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美聯儲10年首次降息!對房產市場意味着什麼

美聯儲10年首次降息!對房產市場意味着什麼

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摘要

美聯儲宣布降息25個基點;

美聯儲主席:降息是為了在風險中維持有利的經濟前景;

溫和降息將刺激住宅房產市場

美聯儲

美聯儲

圖片來源:Flickr

在美國時間7月的最後一天,市場迎來一個重磅消息:美聯儲宣布降息25個基點(0.25%),將聯邦基金利率目標區間下調至2%-2.25%。這一舉動符合市場的預期。值得注意的是,這是美聯儲時隔10年後的首次降息,也標誌着美聯儲從2015年啟動的一輪貨幣政策緊縮周期告一段落。優投房今天就為大家解讀美聯儲意味着什麼?降息對房產市場會有哪些可能的影響?

    (1)美聯儲10年來首次降息

美聯儲上次降息還是在2009年,此後,美聯儲逐漸對貨幣政策進行修正,貨幣政策逐漸從寬鬆向緊縮前進。從2015年12月16日宣布加息25個基點開始,美聯儲開始進入有序加息周期。僅在2018年,美聯儲就加息4次。而進入2019年,美聯儲已分別於1月和3月兩度按下加息“暫停鍵”,使基準利率保持在2.25%至2.5%的範圍,7月底又宣布降息。

2008-2019年美國聯邦基金利率

2008-2019年美國聯邦基金利率(灰色部分為聯邦基金利率目標區間)

圖片來源:New York Fed

    (2)美聯儲主席:降息是政策階段調整,不必然是寬鬆周期的開始

美聯儲關於降息的決議公布後,美聯儲主席鮑威爾出息新聞發布會,表示此次降息屬於政策的階段調整,旨在對美國經濟的保護,並提到這並不是長降息周期的開始,但不排除再次降息的可能性,再次加息的可能性也會有。

鮑威爾稱,美國目前經濟前景維持良好。降息旨在促使通脹更快回歸2%目標水平。上半年美國經濟以健康的步伐增長,二季度GDP增長接近預期,但全球經濟增長疲弱、貿易政策不確定性和通脹壓力令美聯儲擔憂。因此美聯儲將採取適度行動維持經濟擴張。鮑威爾談到並沒有聽到企業將高利率視為障礙的說法,而貿易政策不確定性則比預期要高,此時採取更加寬鬆的政策是合適的。鮑威爾還特彆強調美聯儲的獨立性,不會有政治因素。

其實早在兩天前就發推文稱美聯儲去年犯了巨大的錯誤,應該停止量化縮表而且不僅要降息,還要大幅降息,同時指責去年的加息阻礙了美國經濟增長、影響了股市表現。實際上,特朗普曾多次對鮑威爾和美聯儲表達不滿,認為其阻礙了美國經濟的發展勢頭。

圖片來源:Twitter

圖片來源:Twitter

無論是美聯儲的官方表態,還是從美國的經濟數據來看,此次的降息是美聯儲為預防經濟下行和通脹風險而進行的預防式降息,旨在溫和刺激面臨貿易爭端和全球經濟放緩等不利因素的美國經濟。目前的美國經濟無論是從就業還是從通脹的角度看,都尚未出現衰退跡象,因此並不存在因經濟衰退風險導致美聯儲開啟寬鬆周期。

    (3)全球降息潮

除了美聯儲外,全球已有有至少12家央行在今年推出降息政策。今年5月8日,新西蘭聯儲降息25個基點至1.5%的水平,是新西蘭自2016年11月來的首次降息,基準利率創下歷史新低。新西蘭降息也被很多人認為是今年降息潮的開始。在新西蘭降息的一周內,馬來西亞、菲律賓兩家新興市場央行也先後開始了放鬆貨幣政策的腳步:馬來西亞央行將隔夜政策利率下調25個基點至3%,菲律賓央行則把關鍵利率下調25個基點至4.5%。6月,澳大利亞聯儲也宣布降息25個基點至1.25%。同月印度央行宣布降息25個基點至5.75%,為年內的第三次降息。

新西蘭

7月,韓國央行將基準利率下調0.25個百分點至1.5%,這是韓國央行3年以來首次下調基準利率。同樣7月俄羅斯央行宣布將基準利率下調25個基點,至7.25%。此外,印尼央行、南非央行、烏克蘭央行和土耳其央行等紛紛宣布下調基準利率。歐洲央行也在本月召開的貨幣政策會議預期關鍵利率至少到2020年上半年將“保持或低於當前水平”。這是自2017年6月以來,歐洲央行首次在貨幣政策聲明中明確釋放可能降息的信號。

    (4)降息對房產市場意味着什麼?

美聯儲降息可以通過房產抵押貸款利率直接影響房地產市場。實際上,現在的美國房貸利率正處於近3年來的低點。

點擊查看往期文章:美國7月房貸利率報告_近三年新低

現在的美國房貸利率正處於近3年來的低點。

圖片來源:Freddie Mac

鑒於美聯儲較為溫和的降息政策,優投房預計短期內將刺激美國房產市場的發展,但不會產生巨大波瀾。對於大型的商業地產,開發商會綜合考慮經濟形勢等因素,預計不會因為溫和降低迅速改變策略。然而對於個人投資者,特別是有自住需求的購房者來說,降息的好處是實實在在的。

我們可以舉一個例子來看:如果貸款額度為55萬美元,30年期固定利率若為4%,月供是2,626美元,而當30年期固定利率下降至3.5%,月供則為2,470美元,一個月就節省了156美元,一年下來能節省1,872美元;如果貸款額度為85萬美元,同樣的利率降幅下,每年可以節省2,892美元。

美聯儲10年首次降息!對房產市場意味着什麼

圖片來源:優投房utofun.com

因此優投房預計對於獨戶或者多戶住宅,由於融資成本的降低,會有更多的供給減緩供應不足的現狀,也會有更多的個人購房者選擇在利率低位買入房產以節省開支。

此外,利率下行也會刺激更多的再融資(Refinance),也就是重新抵押貸款,以享受到利率降低的好處。對有再融資考慮的購房者來說,再融資應該怎麼操作?在什麼情況下再融資更加划算?請關注優投房之後的文章!

 

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