美国政府直接跟美联储借钱,然后把借来的钱通过社会救济,扶持企业等方式发放给民众。2020年的1200元的刺激支票以及2021600元的刺激支票都是通过政府增加开支的办法来缓解整个社会消费能力下降的影响。

数据来源:Fred St.Louis Fed 图片来源:优投房utofun.com 注:该数据更新截止日期到2020年第三季度
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注:该数据更新截止日期到2020年第三季度

 

从图上可以看出美国政府从2018年以来一直维持着比较稳定的财政支出的比例,因此其财政支出占GDP比率上下波动的幅度不是很大。但是从2020年第二季度以来,政府公共负担占GDP的比例大幅度增加直到百分之136,相比于2020年第一季度增加了百分之22。虽然2020年第三季度的政府开支有缓慢下降的趋势,但是仍然远远高于去年同期。

在疫情爆发的中期,整个社会陷入经济萧条中,政府不得不增加公共开支来刺激整个社会的消费。政府干预经济的做法在一定程度上缓解了经济萧条的影响,因为低收入人群的生活得到了基本的保障,中小型公司也得到相应的救济使得其不会破产。

根据宏观经济学的经济增长理论,如果政府财政支出增加的幅度高于GDP增加的速度,那么政府可能存在破产的危险,到时整个社会可能会陷入更深的经济危机。但是,随着时间的流逝,GDP在第三季度开始已经在慢慢恢复,政府的财政负担也在慢慢减少,因此其发生的可能在不断减少。

2-2 通货膨胀严重

通货膨胀的本质就是市面上流通的货币远远高于其真实所需要的货币,我们都知道政府大量印钞会带来市场上流通的货币增加,进而带来通货膨胀。其实除了政府大量印钞之外,美联储为了缓解经济衰退所采取的降息措施,也会给社会带来严重的通货膨胀。

在疫情的当下,美联储可以对存贷款利息以及存款准备金率进行调节来调整市场上流通货币的多少(注:存款准备金率是指在一段时期内商业银行交给央行的钱)。首先,央行下调存款利率使得大量的钱存在银行并不会增加升值的速度,因此会有部分人把钱从银行取出来投放到其他产业。其次,央行降低贷款利率使得贷款所需要付的利息减少,这就使得部分人在资金周转不开的时候都会选择贷款。最后,央行降低存款准备金率使得各个商业银行更多的钱可以进行贷款业务。这样一来,市面上流通的货币就大大增加了。

数据来源:Fred St.Louis Fed 图片来源:优投房utofun.com 注:该数据更新截止日期到2021年1月8日。五年预期通货膨胀率是指从当天开始接下来五年内的平均通货膨胀率。从宏观经济学的角度来讲,通货膨胀为0并不代表经济发展良好,适当的膨胀率可以促进经济的发展。相反,如果通货膨胀过小甚至为负,说明可能存在通货紧缩,经济发展衰退。
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注:该数据更新截止日期到2021年1月8日。五年预期通货膨胀率是指从当天开始接下来五年内的平均通货膨胀率。从宏观经济学的角度来讲,通货膨胀为0并不代表经济发展良好,适当的膨胀率可以促进经济的发展。相反,如果通货膨胀过小甚至为负,说明可能存在通货紧缩,经济发展衰退。

在疫情爆发之前的五年预期通货膨胀率在1.6%2%之间波动,这就说明在疫情爆发之前的整个社会的经济状态是稳定的。但是在疫情爆发之后,通货膨胀率一度降低到到0.8%,这说明整个社会对未来五年内的经济发展是持消极的态度,但是随着政府干预经济,通货膨胀率迅速上升。通货膨胀率短期迅速上升,说明市面上的流通货币大量增加,可能会导致物价水平上升。

图片来源:Photo by Markus Winkler on Unsplash
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在经济学上我们把价值会分为名义价值和实际价值,实际价值是指生产该商品所需劳动力来决定的,但是名义价值是指我们买东西时所看到的价格,是由供给和需求所决定的。举个例子来说,假如我们想买一个面包,在最开始时其实际价值(生产这个面包的劳动力值1美元)和名义价值(零售价)都为1美元的话,如果市面上由于货币供给增加引发通货膨胀的话,那么购买同样的面包就会需要花费2美元了,但是其实际价值仍然为1美元。

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通过这个例子可以看出商品通货膨胀是不会影响商品的实际价值的,但是由于供需的关系,其名义价格就会发生改变,由1美元上升到2美元。按照这样扩大到整个社会的话,通货膨胀会带来物价的上涨,原来100美元可以买100个面包,现在100美元只能买50个面包,因此消费者的整体购买能力是下降的。

数据来源:Fred St.Louis Fed 图片来源:优投房utofun.com 注:该数据更新截止日期到2020年11月。消费者指数的基期为1982-1984。消费者指数又称消费者物价水平,是用来反应居民家庭购买消费商品及服务的价格水平的变动情况。
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注:该数据更新截止日期到2020年11月。消费者指数的基期为1982-1984。消费者指数又称消费者物价水平,是用来反应居民家庭购买消费商品及服务的价格水平的变动情况。

在一段时期内物价水平上涨的情况在现实生活中是比较正常的,当经济发展比较快时,物价水平上涨的速度会比较快,相反当经济低迷时,物价水平上升速度就会变慢甚至可能迅速下降。

从上图可以看出,疫情之后物价水平有一个急剧下降的趋势。但是随着政府印钞降息等措施的出台,通货膨胀在短时间内迅速增加,使得物价水平有上涨的趋势,这也意味着这个社会的消费购买能力也下降了。

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2-3 美元贬值

政府大量印钞带来的通货膨胀使得物价水平上升,消费者购买能力下降,消费者购买能力下降的实质就是美元的贬值。我们接着使用上文中面包的例子,由于货币供给的增加,使得购买相同面包所需要的货币增加,这也意味着美元有贬值的趋势。

数据来源:Yahoo Finance 图片来源:优投房utofun.com 注:该数据更新截止日期到2021年1月12日。美元指数又称美汇指数,是衡量美元在国际外汇市场汇率变化的一项综合指标。
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注:该数据更新截止日期到2021年1月12日。美元指数又称美汇指数,是衡量美元在国际外汇市场汇率变化的一项综合指标。

根据数据可以看出疫情过后美元指数一度下降,这是因为随着美国政府大量印钞所带来的通货膨胀使得美元自20204月份起开始走贬。这样一来对于那些手持美元的投资者来讲,美元的贬值也会导致这些投资者资产的贬值。

值得注意的是,为了帮助经济恢复,美联储可能在2021年继续增发钞票,到时美元进一步贬值,对于投资者来说可能不是一个好消息。在这样的情况下,我们应该如何做才能不使资产进一步缩水呢?

3. 对房市的影响

我们上面说到政府大量印钞带来的通胀使得美元贬值,资产缩水,其实应对资产缩水最好的办法就是投资硬通货。房产作为一个硬通货,不但不会随着通货膨胀而贬值,如果对房屋的需求大于其供给的话,其价格反而会会随之上升。

3-1 对房屋需求增加

在我们以前的文章有提到过,疫情当下的房地产市场尤其火热。房地产火热的原因主要有两个,第一个是买房的主力军并未受到疫情的影响,因为低收入群体受到的影响占比比较大,但是低收入群体并不影响整个社会对房屋的需求。加上疫情期间贷款利息一直走低,使得中高收入群体对房屋的需求大大增加。

其次,由于美国政府印钞的措施,使得人们预期在未来通货膨胀可能会带来的现金贬值,资产缩水等现象,部分人意识到房屋作为一个抗通胀的强有力的投资方式,因此众多投资人纷纷在此期间买入房屋。

数据来源:Realtor 图片来源:优投房utofun.com 注:该数据更新截止日期到2020年12月12日。房市需求指数是指相对于2020年1月份房市的需求,当下房产需求量的情况。100的数值代表房产需求量和2020年1月份持平,数值越高代表对房产的需求就越高
数据来源:Realtor
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注:该数据更新截止日期到2020年12月12日。房市需求指数是指相对于2020年1月份房市的需求,当下房产需求量的情况。100的数值代表房产需求量和2020年1月份持平,数值越高代表对房产的需求就越高

我们可以看到从20205月份以来,整个北美的房产需求指数却是一直有增加的趋势。政府的大量印钞使得部分投资者意识到自己的资产即将贬值,因此他们会选择购买房产的办法来防止资产缩水。

加上我们上文中分析到的,利率的降低使得疫情后买房贷款所需要付的利息减少,部分中产家庭纷纷踏入买房的行列,房屋需求的增加使得房地产市更加火热。

3-2 通胀带来的房价和租金上涨

通货膨胀带来的消费者购买能力下降,购买同样的商品需要更多的货币,其实这在房地产市场也是通用的。或许你可以看到最近房屋成交价的中位数直线上升,这是由于美国政府大量印钞,美元贬值,消费者实质购买力下降,因此购买一套房产也就需要更多的资金了。

数据来源:F?red MAC 图片来源:优投房utofun.com 注:该数据更新截止到2020年11月,房屋价格指数是反映一定时期内房屋价格总水平变动趋势和变动程度的相对数,其数值越高代表房价越高。
数据来源:F?red MAC
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注:该数据更新截止到2020年11月,房屋价格指数是反映一定时期内房屋价格总水平变动趋势和变动程度的相对数,其数值越高代表房价越高。

我们从图中可以看出来自20205月份起,房价指数的增加幅度就远远高过疫情前。在疫情爆发的最初期,由于经济衰退使得人们对未来购买房产呈消极的态度。但是随着政府印钞降息,房价也随之上涨。

从经济学的角度来讲,大量增发钞票会带来通货膨胀,那么为什么通货膨胀会带来房价的增加呢?其实原因有两个,首先我们知道需求和供给决定价格,那么在疫情的当下,消费者对房屋的需求增加,在房屋的供给保持在相对稳定的状态下,价格就会增加。

其次,通货膨胀是由货币的供给迅速增加导致的,因此通货膨胀本身也对房价的增加有影响,我们接下来用一个例子来阐述这个相关性关系。假设整个社会的货币供给为1000美元,在市场有5个同质的房屋,并且市场上除了5个房屋外没有任何其他商品。在这种情况下,每个房屋的价格就为200美元。如果央行增加了货币供给到2000美元,那么这时候每个房屋的价格就是400美元了。

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在这种情况下,货币供给的增加带来了房产价格的增加,当然在现实生活我们还需要考虑到其他因素,比如我们前面讲到的利息,还有政府对房地产市场的干预等等。

3-3 投资房产,抗通胀,防止资产缩水

这次疫情受影响的主要是低收入群体,科技工作者等高薪产业在这次疫情中受到的影响比较小,所以稍微有点经济能力的人群就会借着利率低的政策做房屋贷款来进行房产投资。

政府大量印钞,使得手持美元的群众资产缩水,因此在疫情当下投资房产是一个好时机。总体来讲,在疫情当下买房才是抗通货最有效力的手段,因为资产贬值使得其手中的美元越来越不值钱,但是在经济衰退的时候,房屋却没有被通胀吃掉,反而更加火热。

数据来源:Realtor 图片来源:优投房utofun.com 注:该数据更新截止日期到2020年12月12日。房市恢复指数是realtor是指基于2020年1月份房市的情况所制定的指数。100的数值代表房市恢复到了2020年1月份的速度,数值越高代表代表恢复的速度越快
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注:该数据更新截止日期到2020年12月12日。房市恢复指数是realtor是指基于2020年1月份房市的情况所制定的指数。100的数值代表房市恢复到了2020年1月份的速度,数值越高代表代表恢复的速度越快

 

根据数据可以看出在疫情爆发的初期,房市一度暗淡,但是房市的自我调节能力比较强。随着时间的推移,房市在20207月就基本恢复到了疫情之前的水平,并且在7月份之后的恢复速度超过了100的基准线,这就证明房市甚至比疫情之前更加火爆。

即使在2020年下半年政府印了所有美元的五分之一,房地产市场也并没有像美元那样贬值,这是因为其中有四层效应。第一,政府印钞后,房屋贷款利息降低,使得购买房屋所需要支付的利息减少,买房成本的降低使得人们对房产的需求增加,这是房产的需求效应。

第二,政府大量印钞所带来的美元对内贬值,意味着国内消费者实际购买能力下降,资产的名义价格开始膨胀,导致房价一直不断增加。第三,政府大量印钞所带来的美元对外贬值,意味着美元的汇率下降,使得其他货币兑换美元所需要的金额更加少,因此外国购房者会纷纷进入购买市场,期望以更少的资金购买房产,这是美元贬值效应。

最后,政府大量印钞,群众在未来会看到较高的通货膨胀率,房地产作为一个比较强有力的抗通胀手段,为了使自己的现金资产不缩水,因此部分人会把现金资产直接投入到房地产市场中,这是抗通胀效应。

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这四个效应叠加在一起使得房地产在疫情期间的需求增加,大量消费者纷纷购买房产以期待自己能够在疫情当下使得自己的资产收益最大化。

4. 总结

我们这篇文章讲到了在疫情当下,政府大量印钞,作为群众的我们应该怎么做。有的人可能会说投资股市或许也是一个不错的选择,但是股市往往与人们对经济发展的预期息息相关,并且在疫情期间的波动比较大,因此房产在这时候就脱颖而出了。

讲了这么多,那么正在看文章的你是什么观点呢?如果你有不一样的观点,欢迎在我们文章下方留言。如果你想了解更多咨询,欢迎关注我们的微信公众号优投房UTOFUN,如果你想在疫情期间投资房产,欢迎添加我们的微信小助手utofunhelp

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