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美联储10年首次降息!对房产市场意味着什么

美联储10年首次降息!对房产市场意味着什么

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摘要

美联储宣布降息25个基点;

美联储主席:降息是为了在风险中维持有利的经济前景;

温和降息将刺激住宅房产市场

美联储

美联储

图片来源:Flickr

在美国时间7月的最后一天,市场迎来一个重磅消息:美联储宣布降息25个基点(0.25%),将联邦基金利率目标区间下调至2%-2.25%。这一举动符合市场的预期。值得注意的是,这是美联储时隔10年后的首次降息,也标志着美联储从2015年启动的一轮货币政策紧缩周期告一段落。优投房今天就为大家解读美联储意味着什么?降息对房产市场会有哪些可能的影响?

    (1)美联储10年来首次降息

美联储上次降息还是在2009年,此后,美联储逐渐对货币政策进行修正,货币政策逐渐从宽松向紧缩前进。从2015年12月16日宣布加息25个基点开始,美联储开始进入有序加息周期。仅在2018年,美联储就加息4次。而进入2019年,美联储已分别于1月和3月两度按下加息“暂停键”,使基准利率保持在2.25%至2.5%的范围,7月底又宣布降息。

2008-2019年美国联邦基金利率

2008-2019年美国联邦基金利率(灰色部分为联邦基金利率目标区间)

图片来源:New York Fed

    (2)美联储主席:降息是政策阶段调整,不必然是宽松周期的开始

美联储关于降息的决议公布后,美联储主席鲍威尔出息新闻发布会,表示此次降息属于政策的阶段调整,旨在对美国经济的保护,并提到这并不是长降息周期的开始,但不排除再次降息的可能性,再次加息的可能性也会有。

鲍威尔称,美国目前经济前景维持良好。降息旨在促使通胀更快回归2%目标水平。上半年美国经济以健康的步伐增长,二季度GDP增长接近预期,但全球经济增长疲弱、贸易政策不确定性和通胀压力令美联储担忧。因此美联储将采取适度行动维持经济扩张。鲍威尔谈到并没有听到企业将高利率视为障碍的说法,而贸易政策不确定性则比预期要高,此时采取更加宽松的政策是合适的。鲍威尔还特别强调美联储的独立性,不会有政治因素。

其实早在两天前就发推文称美联储去年犯了巨大的错误,应该停止量化缩表而且不仅要降息,还要大幅降息,同时指责去年的加息阻碍了美国经济增长、影响了股市表现。实际上,特朗普曾多次对鲍威尔和美联储表达不满,认为其阻碍了美国经济的发展势头。

图片来源:Twitter

图片来源:Twitter

无论是美联储的官方表态,还是从美国的经济数据来看,此次的降息是美联储为预防经济下行和通胀风险而进行的预防式降息,旨在温和刺激面临贸易争端和全球经济放缓等不利因素的美国经济。目前的美国经济无论是从就业还是从通胀的角度看,都尚未出现衰退迹象,因此并不存在因经济衰退风险导致美联储开启宽松周期。

    (3)全球降息潮

除了美联储外,全球已有有至少12家央行在今年推出降息政策。今年5月8日,新西兰联储降息25个基点至1.5%的水平,是新西兰自2016年11月来的首次降息,基准利率创下历史新低。新西兰降息也被很多人认为是今年降息潮的开始。在新西兰降息的一周内,马来西亚、菲律宾两家新兴市场央行也先后开始了放松货币政策的脚步:马来西亚央行将隔夜政策利率下调25个基点至3%,菲律宾央行则把关键利率下调25个基点至4.5%。6月,澳大利亚联储也宣布降息25个基点至1.25%。同月印度央行宣布降息25个基点至5.75%,为年内的第三次降息。

新西兰

7月,韩国央行将基准利率下调0.25个百分点至1.5%,这是韩国央行3年以来首次下调基准利率。同样7月俄罗斯央行宣布将基准利率下调25个基点,至7.25%。此外,印尼央行、南非央行、乌克兰央行和土耳其央行等纷纷宣布下调基准利率。欧洲央行也在本月召开的货币政策会议预期关键利率至少到2020年上半年将“保持或低于当前水平”。这是自2017年6月以来,欧洲央行首次在货币政策声明中明确释放可能降息的信号。

    (4)降息对房产市场意味着什么?

美联储降息可以通过房产抵押贷款利率直接影响房地产市场。实际上,现在的美国房贷利率正处于近3年来的低点。

点击查看往期文章:美国7月房贷利率报告_近三年新低

现在的美国房贷利率正处于近3年来的低点。

图片来源:Freddie Mac

鉴于美联储较为温和的降息政策,优投房预计短期内将刺激美国房产市场的发展,但不会产生巨大波澜。对于大型的商业地产,开发商会综合考虑经济形势等因素,预计不会因为温和降低迅速改变策略。然而对于个人投资者,特别是有自住需求的购房者来说,降息的好处是实实在在的。

我们可以举一个例子来看:如果贷款额度为55万美元,30年期固定利率若为4%,月供是2,626美元,而当30年期固定利率下降至3.5%,月供则为2,470美元,一个月就节省了156美元,一年下来能节省1,872美元;如果贷款额度为85万美元,同样的利率降幅下,每年可以节省2,892美元。

美联储10年首次降息!对房产市场意味着什么

图片来源:优投房utofun.com

因此优投房预计对于独户或者多户住宅,由于融资成本的降低,会有更多的供给减缓供应不足的现状,也会有更多的个人购房者选择在利率低位买入房产以节省开支。

此外,利率下行也会刺激更多的再融资(Refinance),也就是重新抵押贷款,以享受到利率降低的好处。对有再融资考虑的购房者来说,再融资应该怎么操作?在什么情况下再融资更加划算?请关注优投房之后的文章!

 

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