跟大佬来圈地-抓住亚特兰大房市_美国南部房产投资热

摘要

 全球各大行业巨头涌入亚特兰大;

 亚特兰大人口增长喜人,教育、医疗全美领先;

 高端公寓成亚特兰大投资蓝海。

在过去的一年中,受新冠疫情影响美国各大沿海城市经历了严重的人员外流和租金下跌问题,其中以旧金山(San Francisco)和纽约(New York City)最为严重。时至今日,旧金山租金同比下跌比率依然居高不下,纵览全美各大都会区租房市场,唯有美国南部城市亚特兰大(Atlanta)租房市场在新冠肺炎肆虐期间受影响最小,仿佛矗立在美国南部的一根“定海神针”,这不得不说是一个房市奇迹。
 
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亚特兰大城市风貌
图片来源:Brad Huchteman on Unsplash
亚特兰大位于美国佐治亚州(Georgia),这里最早为全世界所熟知是因为1996年的第26届夏季奥运会,1996年是现代奥运会的百年诞辰,此次奥运会实现了奥运家庭全世界大团圆。自成功举办奥运会后,亚特兰大的经济增长犹如坐上了火箭,吸引了众多大公司前往当地建厂兴业,蓬勃的科技产业发展带动了亚特兰大的人口增长与房地产市场发展,其中尤其以租房市场蔚为兴盛。
 
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在亚特兰大举办的第26届夏季奥运会
图片来源:sportsbusinessjournal.com
 

1、行业巨头涌进美国南部,亚特兰大成美国新希望?

早在2017年,亚特兰大就一举夺得Realtor.com评选的“明日科技之都”排行榜第二名,而《福布斯》更将亚特兰大列入美国五大赶超硅谷的“新兴高科技城市”之一。
 

1.1 世界500强:450家在亚特兰大设有分部

回顾亚特兰大近二十年来的发展史也不难看出,亚特兰大这块“宝地”对美国科技巨擘、行业龙头的吸引力是巨大的:可口可乐(Coca-Cola)、家得宝(HomeDepot)、达美航空(Delta Air Lines)、联合包裹(UPS)、梅赛德斯奔驰(MercedesBenz)及保时捷(Porsche)等知名企业纷纷将总部设立于此;世界500强企业中有大约450家在亚特兰大设有分部。
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巨头云集亚特兰大
图片来源:Select Georgia
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行业巨头在亚特兰大都会区雇佣的雇员人数
数据来源:Carroll Tomorrow, Conyers Rockdale Economic Development Council, Coweta Development Authority, Development Authority of Clayton County, Douglas County Economic Development Authority, Fayette County Development Authority, Henry County Development Authority, Newton County Industrial Development Authority

1.2 明日科技之都

预计在未来三年,亚马逊(Amazon.com)将在亚特兰大大都会区开设两个新的配送中心,分别创造1000个和500个新工作岗位。医疗保险巨头Anthem,Inc.预计将创造3000个永久性就业岗位,且将在亚特兰大市建造一栋价值1.5亿美元、21层高的Anthem科技中心,届时会有1800名Anthem员工在此工作。
 
科技巨头微软公司(Microsoft)将在亚特兰大开设一个新的办事处,这项7500万美元的投资将创造1500个就业岗位,谷歌(Google)也宣布亚特兰大将会是7亿美元扩张计划中的重要一环。
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图片来源:bizjournals.com
行业巨头的入驻带给亚特兰大的经济效益恐怕会让世界上任何一座城市管理者艳羡。从就业增长来看,亚特兰大这一数据和其他美国大城市相比也是毫不逊色的,从2011年开始,亚特兰大的就业机会增长率已连续近十年超过了全美平均水平,且即使遭遇2008年金融海啸后,亚特兰大的工资支出总额也很快恢复了快速增长。因此,也不难理解人们总是会用各种美好词汇来赞美这座城市:“南部纽约”、“科技新星”……
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亚特兰大历年来非农业工资支出总额
图片来源:U.S. Bureau of Labor Statistics; National Bureau of Economic Research

2、

美国南部之光:劳动力充沛,医疗体系完善,教育领先

2.1 外来人口流入

经济大幅增长的背后少不了充足的劳动力推动。当许多传统美国大都会面临着劳动人口增长缓慢的困境时,亚特兰大则凭借着自身的经济优势吸引着来自全美、甚至全世界的人才。据美国人口普查局统计数据以及预估数据显示,从2013年起亚特兰大的人口增长主要来自于外来人口流入,且在未来仍有小幅度上涨空间。
 
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人口自然净增长与人口迁移增长数对比
注:净增人口数是人口自然增长数和人口迁移增长数之和。由于出生和死亡引起的变动称为人口自然变动,由人口自然变动引起的人口增长,即出生抵销死亡后引起的人口增长称为人口自然增长。由于迁入迁出引起的变动称为人口迁移变动,由人口迁移变动引起的人口增长,即迁入抵销迁出后的增长称为人口迁移增长。
数据来源:U.S. Census Bureau

2.2 自由度完善的医疗体系和优质的教育系统

吸引人才来到亚特兰大的不只是行业巨头们所提供的工作,亚特兰大完善的医疗体系和优质的教育系统也让人们更愿意在这里奋斗。亚特兰大不仅坐落着美国疾病控制和预防中心(CDC),埃默里医疗集团(Emory Healthcare)等全美顶级医疗机构也为当地居民带来了更多医疗保障。
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CDC
图片来源:hepmag.com
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Emory Healthcare
图片来源:Emory News Center
亚特兰大还拥有全美领先的教育体系,这里汇集着被誉为“南部哈佛”的埃默里大学(Emory University)、美国理工三巨头之一的佐治亚理工学院(Georgia Institute of Technology)等66所不同类型的大学和学院,共有1200所公立学校,400所私立学校,每年学生近28万,教学质量位列全美前十。
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埃默里大学
图片来源:Emory News Center
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佐治亚理工学院
图片来源:Georgia Tech

2.3 优越的就业结构和人口素质

据统计,亚特兰大49%以上的居民拥有本科以上学历,是美国居民教育程度较高的城市之一。优越的就业结构和教育系统决定了亚特兰大当地人口素质较高,人均收入和生活品质能够得到有力保证。
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美国城市高等教育人口比例排行
图片来源:indexmundi.com

3、投资蓝海初成:高端公寓供小于求

3.1 大量年轻人口的涌入

大量年轻人口的涌入对亚特兰大租房市场带来了最直接的冲击。这些年轻富有购买力、追求生活品质的人群导致亚特兰大租房市场供小于求,尤其是高端公寓市场备受青睐。据统计,即使在新冠疫情大流行期间的2020年前3季度,亚特兰大出租公寓的交易量依然稳居全美排名第三,在过去12个月市场交易量达68亿美元。从2000年至今,亚特兰大当地家庭总数持续增长,且租户比例也在同步增加,越来越多的人选择在亚特兰大租房生活。
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数据来源:U.S. Department of Housing and Urban Development

3.2 租金平均水平:亚特兰大尤为突出

而同样以科技为主要支柱行业的加州旧金山湾区,在疫情期间却遭遇了租金平均水平同比下跌25%以上的尴尬处境;东部的纽约市也深陷租金下降的泥沼,其租金同比跌幅也一度达到20%左右。相比之下,亚特兰大租金水平仅同比下跌了不到1%,在全美各大城市中表现尤为突出。面对风险依然稳定的租金水平再次证明了亚特兰大对优质人才的吸引力,也让高端公寓这一投资蓝海在亚特兰大逐步形成。
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疫情期间全美主要城市租房市场对比
图片来源:优投房utofun.com; 池月国际
数据来源:Apartment List
与一般公寓不同的是,高端公寓往往配备有独立的健身中心、休闲会客室、度假式泳池以及豪华内装,给租住者提供的不仅是一个遮风避雨的住处,更是一个让自己身心都得到放松的私人空间。而能达到这一要求的公寓少之又少,这也是为什么高端公寓如此紧俏抢手的原因。

4、把握机遇,个人投资vs跟着机构投资差异何在

五百强公司与科技巨头的强势入驻带动亚特兰大当地经济蓬勃发展,吸引大批高素质的年轻劳动力迅速流入,从而导致当地对租房市场、特别是高端租房市场的需求日益增长,许多筹建中、建造中的高端公寓建案一时间备受投资者关注。
亚特兰大高端公寓这片投资蓝海一旦快要形成,几乎人人都想分得一杯羹,那么作为投资者来说,自己一个人“单打独斗“和跟着机构投资会有什么区别呢?下面优投房就带你一起来比较一下二者的差异。

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片来源:优投房utofun.com; 池月国际

4.1 自由度

个人投资者拥有很强的自由性,无论是选择短期投资还是长线投资都完全取决于投资者本人;当个人投资者提前发现市场所存在的问题时,可立即止损避免出现更大损失。
 
而跟着机构投资人投资的话,因专业的机构投资人经过调研及对市场趋势的判断逐层筛选,已为客户选定固定的项目,则自由度较低。另一方面从根本上可以避免对市场表现的重大误判,提前部署,并由专业团队实时进行管理和调整。

4.2 时间成本

就高端公寓而言,当个人投资者决定进行投资时,首先就要物色值得投资的公寓房源,而这会花费个人较多的精力与时间,另外从“想买”到“购买成功”之间还需求助美国当地律师来解决购买手续等各类问题。
 
机构往往汇聚了拥有丰富的投资、工程技术、资产管理及项目管理的专才,同时配备精锐的律师团队和财务团队,他们亦具丰富的国际专业水准,对项目的开发与运营有独到的眼光及高效的执行能力,这是绝大多数个人投资者难以匹敌的,同时也因为专业性高,能为参与项目的投资者省下大量个人时间。

4.3 风险管理

就高端公寓而言,机构也比个人投资者更容易接触到顶级优质项目,同时也能更快知晓市场第一手消息,即使遇到偶发风险,大型机构也具备一定抗风险能力。
 
而个人往往可能因获取消息渠道受限、缺乏高度的市场灵敏度以及丰富的投资经验,极有可能错失机遇,甚至遭受不必要的风险。譬如在新冠疫情期间,大型机构能够依靠自己遍布全球的供应链伙伴将建材与器械按时送往工地,让客户安心、放心。
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图片来源:Maria Ziegler on Unsplash

4.4 回报周期

作为参与高端公寓投资蓝海个人投资者,通常的投资方式仅局限于固定一套、或几套公寓房产,同时因上文提及的个人精力、时间与知识受限,很难计算稳定的回报周期。一般来讲,个人投资者从自己购买房产、装修房屋,再到出租房屋或者再卖出房产,若不是当地房产专家,可能会经历约36个月到50个月不等的时间。
反观有着长达十余年钻研经验的专业机构地产投资团队,由他们参与项目能够以独到的眼光及高效的执行能力为投资人带来风险较低、回报周期快的超额收益。专业地产投资团队常常以债权或股权的方式进行投资,通常能够锁定期约,时间大部分约为24个月到36个月不等。

4.5 投资金额门槛

对于个人投资者来说,想要参与房产投资至少需要购买一处完整房产,根据美国房产市场的情况来看,目前市场上房价中位数在35万美元左右,因此个人投资者至少需要准备35万美元;
 
若是参与机构投资团队的项目,则额度较灵活,可根据自己资产配置需求进行小额投资。另外,个人投资房产还需要缴纳房产税,即使出租也最多打平,三年内卖出一般还需要缴纳卖出房产的税务,最终可能会出现亏本或者持平,而和投资团队投资没有这些担忧。

4.6 融资渠道

个人投资者的融资渠道较为狭窄,一般为银行或向亲友求助融资;
而专业机构投资团队的融资渠道则更多样化,当项目足够优秀时,除了个人合格投资者,家族办公室、私募股权投资机构都会进行参与。
 

4.7 物业资产管理

在购买成功后,个人投资者必需要面对房产的后续管理问题,大部分个人投资者会选择自行或委托经纪人进行管理,但都会花费不少精力;
 
由专业投资机构领头的项目往往会委托专业房产管理团队进行管理,免除了投资者后顾之忧的同时再次为房产隐性升值。
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